在一二線城市連續(xù)出現(xiàn)“地王”之時(shí)，蘇州、南京等地紛紛出臺(tái)限地價(jià)措施，試圖為火爆的土地市場(chǎng)迅速降溫。

然而，在給土地市場(chǎng)降溫時(shí)，上海和北京等一線城市都犯了難，城市新增建設(shè)用地零增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)。各城市都有有效控制城市人口規(guī)模的任務(wù)，而高房?jī)r(jià)恰恰就是提高人口流入門檻，控制常住人口的利器之一。

如何讓土地市場(chǎng)的調(diào)控，能同時(shí)滿足城市規(guī)模、人口規(guī)模的控制目標(biāo)？

土地都開始限價(jià)了

5月18日晚，蘇州市國(guó)土局“緊急”出臺(tái)土地限價(jià)令，對(duì)于網(wǎng)上掛牌出讓的10幅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

土地市場(chǎng)過(guò)熱迫使蘇州用行政手段降溫，此前一周，蘇州已經(jīng)撤銷了5幅土地的出讓。5月23日，蘇州吳江9宗地塊開拍，其中兩宗地塊在競(jìng)拍時(shí)因超過(guò)最高限價(jià)被中斷。

緊跟蘇州成為全國(guó)第二個(gè)“土地限價(jià)”的城市是南京。

5月27日，南京市委宣傳部新聞發(fā)布官方微博消息稱，南京市政府有關(guān)部門表示，南京將采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)控地價(jià)、控房?jī)r(jià)“雙控”要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平 穩(wěn)健康發(fā)展。其中，南京將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土 地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

同時(shí)，南京物價(jià)主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

今年地價(jià)快速上升的原因到底是什么？易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱在其公眾號(hào)上表示，其根源還是在銀根寬松。開發(fā)商有了便宜的錢，就不完全按照正 常的市場(chǎng)邏輯來(lái)拿地了，因?yàn)榭梢?ldquo;捂地”了。只要判斷自身資金能夠支持，再判斷地塊所在城市所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看好，那么就敢拿地，尤其是大企業(yè)。故而 房企“彈藥”充足后都蜂擁到了一線城市和熱點(diǎn)二線城市。

比“地王”更恐怖的是無(wú)房可賣

對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，比“地王”更恐怖的是無(wú)地可拿。有開發(fā)企業(yè)人士甚至表示，“三四線城市去化太慢，只能去熱門城市拿高價(jià)地，要不來(lái)年就斷炊（無(wú)房可賣）了。”

人口的增長(zhǎng)是一個(gè)城市住房需求的主要?jiǎng)恿?，這一點(diǎn)已經(jīng)成為身處“白銀時(shí)代”房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。

去年11月份，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾查閱各地政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)或人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都 市圈就占了8個(gè)。長(zhǎng)三角上海、蘇州、杭州、南京、寧波、無(wú)錫、常州幾個(gè)城市疊加，流入863萬(wàn)人。珠三角廣州、深圳、東莞、佛山等城市人口流入796萬(wàn) 人。京津冀的北京、天津共流入684萬(wàn)人。

按照當(dāng)時(shí)的流入速度，2020年左右，上海將擁有3000萬(wàn)人口，北京也將突破2500萬(wàn)人口，天津?qū)碛?800萬(wàn)人口，廣州和深圳將分別突破1500萬(wàn)和1300萬(wàn)人口。

2016年，北京計(jì)劃供應(yīng)1200公頃住宅用地，與去年持平，其中商品住宅用地850公頃，比去年增加了100公頃。從實(shí)際土地供給來(lái)看，已經(jīng)連續(xù)數(shù)年沒有按計(jì)劃 完成全部供地。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，近5年中除2013年北京完成供地計(jì)劃外，其余年份住宅用地的供量均未如期按當(dāng)年的供地計(jì)劃完成，近兩年的完成率在 60%左右。

目前，上海面臨著人口繼續(xù)增長(zhǎng)和資源環(huán)境緊約束的壓力。《上海市城市總體規(guī)劃（2015~2040）綱要概要》提出，上海未來(lái) 建設(shè)用地將只減不增，總量要控制在3200平方公里以內(nèi)（2014年已達(dá)3100平方公里）；嚴(yán)格控制人口規(guī)模，力爭(zhēng)2020年常住人口控制在2500萬(wàn) 人左右（2014年為2425萬(wàn)人），并作為2040年常住人口規(guī)模的動(dòng)態(tài)調(diào)控目標(biāo)。

