日前，位于北京西城區(qū)文昌胡同的一間11平米平房，起先標(biāo)價(jià)430萬元出售，因住房地處重點(diǎn)小學(xué)隔壁，購買者眾多，最終以530萬的價(jià)格成交。
2014年北京教改之后，按照就近和免試原則，在優(yōu)質(zhì)學(xué)校招生范圍內(nèi)有一套房子，成為最有效和最保險(xiǎn)的上名校途徑。一方面，以房擇校堵住了“條子生”、“共建生”、特長生、贊助費(fèi)、推優(yōu)、點(diǎn)招等擇校渠道；另一方面，它也造就了天價(jià)學(xué)區(qū)房市場。
2016年4月底，北京市各區(qū)陸續(xù)公布了今年的小學(xué)和初中入學(xué)政策。南方周末記者梳理發(fā)現(xiàn)，在入學(xué)條件上，房子的權(quán)重越來越大。
比如，海淀區(qū)今年正式施行“六年一學(xué)位”政策，一個(gè)房子地址，六年內(nèi)只能被用來做一次入學(xué)登記。而西城區(qū)則規(guī)定，今年光有西城戶口不能保障孩子上學(xué)，還得在西城實(shí)際居?。ㄙI房或租房）。
今年北京市各區(qū)上學(xué)政策的另一大變化是，非京籍學(xué)生入學(xué)越來越嚴(yán)。比如，石景山區(qū)規(guī)定，持有《北京市工作居住證》（俗稱“北京綠卡”）的非京籍，今年將不再享受京籍入學(xué)待遇。再比如，豐臺區(qū)規(guī)定，以后對于非京籍學(xué)生父母的工作和租房情況，每年都要?jiǎng)討B(tài)審核。
自從2014年北京啟動(dòng)“教改”以來，每年4月公布的各區(qū)入學(xué)政策，成為所有京籍和非京籍家長們最為關(guān)心的事情。
北京各區(qū)的入學(xué)政策，每年都會略有調(diào)整，但唯一不變的是“就近原則”。對家長們來說，如果想讓自己的孩子消費(fèi)到優(yōu)質(zhì)教育資源，那么在相應(yīng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)有一套房子，成為最保險(xiǎn)也幾乎是唯一的選擇。
《中國教育報(bào)》曾公布的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進(jìn)行了小學(xué)入學(xué)信息采集。其中，京籍學(xué)生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海淀三個(gè)區(qū)口碑最好的25所小學(xué)，只能接收大概5000名學(xué)生。
一邊是16萬人的潛在需求，一邊是5000個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)位名額，這是北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場價(jià)格一路高歌猛進(jìn)的主要原因。
而且，隨著二孩的放開，上學(xué)需求將進(jìn)一步放大。北京師范大學(xué)的幾位學(xué)者在一篇論文中預(yù)測，2015年－2025北京市小學(xué)生入學(xué)人數(shù)將在現(xiàn)有17萬人的基礎(chǔ)上逐年增加，最終穩(wěn)定在25萬—30萬人。
就近原則，也是國際上通行的義務(wù)制教育入學(xué)慣例。只不過，由于北京這樣的超級城市入學(xué)需求和教育資源供給嚴(yán)重失衡，各區(qū)政府對適齡兒童的容納能力有限。最后只能是在就近原則的前提下，根據(jù)是否有房子，以及房子位置來進(jìn)行學(xué)位資源的分配。對政府來講，這是無奈之舉。
北京2014年教改政策的出臺初衷，其實(shí)是為了打擊特權(quán)生等灰色上學(xué)渠道，推動(dòng)教育均衡化。
教改后價(jià)格快速上漲的學(xué)區(qū)房，本身就數(shù)量特別有限?；疑辣欢滤?，市場的力量開始起作用，并最終反映到學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲上。
1.從以錢、權(quán)、優(yōu)擇校到以房擇校
在北京家長圈小有名氣并兼職做入學(xué)咨詢的無言（網(wǎng)名）對南方周末記者介紹，新中國成立以來，北京市的義務(wù)制教育發(fā)生過兩次大的改革。一次是1997年，一次是2014年。
