地產央企整合的路徑分為兩種：集團內部重組、外部資產整合，其最終目的直指資本市場。在房地產市場的“白銀時代”，這些央企正在迎來一個崛起的機會，并可能對未來市場格局產生重大影響。
與六年前的情形類似，在市場回暖、“地王”頻出的時刻，國企再度成為市場主角。
中原地產統(tǒng)計顯示，今年上半年，全國共誕生219宗價格超過10億元的土地，其中有半數(shù)被國企獲得。國企對土地市場的強力推動作用，堪比2010年3月15日的“一日三地王”。
不同的是，在上一輪“地王潮”出現(xiàn)后的2010年3月下旬，國資委發(fā)文，要求除16家以房地產為主業(yè)的央企外，78家不以房地產為主業(yè)的央企退出房地產，也即“退房令”。
如今，央企在土地市場不僅沒有受到約束，其整合重組的步伐反而有可能催生新的“巨無霸”。今年以來，共出現(xiàn)3組央企之間整合的案例，分別是中海和中信、五 礦和中冶、保利和中航，中交、魯能則啟動對集團內部地產業(yè)務的重組。按照這些央企的體量和資源整合能力，新的巨頭有可能正在孕育中。
業(yè)內人士認為，央企整合的路徑分為兩種：集團內部重組、外部資產整合，其最終目的直指資本市場。在房地產市場的“白銀時代”，這些央企正在迎來一個崛起的機會，并可能對未來市場格局產生重大影響。
思路之變
“‘退房令’發(fā)布以后，國資委曾找到相關央企開會，最后發(fā)現(xiàn)，每家的實際情況都不一樣，退出房地產業(yè)務也不是件容易的事情。”某央企地產公司相關人士向21世紀經濟報道記者表示，由于涉及眾多遺留問題，央企“退房”在實際操作中面臨了極為復雜的局面。
據國資委此前公開的數(shù)據顯示，78家被要求退出房地產業(yè)務的央企旗下共有房地產子公司227家，約占央企全部三級以上房地產公司數(shù)量的60%。但其資產總額僅占比15%，銷售收入和利潤占比分別為15%和7%。
就在外界質疑這一過程“名大于實”之時，國資委又增加了5家獲得準許經營房地產業(yè)務的央企，分別是魯能集團、中航工業(yè)、神華集團、中煤集團、新興集團。
上述人士表示，很多央企并沒有完全退出房地產業(yè)務，他們只是延長了現(xiàn)有項目的操作周期。但這些央企在公開市場上拿地的動作基本絕跡。
近年來，國資委并未公開提及“退房令”，也未對央企在房地產市場的動作做出額外要求。按照該人士的說法，國資委的思路正在發(fā)生變化，傾向于以“市場化”的思路作為主導。
今年以來出現(xiàn)的地產央企整合大潮，被認為與當前房地產業(yè)兼并整合的大勢相吻合，尤其在“資產荒”時代，國有資本出于保值、增值目的，更需要尋找優(yōu)質標的。但在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，還有另外兩個重要背景。
其一，國企改革試點全面鋪開，一些央企承擔著在不同領域試點的任務。在實施試點之前，必須將旗下業(yè)務厘清，其中就包括房地產業(yè)務。其二，不少央企在去年剛做完“十三五”規(guī)劃，今年作為開局之年，往往都會有實質性動作。
除中央企業(yè)外，部分地方國企也啟動了地產業(yè)務整合。7月初，南山控股提出了發(fā)行股票吸收合并深赤灣B及配套融資方案，在去年南山地產借殼上市之后，擬再度聚集集團內土地及項目資源，打造“地產+物流”產業(yè)平臺。
直指資本市場
從現(xiàn)有案例來看，央企整合地產業(yè)務的方式主要有兩種：集團內部重組、外部資產整合。其中，中海和中信、五礦和中冶、保利和中航都是外部整合的典型案例，中交、魯能則是集團內部整合。
內部整合的目的在于梳理旗下業(yè)務線，更好地利用資源，避免同業(yè)競爭；外部整合則容易實現(xiàn)資源的優(yōu)勢互補，并使企業(yè)做大做強。這兩種路徑并不沖突，有些企業(yè)都做過嘗試。
在與中海合作之前，中信曾多次嘗試對旗下地產業(yè)務進行整合，但由于各種原因未能實現(xiàn)。加之旗下地產業(yè)務的業(yè)績不佳，干脆直接轉手給中海。
據21世紀經濟報道記者了解，在這一資產交接后，中信旗下的主要地產業(yè)務平臺——中信地產和中信泰富地產暫時不會合并。