早在2014年1月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設(shè)用地。

換句話說(shuō)，一二線熱門城市的土地日益稀缺，而人口流入又導(dǎo)致需求增加。

高價(jià)拿地，需要的不僅是勇氣

“地 王”項(xiàng)目是把“雙刃劍”，高地價(jià)背后意味著高風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于未來(lái)的盈利前景，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，過(guò)去的“地王”被解套，主要原因還是供不應(yīng)求導(dǎo)致 的房?jī)r(jià)快速上漲。未來(lái)如果貨幣政策不發(fā)生轉(zhuǎn)向，而“地王”城市的住宅用地供應(yīng)繼續(xù)短缺，時(shí)間終究會(huì)換得空間，這也是拿“地王”的房企敢于賭博的最大資本。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，區(qū)域增長(zhǎng)空間跟不上土地增長(zhǎng)價(jià)格，這些“地王”的盈利就免不了擔(dān)心。

由于“不差錢”，“地王”項(xiàng)目的獲得者更多是國(guó)企和上市公司。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年截至5月31日，按照總價(jià)計(jì)算，超過(guò)15億元的合計(jì)有 105宗高總價(jià)地塊，其中國(guó)企拿高價(jià)地的比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成 交金額達(dá)到1785.8億元，占比分別為54%左右。另外，在這105宗總價(jià)“地王”里，89宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為2760億元。

對(duì)于熱門城市屢出“地王”，中央層面將會(huì)如何對(duì)待？歐陽(yáng)捷表示，“地王”涌現(xiàn)主要是貨幣政策因素驅(qū)使，以及控制大城市邊界和新增建設(shè)用地所導(dǎo)致的，但是，中 央關(guān)注的是房?jī)r(jià)不能快速上漲帶來(lái)泡沫，而房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控責(zé)任在地方政府，中央已經(jīng)明確給出了信號(hào)：適度增加大城市的土地供應(yīng)，因此問(wèn)題的關(guān)鍵在于地方政府 是否落實(shí)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲形成泡沫風(fēng)險(xiǎn)、是否增加住宅用地供應(yīng)。中央會(huì)對(duì)地方政府控制房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲進(jìn)行督察，并要求熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)控。

陳晟認(rèn)為，中央會(huì)讓地方政府高度關(guān)注熱門城市地價(jià)推高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，會(huì)出臺(tái)一些平抑的措施。

歐陽(yáng)捷說(shuō)，土地價(jià)格的漲跌取決于幾個(gè)要素：一是土地的稀缺程度，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的住房用地嚴(yán)重供求失衡還看不到改善的意愿和跡象。土地供應(yīng)計(jì)劃沒有 增加，也沒有供應(yīng)信息的透明，房企恐慌性搶地的心態(tài)還在加劇。二是這些城市的人口流入不會(huì)得到緩解，盡管有些城市還采取了考核人口不增長(zhǎng)指標(biāo)的做法，但是 城市化的路在新市民腳下，考核指標(biāo)扭曲統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不能真正改變特大城市和超大城市人口不斷增長(zhǎng)的世界性趨勢(shì)。三是隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期的來(lái)臨，還有可能加劇 資金寬松，進(jìn)而對(duì)沖資產(chǎn)價(jià)格下降的預(yù)期。

歐陽(yáng)捷表示，這些熱點(diǎn)城市因?yàn)樾枨蟊惶崆巴钢?、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快抬高了購(gòu)房門檻；限購(gòu)限貸政策打壓了需求，需求短期減少，市場(chǎng)成交略有降溫，但不意味著需求會(huì)消失，未來(lái)還會(huì)反彈，在上海“3·25新政”之后的4月份，上海別墅成交833套，還高于去年的684套，就是例證。

陳晟則認(rèn)為，未來(lái)一二線城市的土地價(jià)格，還會(huì)回歸理性。未來(lái)一系列的穩(wěn)定土地預(yù)期的計(jì)劃，是平抑土地價(jià)格的關(guān)鍵。