1997年之前，北京市的外來人口還很少，上學(xué)的需求主要是京籍兒童。其中，小學(xué)主要是根據(jù)戶口所在地就近入學(xué)。有的家長為了追求好學(xué)校，就把戶口遷移到名校集中的海淀區(qū)。
在小升初階段，北京在1997年之前施行的是統(tǒng)考。想進(jìn)好中學(xué)，靠的是學(xué)生自己的能力。當(dāng)然學(xué)生也可以選擇靠戶口就近上初中。
到1997年，北京最后一次實(shí)行小升初統(tǒng)考，開始進(jìn)入“大派位”時(shí)代。
所謂大派位，其實(shí)就是用電腦來搖號，讓學(xué)生就近上初中。在這之前，國家多次提出取消小升初考試，實(shí)行劃片就近入學(xué)，以普及九年義務(wù)制教育。但直到1997年，上海才首次在全國實(shí)行小升初免試就近入學(xué)。北京也很快跟進(jìn)，從1998年開始取消小升初統(tǒng)考。
盡管已經(jīng)實(shí)行了大派位，但很多家長還是希望自己的孩子能進(jìn)入優(yōu)質(zhì)初中。而一些學(xué)校也希望能招到一批優(yōu)秀小學(xué)畢業(yè)生。于是很多學(xué)生在小學(xué)畢業(yè)后，不進(jìn)入大派位體系，而是自主擇校。
無言對南方周末記者總結(jié)，這些擇校行為，有的是灰色渠道，比如“條子生”和關(guān)系生。有的是正規(guī)渠道，比如靠特長、推優(yōu)、點(diǎn)招和海選等方式進(jìn)入優(yōu)質(zhì)初中。還有的是走市場經(jīng)濟(jì)的路子，靠擇校費(fèi)和贊助費(fèi)入學(xué)。但數(shù)量最多的是“共建生”渠道，即一些單位通過贊助一些好學(xué)校，讓單位職工子女獲得入學(xué)機(jī)會。
后來，擇校行為又進(jìn)一步拓展到幼升小階段，但共建生現(xiàn)象主要還是小升初階段更普遍。“我印象中，有個(gè)中學(xué)共建單位多達(dá)八十多家。”無言對南方周末記者說。
這種擇校和派位共存的模式，一直持續(xù)到2014年。
這年1月，教育部發(fā)布了當(dāng)年的一號文件——《教育部關(guān)于進(jìn)一步做好小學(xué)升入初中免試就近入學(xué)工作的實(shí)施意見》，要求全國各地在義務(wù)教育階段實(shí)行就近入學(xué)。
3個(gè)月后，北京市根據(jù)教育部的要求，發(fā)布了《北京市教育委員會關(guān)于2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》（以下簡稱“《意見》”）。《意見》取消了共建生制度，并提出要控制特長生招生。
無言認(rèn)為，2014年的教改，某種程度上是回到了1997年的大派位時(shí)代。
對家長們來說，2014年教改之后，孩子上小學(xué)，只能按照就近和免試原則提交入學(xué)申請。于是家長住在哪，決定了孩子能上什么樣的小學(xué)。
而上中學(xué)則采取單校劃片和多校劃片兩種方式。單校劃片學(xué)校采用對口直升方式招生，即一所初中對口接收片區(qū)內(nèi)所有小學(xué)畢業(yè)生入學(xué)。多校劃片是根據(jù)學(xué)生所填志愿，對報(bào)名人數(shù)少于招生人數(shù)的初中，實(shí)行學(xué)生直接入學(xué)。對報(bào)名人數(shù)超過招生人數(shù)的初中，以隨機(jī)派位的方式確定誰能入學(xué)。
但無論是單校還是多校劃片，同樣跟家長房子的位置直接相關(guān)?？梢姡?014年北京教改之后，在優(yōu)質(zhì)學(xué)校招生范圍內(nèi)，有一套房子，對于家長們來說，是最有效和最保險(xiǎn)的上名校途徑。
2.供需失衡的畸形學(xué)區(qū)房市場
北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院技術(shù)創(chuàng)新中心曾受北京市委辦公廳委托，做過一個(gè)關(guān)于北京學(xué)區(qū)房的調(diào)研報(bào)告。該報(bào)告的結(jié)論顯示，目前北京的優(yōu)質(zhì)教育資源主要分布在東城、西城和海淀幾個(gè)區(qū)。其中，西城和海淀兩區(qū)占據(jù)了過半的重點(diǎn)學(xué)校。
