眾所周知，房子一直以來都是非常重要的投資保值渠道。但在限購政策嚴(yán)格執(zhí)行的當(dāng)下，除了假離婚、買購房資格等偏門手段外，能真正擺上臺(tái)面的就是商住樓投資，但這僅存的“缺口”也因?yàn)?ldquo;商住樓即將限購”的傳聞而引發(fā)了廣泛猜想。

直到周二晚間十點(diǎn)，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人才明確表示，“周三零點(diǎn)起北京全面停止商住網(wǎng)簽”的消息不屬實(shí)。

雖然謠言再次被否認(rèn)，但主管部門曖昧的態(tài)度，讓傳聞熱炒了十余天，并且最后的辟謠也未對(duì)限購與否做出更多的解釋。以后商住樓是否會(huì)限購？是否全面限購還是局部限購？限購會(huì)包括二手房嗎？等等一系列購房人關(guān)心的問題，依舊沒有答案，相信未來仍可能引發(fā)新一輪的猜想。

不過，對(duì)于一些有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)投資客來說，限購加碼、地王頻出、信貸收緊等等類似的消息不斷傳出，并不是好事，一些投資客開始對(duì)手里的房產(chǎn)投資進(jìn)行更加慎重的考慮和評(píng)估。

商住早已是投資熱土

商住樓限購與否之所以備受關(guān)注，最主要就是因?yàn)椴幌拶彶幌拶J（通州特例除外）的商住樓早已從樓市的配角晉升主角。不但成交量大有趕超新房的態(tài)勢，更是擠滿了多套購買的投資客和少量的自住需求。尤其是投資客，一向?qū)φ唢L(fēng)向敏感，商住是否納入限購，直接影響了他們對(duì)樓市的判斷。

在藍(lán)堡、金地名京擁有多套房的孫先生是一名來自河南的炒房投資客，至今沒有北京戶口。但從2000年開始首次置業(yè)以來，利用低信貸和杠桿，在四惠區(qū)域買了多套房，其中不乏商住項(xiàng)目。每月僅收的租金就在50萬元以上。但最近土地市場的火熱和商住限購的傳聞，讓孫先生感到了危機(jī)。

“這次住建委的否認(rèn)只是簡單地說當(dāng)前不會(huì)停止商住網(wǎng)簽，但并沒有在謠言剛剛出現(xiàn)時(shí)辟謠，而且并沒有說以后不會(huì)限購商住，感覺是為以后調(diào)控留了明顯的活路。”孫先生告訴北青報(bào)記者，他準(zhǔn)備將手里的房子賣掉一半，本身溢價(jià)已經(jīng)很高了，萬一以后商住被限制買賣就得不償失了。

不僅是孫先生將商住限購視作樓市的風(fēng)向標(biāo)，另一位房產(chǎn)投資人趙先生則是剛剛購入了10套商住房，就趕上了要限購的風(fēng)口。

5月底，北青報(bào)記者在大興某商住項(xiàng)目探盤時(shí)得知，這位趙先生剛剛買下了10套房子，據(jù)他稱，是為了給公司職員作為宿舍，同時(shí)兼具投資作用。

但這次商住限購的傳聞讓他著了急，“剛交了首付，簽了合同，貸款還沒有批下來，會(huì)不會(huì)也在限購之列？”“二手房會(huì)不會(huì)也限購，是不是以后不好出手了？”在與北青報(bào)記者交流時(shí)，趙先生沒等記者提問，就搶先詢問其是否知道內(nèi)幕消息。

雖然一陣猜測后，住建委辟謠了限購傳聞，但趙先生仍對(duì)北青報(bào)記者表示，商住一旦限購，購買力減少，難免會(huì)出現(xiàn)打折降價(jià)的情況，加上商住交易本身比住宅明顯高出的稅費(fèi)，他仍舊擔(dān)心自己剛買的房子會(huì)被套。

事實(shí)上，類似的投資需求購房人在不限購不限貸的商住樓交易中屢見不鮮。多個(gè)商住項(xiàng)目營銷總監(jiān)也透露，旗下項(xiàng)目近七成的購房人都不是首次置業(yè)。這些投資客對(duì)于政策風(fēng)向十分敏感。

來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，今年北京新房中住宅簽約20742套，商住公寓類物業(yè)簽約達(dá)到26336套，在合計(jì)簽約的4.7萬套中，商住公寓占比高達(dá)55.9%，商住產(chǎn)品簽約量首次超過了住宅，這一比例也是歷史最高點(diǎn)。而回顧2015年，該比例僅為28.5%，而此前每年比例基本保持在30%以內(nèi)。

