“廣州上半年整體上量?jī)r(jià)在增長(zhǎng)，但相對(duì)于北京、上海和深圳一線城市，廣州的成交和價(jià)格還能算得上平衡，而就廣州自身來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是平穩(wěn)。”

時(shí)隔一年，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄與觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體再次因博鰲房地產(chǎn)論壇而相聚交流，不過(guò)這次他說(shuō)起的是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的那些事兒。

他分析預(yù)測(cè)，廣州還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，傳統(tǒng)企業(yè)增長(zhǎng)和擴(kuò)張能力下降，現(xiàn)在寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)和租賃主力是一些新經(jīng)濟(jì)公司，未來(lái)這些新經(jīng)濟(jì)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求會(huì)慢慢增加，但在短時(shí)間內(nèi)是沒(méi)有辦法做到的。因而，廣州下半年可能還會(huì)保持平穩(wěn)的成交趨勢(shì)一段時(shí)間，并且住宅的成交情況會(huì)相對(duì)好一些，但是商業(yè)和寫(xiě)字樓在價(jià)格方面會(huì)平一些。

針對(duì)廣州未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)量多達(dá)260萬(wàn)平方米的情況，林木雄認(rèn)為商改住和眾創(chuàng)空間可以作為解決商業(yè)過(guò)剩問(wèn)題的一種探索和嘗試方式，效果則要因地而異來(lái)分析，一線城市比二三四線城市要奏效一些。

他指出：“要注意的是，‘商改住’不單單只是供求問(wèn)題，還要注意到相關(guān)的教育和交通設(shè)施等居住配套的配備。”

此外，在國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)租并舉、長(zhǎng)租公寓享受政策紅利的當(dāng)口，林木雄認(rèn)為雖然過(guò)去幾年一些發(fā)展商或者電商、O2O概念等曇花一現(xiàn)，但是公寓租賃從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是一直都有市場(chǎng)的，并且這個(gè)租賃市場(chǎng)也具有一定的規(guī)模。

商業(yè)方面，林木雄認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)熱度下降不僅是因?yàn)殡娚提绕鹩绊懀€在于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)度過(guò)了試水階段，慢慢轉(zhuǎn)向成熟，而行業(yè)的成熟意味著淘汰出現(xiàn)。

但他也強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入淘汰階段并不意味著是房企并購(gòu)整合的好時(shí)機(jī)，一些房企試水商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后覺(jué)得盈利能力只是一般的話，或許還是會(huì)集中做原有資源強(qiáng)的領(lǐng)域，或者調(diào)整商住比例。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看待2016年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)？

林木雄：整體上價(jià)量在增長(zhǎng)，但相對(duì)于北京、上海和深圳一線城市，廣州的成交和價(jià)格還算得上平穩(wěn)。

就廣州市場(chǎng)而言，住宅市場(chǎng)的成交是上升的，價(jià)格則有所調(diào)整；租賃和寫(xiě)字樓的成交情況也是平穩(wěn)的，從供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái)供應(yīng)量會(huì)比較多，但成交沒(méi)有明顯的下滑，寫(xiě)字樓的成交還有所增長(zhǎng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為廣州這種平穩(wěn)的成交情況會(huì)持續(xù)多久？

林木雄：下半年可能還會(huì)保持一段時(shí)間，住宅的成交情況相對(duì)會(huì)好一些，但是商業(yè)和寫(xiě)字樓在價(jià)格方面會(huì)平一些，這源于廣州還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，傳統(tǒng)企業(yè)增長(zhǎng)和擴(kuò)張的能力下降，現(xiàn)在寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)和租賃主力是一些新經(jīng)濟(jì)公司，包括信息物聯(lián)網(wǎng)、金融、高端服務(wù)等。

從整個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的角度來(lái)看，未來(lái)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求會(huì)慢慢增加，但在短時(shí)間內(nèi)是沒(méi)有辦法做到的，特別是今年還有一個(gè)外來(lái)的經(jīng)濟(jì)氣候，不能想得太樂(lè)觀，在商業(yè)方面就更是如此了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多電商、物流等公司在琶洲板塊打造企業(yè)總部，這是否也會(huì)相應(yīng)地減少寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租售？