該中心副總監(jiān)王鵬對南方周末記者表示，北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格走勢，獨(dú)立于整個(gè)北京市房價(jià)市場，任憑北京房價(jià)漲跌，這些重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的房價(jià)“穩(wěn)健上漲”。
這份2015年9月完成的報(bào)告顯示，當(dāng)時(shí)西城的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房以均價(jià)60560元/平米的天價(jià)占據(jù)首位，其次是東城區(qū)的58964元/平米。接下來是海淀區(qū)（50498元/平米）、朝陽區(qū)（40652元/平米）、豐臺（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。
這只是重點(diǎn)學(xué)區(qū)的均價(jià)水平。實(shí)際上，核心學(xué)區(qū)房和普通學(xué)區(qū)房的價(jià)格差異巨大。同樣是來自該報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，人大附小對口小區(qū)均價(jià)最低49756.26元/平米、最高85257.41元/平米，而實(shí)驗(yàn)一小對口小區(qū)均價(jià)最低48937元/平米，最高180012元/平米。
并且這些核心學(xué)區(qū)房絕大多數(shù)是居住功能十分脆弱的“老、破、小”，上述報(bào)告顯示，西城1990年以前建成的房屋占到了53%。
學(xué)區(qū)房暴漲之謎：16萬人搶5000個(gè)入學(xué)名額
在北京市西城區(qū)文華胡同，某對口北京實(shí)驗(yàn)二小的院子里，５間房皆是空置，無一人居住。（新華社/圖）
在2014年教改之前，一提到學(xué)區(qū)房，主要是指東城、西城和海淀這些“老破小”的房子。
但2014年教改后，學(xué)區(qū)房的概念迅速擴(kuò)大了。按照2014年教改，每個(gè)小區(qū)都對應(yīng)有一所小學(xué)。所以，理論上來說，只要你在北京有一套房子，都可以稱為學(xué)區(qū)房。只不過，很多小區(qū)對應(yīng)的小學(xué)，往往質(zhì)量一般，甚至屬于老北京人嘴里說的“渣小”。
雖然學(xué)區(qū)房的概念變大了，但追求優(yōu)質(zhì)教育資源的家長們，依然把目光鎖定到那些對應(yīng)著“牛小”的“老破小”。
由于北京市的優(yōu)質(zhì)學(xué)校大都分布在城中心，而這些地區(qū)基本不再批準(zhǔn)新建商品房項(xiàng)目。所以家長們幾乎不可能在核心城區(qū)買到新房了，也意味著優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場的增量空間被堵死，只剩下存量市場空間——二手房市場。
如今，這個(gè)供給被嚴(yán)重壓制的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場存量市場，正在遭遇進(jìn)一步的壓縮。
比如，今年海淀區(qū)規(guī)定，幼兒園升入小學(xué)開始正式實(shí)行房產(chǎn)“六年一學(xué)位”政策。這意味著，很多優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，在一夜之間喪失了學(xué)區(qū)房的功能和價(jià)值。這讓本來就供應(yīng)緊張的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房存量市場，一下子又萎縮掉不少。這些房子要等六年后，才重新具備“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房”的資格。
3.京籍非京籍都得“拼房子”
目前北京的家長分為京籍和非京籍兩大群體。2014年北京市教委的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年北京市約有16.06萬人參加小學(xué)入學(xué)信息采集，其中非京籍人數(shù)約占40%左右。2015年略有下降。
