2016年初至今，被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，至少有一半表現(xiàn)得異常活躍，無(wú)論是內(nèi)部整合還是對(duì)外擴(kuò)張均在提速?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，在當(dāng)前國(guó)企改革的背景下，更多的并購(gòu)重組案例會(huì)在央企內(nèi)發(fā)生。葛洲壩、電建、中糧、中交建在內(nèi)的一大批央企或在土地市場(chǎng)上大手筆購(gòu)入地王，或在資本市場(chǎng)進(jìn)行一系列的合縱連橫。
中海并購(gòu)中信旗下地產(chǎn)板塊，中糧則先后傳出要將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離給保利地產(chǎn)和招商蛇口的消息。近日，中交建更是披露了對(duì)中房股份的重組方案，涉及中交房地產(chǎn)和中房集團(tuán)旗下六個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)。
在地產(chǎn)央企這一輪改革浪潮中，有一家模式和其他企業(yè)不同，生命力也更為頑強(qiáng)。這就是在主題公園領(lǐng)域有豐富運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上也有很強(qiáng)能力的華僑城。今年，華僑城確立“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式為未來(lái)發(fā)力的方向。
●文化和旅游不可或缺
華僑城經(jīng)歷近30年的發(fā)展，打造了歡樂(lè)谷、錦繡中華、世界之窗等多個(gè)主題公園。隨著“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式的相繼落地，單一的主題公園模式最終成為過(guò)去時(shí)。
據(jù)了解，華僑城已簽約四川海螺溝景區(qū)，并投資300億元打造深圳龍崗“甘坑新鎮(zhèn)”，集中發(fā)力、大手筆運(yùn)作自然景區(qū)和文化旅游城鎮(zhèn)化項(xiàng)目。
其中龍崗“甘坑新鎮(zhèn)”通過(guò)3~5年初步建成中國(guó)內(nèi)容文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的示范基地，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值突破百億，向千億產(chǎn)值邁進(jìn)的領(lǐng)軍型文化產(chǎn)業(yè)聚集的新城鎮(zhèn)。
雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收超過(guò)華僑城收入的一半，但在5月23日的股東大會(huì)上，股東對(duì)華僑城文化、旅游業(yè)務(wù)的關(guān)注似乎已經(jīng)超過(guò)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
華僑城董事、副總裁陳劍表示，華僑城近年加大了對(duì)文化、旅游的投入，未來(lái)旅游、文化的業(yè)務(wù)比例將繼續(xù)增加。
房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，華僑城的發(fā)展模式獨(dú)具特色，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的物業(yè)環(huán)境進(jìn)行整體打造，文化旅游主題能夠?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目保駕護(hù)航，增加地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值，旅游、文化主題也能通過(guò)落地商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。
華僑城前任執(zhí)行董事、總裁王曉雯對(duì)外透露公司未來(lái)5年的戰(zhàn)略，繼續(xù)推進(jìn)“旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)業(yè)模式，創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補(bǔ)償模式，無(wú)論是旅游、文化還是地產(chǎn)，都是跟金融產(chǎn)業(yè)的深度融合，將在下一個(gè)發(fā)展階段與金融深度融合。深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式，文化和旅游未來(lái)在華僑城將占據(jù)不可或缺的重要地位。
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，華僑城最終確立“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式，通過(guò)城鎮(zhèn)化將文化旅游落地，產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略更加完善，同時(shí)和國(guó)家戰(zhàn)略緊密結(jié)合，既享受便利也履行對(duì)國(guó)家發(fā)展的責(zé)任。
宋丁表示，單純做地產(chǎn)的模式發(fā)展空間窄，現(xiàn)在通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)以及古鎮(zhèn)的改造，整合歷史文化，進(jìn)行資源重組，激活文化資源，形成產(chǎn)業(yè)鏈，為企業(yè)未來(lái)的發(fā)展鋪好路，實(shí)現(xiàn)資源的合理優(yōu)化利用。同時(shí)，一些大的古鎮(zhèn)發(fā)展旅游業(yè)，如果沒(méi)有類似華僑城這類的央企整合，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展分散，缺乏高度以及統(tǒng)一運(yùn)作，發(fā)展舉步維艱。
●發(fā)展雖慢但盈利更好
在當(dāng)下“地王”頻出，土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈的情況下，一線城市，尤其是深圳一地難求，需要通過(guò)舊改釋放土地，華僑城在深圳的地也不多，通過(guò)這種方式比在公開(kāi)市場(chǎng)拿地劃算很多。宋丁認(rèn)為，華僑城也可以推廣“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式。
去年6月底的華僑城年度股東大會(huì)上，華僑城集團(tuán)董事長(zhǎng)劉平春表示，華僑城在深圳發(fā)展遇到了土地匱乏的問(wèn)題。
華僑城通過(guò)多元化的方式獲得土地資源，王曉雯表示，華僑城2015年收購(gòu)了花伴里集團(tuán)下的舊改平臺(tái)恒祥基公司51%股權(quán)。該交易最大的意義在于標(biāo)志著公司首度涉足舊改項(xiàng)目。盡管去年收購(gòu)后再無(wú)披露收購(gòu)交易，但公司已有項(xiàng)目洽談，目前并未到披露階段。
黃立沖認(rèn)為與通過(guò)并購(gòu)快速做大規(guī)模的模式不同，華僑城的發(fā)展模式相對(duì)較慢，投入金額大，但能夠獲取低成本的土地，并實(shí)現(xiàn)充分利用，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。
顯然，這更符合經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。
近些年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)相搶奪的高地，有專家在公開(kāi)場(chǎng)合表示，從世界經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)人均GDP超過(guò)2500~ 3000美元時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)飛速發(fā)展，而中國(guó)現(xiàn)在人均GDP已達(dá)6000多美元，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)是絕對(duì)的藍(lán)海。
國(guó)家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游接待總量達(dá)到40億人次，國(guó)內(nèi)旅游總收入3.43萬(wàn)億元，分別較上一年增長(zhǎng)10.0%和13.2%。
中國(guó)旅游研究院與攜程旅行網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2016“五一”小長(zhǎng)假旅游人氣排行榜》也顯示，今年“五一”期間，國(guó)內(nèi)游人均旅游消費(fèi)超過(guò)2000元，比去年增長(zhǎng)約10%。
旅游熱的背后，蘊(yùn)藏著巨大投資價(jià)值和升值空間的旅游地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商布局的重點(diǎn)。在當(dāng)前央企并購(gòu)重組中，央企能從旅游地產(chǎn)以及華僑城模式中獲得怎樣的啟發(fā)呢？
黃立沖認(rèn)為，華僑城模式是可以被復(fù)制的，但是不容易，因?yàn)槿A僑城經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展和沉淀，具備了較好的運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)能力。但其他央企可以創(chuàng)新模式，通過(guò)環(huán)境打造和人流驅(qū)動(dòng)提升物業(yè)價(jià)值，從而獲利。
宋丁認(rèn)為，中交建等央企的重組缺乏產(chǎn)業(yè)主題的引導(dǎo)，資產(chǎn)價(jià)格、規(guī)模的兼并重組是資本層面的游戲；而華僑城有資本層面的整合，同時(shí)是一場(chǎng)更大的產(chǎn)業(yè)游戲。但央企并購(gòu)重組可以從華僑城模式中得到啟發(fā)，并購(gòu)盡可能與國(guó)家政策接軌，與自身優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)接軌，同時(shí)控制并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。
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