林木雄：琶洲的電商總部是政府的規(guī)劃。政府之所以這樣做，是希望能把琶洲地區(qū)打造成電商集聚區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)這一片區(qū)的發(fā)展。

舉個(gè)例子，在深圳當(dāng)初就是這樣的，會(huì)帶來(lái)很多不同的企業(yè)，最簡(jiǎn)單的是附近會(huì)吸引一些初創(chuàng)公司，或者上下游公司，聚匯成大的生態(tài)，因此寫(xiě)字樓的總需求反而會(huì)有所增加。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，廣州接下來(lái)商場(chǎng)的供應(yīng)量有200萬(wàn)平方米，商業(yè)的供應(yīng)量是非常大的，您認(rèn)為商改住和眾創(chuàng)空間這兩種方式能否解決商業(yè)過(guò)剩的問(wèn)題？

林木雄：這要因地而異來(lái)分析，不同的城市要面對(duì)的問(wèn)題是不一樣的。

一線城市住宅市場(chǎng)還是有很旺盛的需求，短期內(nèi)城市偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)、寫(xiě)字樓面臨去化難的問(wèn)題，把這些商業(yè)和寫(xiě)字樓改造成住宅、可售的公寓或者租賃公寓，解決偏遠(yuǎn)地帶供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題，這也許是一個(gè)方法。

二三四線城市住宅市場(chǎng)面臨過(guò)剩問(wèn)題，把商業(yè)、寫(xiě)字樓改造成住宅就不可能奏效了。

從市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度觀察，商改住和眾創(chuàng)空間可以作為解決商業(yè)過(guò)剩的探索和嘗試，這個(gè)方式我是支持的，政府也允許做一些嘗試，但能不能馬上解決問(wèn)題，就要看能不能對(duì)癥下藥。

要注意的是，商改住不僅僅是供求問(wèn)題，還要注意到相關(guān)的教育和交通設(shè)施等居住配套的配備。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公寓方面，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示公寓的出租率統(tǒng)計(jì)為70%，政策鼓勵(lì)把部分住宅調(diào)整為租賃，對(duì)于公寓市場(chǎng)是否會(huì)造成沖擊？

林木雄：按照相關(guān)規(guī)定，公寓分為可售和自持兩大塊，在一些包括可售公寓的項(xiàng)目中，前期的銷(xiāo)售已經(jīng)在做了，而將商鋪改造成公寓進(jìn)行銷(xiāo)售，有些地方的項(xiàng)目也已經(jīng)在做了。

租賃方面，這要依據(jù)市場(chǎng)來(lái)分析，在流動(dòng)人口比較多的上海、北京和深圳，一些機(jī)構(gòu)已經(jīng)在著手進(jìn)入這一業(yè)務(wù)，但是這些人口導(dǎo)入型的城市住宅市場(chǎng)也很旺盛，房?jī)r(jià)也高，意味著這些城市一是房子難買(mǎi)，二是有很強(qiáng)的居住需求，三是租金的回報(bào)率很低。

租金回報(bào)率低的情況下，怎么樣能把租賃做成一門(mén)可涉足的生意，這是關(guān)鍵。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為長(zhǎng)租公寓、青年公寓會(huì)不會(huì)像前兩年的電商、O2O概念等一樣，熱浪過(guò)后就不見(jiàn)影蹤了？

林木雄：房地產(chǎn)行業(yè)存在了幾百年，有它本身的價(jià)值。不管是電商、智能科技還是物業(yè)管理，都是對(duì)這一行業(yè)原有價(jià)值的挖掘。

公寓租賃長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是一直存在的，并不是所有人都買(mǎi)房子。現(xiàn)在出現(xiàn)的變化是在滿足居住需求以外，究竟還能提供什么樣的服務(wù)？

一些運(yùn)營(yíng)者的做法就是把小業(yè)主的散租物業(yè)統(tǒng)一包裝、在網(wǎng)上放租，這使原有的物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)了，而且交易的過(guò)程也更方便了，我覺(jué)得這種服務(wù)還是有價(jià)值的。