至于保利，由于其需保留兩個上市平臺，因此被認為沒有對旗下地產業(yè)務（保利地產和保利置業(yè)）做內部整合的必要。
相比之下，做出內部整合的企業(yè)，進展似乎都不順利。魯能此次對地產業(yè)務的整合，已是2009年以來的第三次，且由于標的規(guī)模過大，擬將采取較為復雜的借殼上市方式操作。中交系的重組則因債權人反對而暫時擱淺。
上海易居研究院總監(jiān)嚴躍進認為，很多央企內部股權結構復雜，歷史遺留問題較多，且容易受到行政因素干擾，因此內部整合過程并不順利。相比之下，外部整合僅涉及點對點交易，操作相對容易。
在嚴躍進看來，地產央企內部重組進程并沒有想象的快。因為雖然政策上仍然鼓勵此類重組，但規(guī)范仍然不夠，且有可能造成重組后地產業(yè)務核心地位的喪失。嚴躍進表示，這也給了其他有意進行重組業(yè)務的房企一個警示。
宋延慶表示，相比民企間整合，央企之間的整合并不難操作，因為央企的財務通常較為規(guī)范，資產包容易厘清。且央企之間的整合并不存在“國有資產流失”的因素，這就避免了很多法律風險。
平安證券指出，在做大做強的目標下，資本市場可能將成為主要助力者。“在央企整合的大背景下，當前央企旗下的地產上市平臺未來或將受益，且有集團整體上市預期。”
崛起的時機
隨著整合的推進，未來市場競爭格局有可能發(fā)生重大變化。據悉，除中海和中信等少數(shù)企業(yè)外，近期實施地產業(yè)務整合的央企，大多都在國資委獲準從事房地產業(yè)務的21家企業(yè)中。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向21世紀經濟報道記者表示，盡管表面上21家央企已經獲得“房地產牌照”，但經過今后2-3年的整合，最后剩余的數(shù)量極有可能會低于15家。
宋延慶也表示，最終留下的央企數(shù)量并不重要，因為未來市場格局終會改變，越來越多的中小企業(yè)將被淘汰。但房地產企業(yè)的發(fā)展方向是，回歸到兩個屬性：資本屬性和產品屬性。
在這兩個方面，國企和民企可謂各有優(yōu)劣。張宏偉表示，地產央企、國企有融資能力和社會資源，但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統(tǒng)的市場能力；民營地產 企業(yè)在融資能力和社會資源方面存在先天缺陷，但其具有靈活的機制、充足的人才儲備、敏銳的市場嗅覺，尤其是產品研發(fā)能力是央企所欠缺的。
張宏偉表示，整合還將出現(xiàn)一種趨勢，即“國有系統(tǒng)房企重組后，實力進一步增強，通過并購民營房企（類似中交收購綠城股份），實現(xiàn)市場占有率進一步提升。”
他認為，與國企合作后，民企可以利用央企在融資渠道及政府關系上的便利，但也可能會在項目操作上受制于地產央企（國企）的資源性壟斷特征。在雙方合作過程中，民營企業(yè)有可能逐漸被地產央企（國企）進行控股。
事實上，今年以來，即使沒有并購整合的央企，仍然在土地市場有較大動作。葛洲壩、電建、中水電等企業(yè)均大肆圈地，意圖做大做強。而同樣有國資背景的信達地產，則被稱作“地王制造商”。
張宏偉指出，眾央企拿地均較為激進，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的結果。如果按照成本和收益的常規(guī)測算，這些地塊短期內不可能盈利。但從央企地產整合的角 度來看，如果一家央企沒有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值角度來看處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。因此，其出發(fā)點更多是謀求在整合與重組過程中 增加“話語權”。
多數(shù)受訪者還指出，隨著房地產告別規(guī)模擴張時代，資源整合能力成為決定企業(yè)發(fā)展的關鍵因素。因此，占有眾多資源優(yōu)勢的央企，正在迎來做大的契機，未來國資企業(yè)有可能在新房市場占據更多主導地位。
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