日前，萬科（000002.SZ）與綠地控股（600606.SH）相繼啟動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新。

7月5日，綠地控股在上海聯(lián)手中國電信天翼創(chuàng)投、杭州東部軟件園、雷格斯、飛馬旅等啟動“綠地創(chuàng)客中心”平臺；6月30日，上海萬科產(chǎn)業(yè)·星商匯聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)通、華為發(fā)布智慧沃商暨辦公云平臺。

在這背后，則是金融助力的身影。房地產(chǎn)業(yè)對于金融屬性的依賴度越來越高。近期還不乏中小房企加入這一行列。6月30日，新城控股（01030.SZ）宣布 擬出資5000萬元與平安銀行共同投資設立產(chǎn)業(yè)基金，總規(guī)模人民幣100億元（意向性額度）。新城控股稱此為拓展房地產(chǎn)開發(fā)運營資金來源。

事實上，綠地、萬科、金地、中海、復星、嘉凱城等公司早已在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金上有所涉獵。比如2015年5月，綠地聯(lián)合中國建設銀行總行、上海建工發(fā)起首只千億軌交PPP產(chǎn)業(yè)基金。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，綠地在區(qū)域中心城市商辦物業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)合作資源及運營經(jīng)驗等方面，均借助“創(chuàng)客經(jīng)濟”風口，將整合形成產(chǎn)業(yè)鏈價值聯(lián)動， 進一步帶動商辦項目運營與物業(yè)增值。“平臺將為政府帶來人口、產(chǎn)業(yè)、資本導入，為創(chuàng)業(yè)者帶來導師扶持，為投資者帶來價值載體。平臺上各方之間將形成聯(lián)動和 協(xié)同，實現(xiàn)價值1+1＞2。”

戴德梁行估價及顧問服務部董事、華東區(qū)主管顧悅?cè)缰赋觯科蟀l(fā)行產(chǎn)業(yè)基金，不失為形成核心競爭力的要素之一。今后產(chǎn)業(yè)基金將成為房地產(chǎn)主流的新融資模式，目前市場存量保守估計已有2000億規(guī)模。

回歸金融是出路

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商正在謀求轉(zhuǎn)型。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，當前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展存在重收益輕服務、重數(shù)量輕質(zhì)量、“空心化”和“同質(zhì)化”嚴重等問題。國家號召應以“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”為契 機，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，完善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務，實現(xiàn)傳統(tǒng)園區(qū)轉(zhuǎn)型。當前，中央政府致力于打造中國經(jīng)濟升級版，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的承載主體，將在其中扮演先 鋒角色。這要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)擔負起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主力作用。

因此，有地產(chǎn)基金支持的開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營方面優(yōu)勢凸顯。比如綠地房地產(chǎn)基金，作為綠地金融目前較為成熟的運作模式，此類基金以綠地控股自有資金或非公 開方式向特定投資者募集資金，通過債權(quán)投資、股權(quán)投資或股權(quán)加債權(quán)的方式，投資于高價值、高回報、風險可控的房地產(chǎn)項目。

資料顯示，截至目前，綠地金融累計完成的地產(chǎn)類投資規(guī)模逾200億元，包括開發(fā)貸款、并購貸款、購地貸款、債務重組等類型，并實現(xiàn)了高于行業(yè)平均標準的投資回報率。目前綠地金融年均接觸項目數(shù)量超過300個，并與多地優(yōu)質(zhì)開發(fā)商達成了長期戰(zhàn)略合作意愿。

顧悅?cè)邕M而分析道，平安與新城控股合作，主要出于該公司專注做住宅和商業(yè)項目，將會是一個穩(wěn)定的融資渠道。今后隨著實際需求，提高融資額度也是非常平常的 事情。該領域體現(xiàn)了房地產(chǎn)集團的金融能力，此前已有大型開發(fā)商布局，新城地產(chǎn)最近一系列動作，與其融資思路大變革與升級不無關(guān)系。有了這個渠道，房企可以 不斷進行配置，不再依賴于銀行貸款，受政策變化風險加大，也將會是資本市場衡量企業(yè)核心競爭力的指標之一。

原招商地產(chǎn)副總裁王晞指出，現(xiàn)在的住宅銷售、資金滾動開發(fā)模式，只是最初級的房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)回歸金融主題是必由之路。通過互聯(lián)網(wǎng)金融將產(chǎn)城融合、不動 產(chǎn)結(jié)合流動性資本才是房地產(chǎn)的真正出路，否則商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等以運營為主的開發(fā)模式，運行起來風險疊加嚴重。

金融模式創(chuàng)新還體現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”等元素的融入上。近日上海萬科產(chǎn)業(yè)·星商匯聯(lián)合聯(lián)通、華為，打造云辦公智慧園區(qū)，將落地的產(chǎn)業(yè)成長服務體系全面數(shù)字化。萬科還為此推出“麻繩辦公”APP作為企業(yè)辦公云平臺的輸出終端。很顯然，這是一條輕資產(chǎn)之路。

差異化競爭

差異化運營已形成業(yè)內(nèi)共識。比如，區(qū)別于萬科的云辦公，前述綠地合作打造的“綠地創(chuàng)客中心”，合作類型涵蓋創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化、服務和投資。

根據(jù)簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議，綠地控股將依托旗下上海徐匯綠地繽紛城項目和虹口同心路項目為試點與三家企業(yè)開展合作，模式成熟后將加速復制到綠地全國范圍項目中。

實際上，萬科、綠地模式上最大的區(qū)別在于，萬科通過星商匯做平臺化運作；綠地借助創(chuàng)新孵化平臺，打造面向跨境電商行業(yè)的綜合孵化創(chuàng)投創(chuàng)新服務。

但共同之處在于，二者都想做產(chǎn)業(yè)生態(tài)。目前，星商匯已匯聚100多家生態(tài)服務商，布局上海6大商務區(qū)、14個商辦及產(chǎn)業(yè)項目，提供16大類超300種企業(yè) 服務，符合要求的企業(yè)會員超800家，服務企業(yè)300多家。隨著星商匯品牌在杭州、武漢、西安的陸續(xù)輸出，星商匯未來將布局華東6省1市，覆蓋面積500 萬平方米，服務8000余家園區(qū)企業(yè)，并鏈接舊金山、紐約、倫敦、芝加哥、新加坡等國際城市。

相比之下，綠地的轉(zhuǎn)型需求更明顯。綠地此前提出加快旗下房地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)型，通過“平臺+模式”做強商辦運營，通過“產(chǎn)品+服務”提升盈利水平，依靠內(nèi)生型的價值增值來實現(xiàn)增長和盈利。截至去年底，綠地旗下可供出租物業(yè)面積161萬平方米，出租率85.45%。