租賃市場(chǎng)還是很大的，現(xiàn)在不少小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)重點(diǎn)并不是用來(lái)放租收取租金，而是作為一種投資和保值甚至是增值資產(chǎn)。

長(zhǎng)租公寓、青年公寓在國(guó)內(nèi)還不很普遍，但在國(guó)外，不管是機(jī)構(gòu)還是人們的接受程度都很普遍，說(shuō)明國(guó)內(nèi)沒(méi)有把一些資源利用起來(lái)。

長(zhǎng)租公寓的做法就是激活閑置資源，小業(yè)主更方便快捷地出租自己的物業(yè)，運(yùn)營(yíng)商可以收取部分服務(wù)費(fèi)，租客可以獲得更合理的租金，這是三贏的格局，因此，我覺(jué)得未來(lái)長(zhǎng)租公寓還是可以持續(xù)下去的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多運(yùn)營(yíng)商在做長(zhǎng)租公寓，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在嘗試，但是感覺(jué)更多只是停留在概念，沒(méi)有落到實(shí)處，您認(rèn)為長(zhǎng)租公寓最后會(huì)是怎樣的？

林木雄：國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)剛剛起步，參考其他地方，這種服務(wù)式公寓有很多，就是提供服務(wù)，但運(yùn)營(yíng)并擁有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商是很少的。

服務(wù)式公寓的服務(wù)費(fèi)并沒(méi)有我們想象的低，想要享受5星級(jí)的服務(wù)就要給5星級(jí)的費(fèi)用，所以差異就在于提供的服務(wù)級(jí)別。但從物業(yè)行業(yè)我們很清楚地知道，服務(wù)價(jià)值還沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。

國(guó)外服務(wù)式公寓需要支付很大的服務(wù)費(fèi)，涵括了清潔、安保和水電等，但在國(guó)內(nèi)，除了服務(wù)式公寓，租客還可以選擇價(jià)錢(qián)相對(duì)便宜的小業(yè)主物業(yè)。因而，什么時(shí)候國(guó)內(nèi)觀念能轉(zhuǎn)變，這是關(guān)鍵的一點(diǎn)。

需要明確的是，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者希望賺取的是哪部分錢(qián)？對(duì)于經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，服務(wù)費(fèi)只是少部分，如何使物業(yè)升值才是最重要的。如果是只希望賺取服務(wù)費(fèi)，一些小業(yè)主聯(lián)合在一起就可以提供服務(wù)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺(jué)得現(xiàn)在廣州或者全國(guó)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)熱度是不是下降了？

林木雄：前兩年，因?yàn)樽≌拶?gòu)，所以房企就轉(zhuǎn)向商業(yè)開(kāi)發(fā)。因?yàn)椴簧匍_(kāi)發(fā)商都是先涉及住宅開(kāi)發(fā)然后再做寫(xiě)字樓和商場(chǎng)開(kāi)發(fā)，慢慢從一個(gè)開(kāi)發(fā)商變成一個(gè)業(yè)主，很多房企都是走這樣的發(fā)展路線。在這個(gè)過(guò)程中，房企都在試水銷(xiāo)售與自持運(yùn)營(yíng)租賃的優(yōu)勢(shì)，并且權(quán)衡兩者間的比例。

現(xiàn)在這個(gè)嘗試的過(guò)程已經(jīng)過(guò)了高峰期，再加上電商的原因，以前影響商業(yè)租金的是地段，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有那么重要了，大家關(guān)注的可能是網(wǎng)上的流量。

在各種原因影響以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑背景下，本地的、國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)都在調(diào)整。外資并不會(huì)激進(jìn)地在國(guó)內(nèi)拓展商業(yè)市場(chǎng)，因而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在慢慢成熟，成熟的階段就是淘汰，淘汰之后就會(huì)成熟。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入淘汰階段，是不是房企并購(gòu)整合的好時(shí)機(jī)？

