一二線城市土地市場“三高”常態(tài)化
監(jiān)管層嚴控“地王”現(xiàn)象
今年上半年以來，一二線城市土地市場持續(xù)火爆，高單價、高總價、高溢價率，“面粉貴過面包”等現(xiàn)象成為常態(tài)，而制造“高價地”的主體正是具有央企背景的地產企業(yè)或者央企本身。業(yè)內分析認為，由于自身融資成本較低以及為了在央企整合大潮中爭奪主動權等綜合原因，讓央企獲取土地儲備的過程中變得激進。
另一方面，由于頻繁出現(xiàn)的高價地推高樓市預期。包括國資委、國土部、財政部等監(jiān)管部門已經有所警示。不僅重申對高價地塊的備案制度，也開始約談制造“地王”一些央企負責人。分析人士認為，這背后體現(xiàn)出監(jiān)管層管控房價和地價的決心。
土地市場“三高”常態(tài)化
6月28日，中原地產研究部發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來土地市場成交火爆，全國已經出現(xiàn)了200宗總價超過10億的高價地塊。其中，總價超過100億的達到3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億的達到了51宗。此外，溢價率超過100%的高達89宗，溢價率超過50%的144宗。
同比來看，2015年同期，全國范圍總價超過10億的成交地塊只有110宗，2016年同比上漲了82%。在2015年同期，溢價率超過100%的土地，只有2宗，超過50%溢價率的土地只有17宗。這意味著，2016年近半年時間里，土地溢價率100%地塊數(shù)量同比上漲了45倍，溢價率50%的地塊也上漲了8.5倍。
中原地產首席分析師張大偉認為，2016年是有史以來地王最密集的年份，“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，高總價、高單價、高溢價率地塊持續(xù)刺激房地產市場。“地價超過房價已經從一線城市蔓延到二線城市，對后市房地產市場帶來巨大風險”。
張大偉告訴媒體記者，以北京為例，歷史累計出讓經營性用地中樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗土地出讓金共為1919.38億元。截至2016年6月16日，這些地塊開發(fā)項目的銷售額只有224.8億。另一方面，這些地塊的成本價平均高達3.8萬元/平方米，按照基本成本測算，后期銷售價格需要在6萬元左右。
“而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，因此這部分地王入市的難度依然非常大”。因此，張大偉認為，對于這1919.38億的高價地項目來說，未來3年如果銷售額不到2000億元以上，很多項目將面臨資金鏈方面的風險。
央企搶地一二線熱點城市
今年以來，北、上、廣、深等一線城市，蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市土地市場的“地王”項目頻繁出現(xiàn)。從這些城市“地王”的成交結果來看，住宅類用地樓面價集體攀升，經常出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。
值得一提的是，從這些城市“地王”背后的拿地主體來看，其中，央企或國企背景的房地產企業(yè)成為今年的拿地主體。中原的數(shù)據(jù)顯示，上半年的200宗高總價地塊中，國企獲得的比例多達106宗，占比高達54%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴媒體記者，今年1-5月，央企房企頻頻出手拿地制造“地王”。從背后原因來看，首先，融資成本低、市場布局上優(yōu)先考慮聚焦核心的一二線城市，是促使這些企業(yè)積極拿地的主要原因。其次，從房企的角度來看，即使是央企以聯(lián)合體形式拿地在一線城市也難以獨善其身，有錢也不見得能夠拿到土地。這些企業(yè)普遍愿意轉戰(zhàn)二線城市，去尋找獨立操盤的機會。并且中長期來看，市場仍然存在可以預期的上行空間。
不僅如此，張宏偉還表示，對于央企來講，不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，增加公司的估值，其背后更大的原因是為自己在央企地產企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權”。
“從央企地產整合的角度來看，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于‘弱勢’，極有可能會被其他央企合并”。 張宏偉認為，由此來看，央企地產企業(yè)不惜成本拿“地王”，其出發(fā)點并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測算，其背后更大的原因是謀求自己在央企地產企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權”。
“地王制造者”面臨監(jiān)管
不過，央企制造“地王”的現(xiàn)象已經引起業(yè)內以及監(jiān)管層的關注。記者從多個渠道了解到，為了平穩(wěn)熱點城市土地市場走勢，財政部、國資委等央企主管部門已經對部分央企進行約談，約談的主要目的就是央企不能再制造“地王”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴本報記者，監(jiān)管部門進行干預，一定程度上是因為近期房價上漲的背景下，地價也出現(xiàn)了快速攀升的態(tài)勢，而推高此類地價的無疑是央企。“對央企進行訓話和約談，實際上一是規(guī)范此類企業(yè)后續(xù)資金的投向和節(jié)奏。二是給予市場一個預期，即攪局者會收到行業(yè)約談或管制的風險，背后也體現(xiàn)出了管控房價和地價的決心”。
此外，媒體記者從國土部了解到，由于一二線土地市場高價地頻出，國土部土地利用管理司于6月上旬重申“異常交易地塊”的備案制度。要求各地加強地價動態(tài)監(jiān)測，及時掌握地價異常變動，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)新高的房地產用地，及時上報國土部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門。
事實上，2011年以來，國土部逐步完善了異常交易地塊備案制度，明確了異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等，同時還要求在備注欄中認真分析異常高價的原因。省級國土資源部門應對出現(xiàn)異常高價地塊的市縣進行督促和約談。但是，國土部的數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，異常交易地塊備案率僅為18%。
國土部此次表示，異常交易地塊備案制度是做好房地產用地市場管理和調控、促進土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要工作措施，地方各級國土資源主管部門要將其作為基礎工作長期堅持。尤其是，針對已出現(xiàn)異常交易地塊的市、縣，國土部要求地方國土資源主管部門應認真總結分析，及時采取穩(wěn)定市場的相關工作措施，努力預防、化解土地市場可能出現(xiàn)的異常交易。
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