對于京籍家庭來說，按照新教改規(guī)定，上什么樣的小學(xué)，主要是家長拿著戶口本就近登記免試入學(xué)。但戶口之外，房子對上學(xué)的影響很大。
比如京籍人士集中的西城區(qū)，對于京籍學(xué)生，去年的規(guī)定是，只要戶籍在西城區(qū)即可申請就近入學(xué)，但今年規(guī)定除了戶籍在西城，還要實(shí)際居住在西城。盡管沒有規(guī)定必須是買房還是租房，但從去年的實(shí)際入學(xué)效果來看，有房子有戶口的能得到優(yōu)先安排。
以北京西城區(qū)的黃城根小學(xué)官網(wǎng)公布的2015年小學(xué)入學(xué)政策為例，由于該小學(xué)片區(qū)適齡兒童過多，所以將適齡兒童按照四種情況分類。其中，在本片區(qū)有戶口，且孩子法定監(jiān)護(hù)人有房子的，列第一順序，并按照入戶時(shí)長排名。第二順序的是有戶口，但房子是四老（爺爺、奶奶、外公和外婆）的，按照入戶時(shí)長排名。第三順序是沒有戶口，但法定監(jiān)護(hù)人有房子的，按照拿到房產(chǎn)證的時(shí)間來排。第四才是考慮有戶口但沒房子的情況。從第三條和第四條來看，有戶口的不如有房子的。
由于小學(xué)是義務(wù)教育，沒能進(jìn)入黃城根小學(xué)的學(xué)生，會被安排到西城區(qū)其他學(xué)校就讀。
對于京籍學(xué)生來說，上初中同樣繞不開房子。以西城區(qū)2016年的入學(xué)政策為例，要在西城上初中的話，要么孩子是在西城上的小學(xué)，如果你沒在西城讀小學(xué)，那么你就得是北京戶口或者西城戶口，同時(shí)還要在西城實(shí)際居?。ㄓ蟹炕蜃夥浚愕暮⒆硬拍茉谖鞒巧铣踔?。
也就是說，京籍孩子能上什么樣的中學(xué)，跟上小學(xué)一樣，跟房子有很大關(guān)系。
“整個(gè)2014年的教改，實(shí)際上是固化了小學(xué)和初中的對應(yīng)關(guān)系。”無言對南方周末記者評論說。
如果是非京籍學(xué)生，有沒有房子，更是能否就讀的關(guān)鍵所在。對于非京籍來說，要取得在京就讀資格，需要父母辦好五證：在京務(wù)工就業(yè)證明、在京實(shí)際住所居住證明、全家戶口簿、在京暫住證、戶籍所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的在當(dāng)?shù)貨]有監(jiān)護(hù)條件的證明。
這些年，隨著大量非京籍入學(xué)需求增多，各區(qū)承受能力有限，紛紛出臺了相應(yīng)的入學(xué)調(diào)控措施?？傮w上來說，非京籍在京入學(xué)難度越來越大。比如，很多區(qū)都要求非京籍父母在開具五證時(shí)，必須在該區(qū)繳納了一定時(shí)期的社保，且不能間斷。
辦好了五證，非京籍的孩子又要被分成兩類。
一類是在區(qū)直轄小學(xué)招生范圍內(nèi)居住的，按照“多校聯(lián)合電腦派位”的方式進(jìn)入該區(qū)有空余學(xué)位的小學(xué)就讀。參加多校聯(lián)合派位的非京籍學(xué)生，要先填報(bào)志愿，然后分批次錄取。優(yōu)先錄取的是有房的非京籍，其次才考慮租房的非京籍。
第二類是針對在鄉(xiāng)鎮(zhèn)小學(xué)招生范圍內(nèi)居住的非京籍，按照“分配入學(xué)”的方式進(jìn)入該區(qū)小學(xué)就讀。分配時(shí)同樣優(yōu)先有房的非京籍。
以北京非京籍比較多的通州區(qū)為例，2016年通州區(qū)對于非京籍孩子上初中的規(guī)定是，如果在通州區(qū)上了小學(xué)的非京籍，直接去聯(lián)系通州區(qū)的中學(xué)看看有沒有就讀機(jī)會。如果沒在通州區(qū)念小學(xué)的非京籍，需要辦理五證后去聯(lián)系相關(guān)中學(xué)。
“說白了，對非京籍來說，上小學(xué)可以拼一拼房子，但上初中，連拼房子的機(jī)會都沒有。讓我們自己去聯(lián)系，言外之意就是告訴你希望不大。”一位住在通州區(qū)的非京籍家長對南方周末記者說，他打算讓自己的兩個(gè)孩子去北京周邊的河北燕郊上初中，還是不行的話，就送孩子回老家讀書。