林木雄：不一定，要看企業(yè)在經(jīng)營(yíng)商業(yè)這一塊是否有很大的優(yōu)勢(shì)，一些房企試水商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后覺(jué)得盈利能力只是一般的話，或許還是會(huì)集中做原有資源強(qiáng)的領(lǐng)域。

當(dāng)然對(duì)于一些有經(jīng)營(yíng)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)的企業(yè)可能是很好的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)整體沒(méi)有錢(qián)賺不代表所有人都沒(méi)有錢(qián)賺。競(jìng)爭(zhēng)就是汰弱留強(qiáng)的過(guò)程，并購(gòu)當(dāng)然是其中一種方法，今年一些開(kāi)發(fā)商也有不少的并購(gòu)案。

商業(yè)地產(chǎn)難在什么地方？難在大家對(duì)它將來(lái)的價(jià)值判斷差別可以很大，所以買(mǎi)賣(mài)商業(yè)是不容易的。未來(lái)并購(gòu)機(jī)會(huì)也許會(huì)多一點(diǎn)，但值不值得投資還是要看自身的條件。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有一些資產(chǎn)證券化的舉措，您怎看這種做法？國(guó)內(nèi)沒(méi)有開(kāi)通REITs的情況下，這種方式是不是可以成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資本運(yùn)作的一個(gè)途徑？

林木雄：資產(chǎn)證券化對(duì)于一個(gè)成熟市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是必經(jīng)的過(guò)程，包括按揭、ABS，慢慢會(huì)越來(lái)越多，但是我感覺(jué)前兩年比現(xiàn)在還多。

資產(chǎn)證券化到成熟階段還有很長(zhǎng)的時(shí)間和道路要走，還有很多待解決的問(wèn)題，比如法律規(guī)范、稅收等，首先要解決的是稅收問(wèn)題。中國(guó)很多事情都很簡(jiǎn)單，但是稅收就不簡(jiǎn)單了

資產(chǎn)證券化也與整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展有關(guān)，如果資產(chǎn)打包證券化的估值還沒(méi)有拆散賣(mài)給小業(yè)主的收益高的話，那么資產(chǎn)證券化就沒(méi)有必要了。

總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的方向是對(duì)的，大家都往這個(gè)方向走，我們也很期待這個(gè)市場(chǎng)的成熟，但是也確實(shí)不容易。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近兩年國(guó)內(nèi)房企或者投資者在國(guó)外大量收購(gòu)物業(yè)、酒店和寫(xiě)字樓，是不是外資在國(guó)內(nèi)進(jìn)行收購(gòu)和投資相對(duì)少了很多？資金外流是因?yàn)榇蟛糠滞赓Y對(duì)中國(guó)的物業(yè)市場(chǎng)不看好嗎？

林木雄：從目前情形來(lái)看，外資在國(guó)內(nèi)的投資確實(shí)沒(méi)有以前多了，主要有兩個(gè)原因：一是當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于調(diào)整期，二是國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)格已經(jīng)上升到一定的程度，未來(lái)的升值潛力也許還有，但是肯定沒(méi)有以前好。

這就解釋了為什么沒(méi)有太多外資進(jìn)入中國(guó)的原因，但是外資對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的關(guān)注是一直都沒(méi)有減少。

此外，前兩年人們認(rèn)為人民幣要貶值，因而都往境外投資，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)外匯外流了，政策反而有點(diǎn)變了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：可能接下來(lái)并不會(huì)有之前那么多的境外物業(yè)收購(gòu)？險(xiǎn)資海外并購(gòu)是否會(huì)因?yàn)槟鷦偛盘峒暗耐鈪R監(jiān)管政策而有所減少？

林木雄：機(jī)構(gòu)性投資者和國(guó)企背景的企業(yè)會(huì)往這個(gè)方向進(jìn)軍，但是進(jìn)行境外房地產(chǎn)投資的話，我認(rèn)為會(huì)稍微減少一些，相對(duì)來(lái)說(shuō)，個(gè)人投資者或民企也許會(huì)有所增加。

險(xiǎn)資企業(yè)的資金池多，但是這些企業(yè)有資金分散投資的需要，一千億的投資資金中用幾十億元進(jìn)行海外投資也是合理的。