香港樓市經(jīng)驗(yàn) 炒樓客虧損遇套

同樣是投資客的熱土，曾被視作中國樓市樣本的香港樓市今年來不斷下跌，讓不少投資人損失慘重。

香港住宅樓價(jià)于2015年9月創(chuàng)高峰，但隨之而來的卻是不斷的下跌。萊坊國際的數(shù)據(jù)顯示，到2016年中，香港一般住宅和豪宅樓價(jià)與去年9月樓價(jià)頂峰比較分別下跌了11%和7%；而大部分市場機(jī)構(gòu)預(yù)測今年香港住宅價(jià)格將繼續(xù)下跌5%-10%。

隨著價(jià)格下跌，香港樓市上出現(xiàn)了不少“割肉離場”的案例，業(yè)主少則虧損數(shù)十萬港元，慘些的，虧逾千萬的也大有人在。

香港媒體有報(bào)道稱，今年以來虧損最多的一樁交易位于九龍何文田區(qū)域，在這個(gè)傳統(tǒng)豪宅區(qū)，一套實(shí)用面積1879平方呎（約175平米）的四居室單位，被以虧損1320萬港元的代價(jià)賣出。買家在2011年以5150萬港元購入此房，而現(xiàn)在的售價(jià)則僅為3830萬港元（呎價(jià)20383港元）。根據(jù)房產(chǎn)代理的成交資料，僅僅在一年前，同一個(gè)項(xiàng)目的每呎價(jià)格曾達(dá)到39459港元（2015年5月成交的一個(gè)單位），幾乎是現(xiàn)在的兩倍。

房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”論再出江湖

業(yè)內(nèi)認(rèn)為北京樓市沒問題

正因?yàn)橄愀蹣鞘邢碌那败囍b和商住限購的反復(fù)烏龍，再加上一二線城市“地王”頻出，使得“拐點(diǎn)論”再次出現(xiàn)。

高盛預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將在6至9個(gè)月后迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。該行分析師王逸等在報(bào)告中指出，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸放緩增速，預(yù)計(jì)逐漸上升的行業(yè)杠桿率、疲弱的市場需求將導(dǎo)致2017年價(jià)格趨于下行。

“房地產(chǎn)投資和新開工面積增速放緩，房地產(chǎn)投資需進(jìn)一步放緩才能遏制供應(yīng)。”報(bào)告稱，由于去年基數(shù)較高，預(yù)計(jì)今年6月新建房屋面積數(shù)據(jù)將同比下降。而5月房屋新開工面積增速放緩至11%左右，為2016年來最低。

一位業(yè)內(nèi)人士也表示，北京樓市有三年一調(diào)整的規(guī)律。從2013年樓市復(fù)蘇，地王出現(xiàn)到2016年又是三年，地王相比三年前又被刷新了一遍，很可能會(huì)在下半年遭遇拐點(diǎn)。

不過，相對(duì)于調(diào)整的擔(dān)憂，更多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市的拐點(diǎn)尚未到來。根據(jù)北京市土地房屋管理局公布的數(shù)據(jù)資料顯示，2016年5月，北京市成交房屋累計(jì)1241套，成交均價(jià)4.35萬元，較同期增加274套，價(jià)格依舊上漲14.18%。

我愛我家一位資深人士表示，自去年政府出臺(tái)“3·30樓市新政”以來，全國各地城市掀起一股樓市去庫存的高潮。以北京為例，自去年5月份至今年5月一年的時(shí)間，北京二手房屋成交總量達(dá)到13.74萬套，成交均價(jià)突破4.25萬元大關(guān)。不僅如此，根據(jù)國際歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)都會(huì)出現(xiàn)房價(jià)增幅超過12%的特殊時(shí)期，這是因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展會(huì)令一線城市產(chǎn)生規(guī)模化的人口“虹吸”效應(yīng)，虹吸效應(yīng)的出現(xiàn)也將進(jìn)一步刺激樓市的上漲。

此外，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，房價(jià)的合理構(gòu)成受土地供應(yīng)、市場需求、建造成本等多方因素制約，但近一年來土地供應(yīng)量持續(xù)縮緊，市場需求受多重因素不斷上升，即使建造成本隨著技術(shù)革新的推進(jìn)而降低，但仍無法抵消其余因素的制約，因此在未來一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)仍將持續(xù)上漲。加之央行適度寬松的貨幣政策促進(jìn)社會(huì)資本的流動(dòng)，金融市場也需要相對(duì)穩(wěn)健的投資渠道，樓市無疑是很好的去處，因此短時(shí)間內(nèi)樓市價(jià)格很難下調(diào)，所以樓市價(jià)格拐點(diǎn)的說法也就無從談及。