一位要求匿名的北京某區(qū)的教育督導(dǎo)對南方周末記者表示，外來人口的增多，加大了非京籍學(xué)生的入學(xué)需求。他舉例說，比如北京某個(gè)區(qū)，外來人口已經(jīng)達(dá)到了常住人口的一半。導(dǎo)致去年一年該區(qū)上學(xué)需求一年增加了八千人。他認(rèn)為，按照這樣的速度下去，政府再怎么加快教育投資，也跟不上需求，所以對非京籍學(xué)生在京上學(xué)的控制會越來越嚴(yán)。
4.教育均衡化路在何方
對于學(xué)區(qū)房和教改等話題，南方周末記者聯(lián)系了北京教育主管部門，但未獲得答復(fù)。但從北京這兩年來一系列教改配套措施來看，政府將主要精力放在推動(dòng)北京的教育資源均衡上。
比如，北京這幾年一直在加大名額分配的比例，要求北京市的優(yōu)質(zhì)高中，在招生時(shí)必須拿出一定比例的招生名額，向普通初中招收學(xué)生。今年這一比例被提高到50%。
另外就是加大小升初的直升比例。比如，西城區(qū)計(jì)劃6年后小升初時(shí)，80%將是直升。同時(shí)，鼓勵(lì)牛小兼并重組普通小學(xué)。
政府在教育均衡上的努力，能在一定程度上弱化房子跟教育資源的關(guān)聯(lián)度。比如，加大小升初階段的直升比例，讓更多的學(xué)生在升初中時(shí)，直接進(jìn)入對口的中學(xué)。這樣能客觀上弱化小升初階段對于學(xué)區(qū)房的爭奪。
此外，政府在存量學(xué)區(qū)房市場的一些挖潛行為，客觀上也能對學(xué)區(qū)房起到降溫作用。比如，朝陽區(qū)政府對學(xué)位緊張地區(qū)采取借址辦學(xué)，內(nèi)部挖潛改擴(kuò)建教室，向相鄰街區(qū)富余學(xué)位統(tǒng)籌安排的方式來擴(kuò)充學(xué)位。
北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃師陳清凝對南方周末記者說，政府的一些措施還是很有效的，比如他們關(guān)注到，東城、西城的學(xué)區(qū)房溢價(jià)正在下降，主要原因就是這幾年政府推動(dòng)的“集團(tuán)化辦學(xué)”開始發(fā)揮作用。
在北大附中原校長（1997-2001）趙鈺琳看來，北京的學(xué)校，在硬件設(shè)施上已經(jīng)相差無幾，關(guān)鍵是在校長和教師隊(duì)伍等軟件上，存在很大的不均衡現(xiàn)象。他對南方周末記者提到了解決教育不均衡問題的“山東模式”——對教師隊(duì)伍進(jìn)行“區(qū)管校用”。
山東模式也叫縣管校用，即打破教師鐵飯碗，縣里招聘管理教師，學(xué)校跟老師采取合同制。
但“區(qū)管校用”這種靠政府的行政力量來人為調(diào)配教師資源的模式，在北京不一定能推行下去。因?yàn)楸本┖脤W(xué)校里的教師不愿意去普通學(xué)校。
“優(yōu)質(zhì)學(xué)校的教師身份，是一種隱性福利。”北京大學(xué)老教授協(xié)會基礎(chǔ)教育研究與發(fā)展中心副秘書長龐洪蘭對南方周末記者說，前年北大附中要招9個(gè)老師，光報(bào)名的就有1400人，其中來自北大的博士生就有200多人。
在趙鈺琳看來，北京學(xué)區(qū)房上漲的關(guān)鍵是優(yōu)質(zhì)教育需求的供需矛盾，關(guān)鍵是要加大對民辦教育的支持。
趙鈺琳去日本考察后發(fā)現(xiàn)，日本的經(jīng)驗(yàn)有三條。一是公辦學(xué)校在硬件和軟件上都標(biāo)準(zhǔn)化。但中國是硬件標(biāo)準(zhǔn)一致了，軟件標(biāo)準(zhǔn)差別很大；二是日本民辦教育很發(fā)達(dá)，為市場提供了更多優(yōu)質(zhì)的教育資源；三是日本對教育的投入很大，高達(dá)6%左右。目前對教育投入對GDP占比上，世界平均水平是5%左右，中國是4%左右，美國是7%左右。
實(shí)際上中國人對于優(yōu)質(zhì)教育資源的需求，已經(jīng)不那么在意到底是公辦還是民辦。比如北京大學(xué)老教授協(xié)會基礎(chǔ)教育研究與發(fā)展中心，在深圳合作辦了一個(gè)中學(xué)，一年招生80人，學(xué)費(fèi)一年15萬元，由于能描繪出學(xué)生6-10年后的樣子，這個(gè)中學(xué)吸引了幾百人瘋搶學(xué)位。
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