人民網(wǎng)北京5月26日電（徐倩）昨日，SOHO中國董事長潘石屹與新東方教育科技集團董事長兼首席執(zhí)行官俞敏洪簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，自此，潘石屹當上了俞敏洪的“房東”。
據(jù)悉，新東方將按需通過分時租賃的方式租用SOHO3Q的辦公空間用作其教育業(yè)務的拓展教室，以此來滿足新東方對教學空間的彈性需求，并提升學員的學習體驗，此次戰(zhàn)略合作將全面覆蓋北京、上海兩地所有已建成的SOHO 3Q中心。
SOHO中國董事長潘石屹在發(fā)布會現(xiàn)場表示：“在一開始做3Q的時候，我們將‘周’設(shè)定為最短租期。但經(jīng)過這一年的運行和與不同領(lǐng)域的合作方的洽談，我們驚訝地發(fā)現(xiàn)其實‘小時’才是最大的需求。而這個需求最主要的來源就是培訓機構(gòu)。”
（圖：SOHO中國與新東方集團達成合作）
潘石屹的租戶
新東方之所以能夠成為SOHO 3Q的新租戶，是因為SOHO 3Q提供了一種更為靈活的辦公空間。
作為非全日制教育機構(gòu)，新東方使用空間的時段大多為非工作時間，即工作日的晚間及周末。此外，教育行業(yè)的屬性也使得它對空間的需求通常以小時計。而SOHO 3Q最短1小時起租的政策使得新東方可按需靈活組合空間資源。除此之外，兩者合作后，所有SOHO 3Q內(nèi)的辦公區(qū)、會議室、公共區(qū)都將成為新東方的外擴教室資源。
作為SOHO 3Q的新晉租戶，新東方集團并不是一個名不見經(jīng)傳的創(chuàng)業(yè)者，而是一個知名的擁有著23年發(fā)展歷程的教育集團，這與SOHO 3Q希望聚集創(chuàng)業(yè)者的最初想法略有不同。
但是，回顧SOHO 3Q的租戶，目前已經(jīng)簽約的餓了么、美團、平安集團、上海國際汽車城等都是發(fā)展成熟的行業(yè)翹楚或者是進入穩(wěn)定期的創(chuàng)業(yè)團隊，而個人創(chuàng)業(yè)者較少。
這或許和SOHO 3Q的產(chǎn)品定位和定價相關(guān)。SOHO 3Q多處于一線城市核心地區(qū)且環(huán)境舒適、產(chǎn)品高端，其定價在國內(nèi)共享辦公行業(yè)中處于領(lǐng)先水平。目前其工位價格，房間工位約為每月3000元，開放工位約為每月2200元，大大高于行業(yè)內(nèi)1500元左右的平均價格。
而與美國共享辦公空間用戶支付能力較高不同，在2015年雙創(chuàng)熱潮的推動下，中國共享辦公用戶現(xiàn)階段主要為創(chuàng)業(yè)者，但是大部分個人創(chuàng)業(yè)者的支付能力并不高，租金敏感度高，這也成為創(chuàng)客類共享空間租金難以上漲的原因。
但是，對于SOHO中國而言，這樣的定價已經(jīng)屬于“微利”，以外灘SOHO為例，其租金為每天每平方米5元，而外灘金融帶的寫字樓租金價格最少都在每天每平方米7元以上，所以，SOHO 3Q對于創(chuàng)業(yè)者來說門檻略高，但是對于較為成熟企業(yè)來講，卻是劃算的選擇。
今年年初，潘石屹也承認：“做了SOHO 3Q一年，與最初相信有很大區(qū)別：租工位的大部分租戶是大公司，而非中小型公司及個人創(chuàng)業(yè)者。”
同盟者和競爭者
2015年2月，SOHO中國推出SOHO3Q，作為SOHO中國未來的核心業(yè)務，潘石屹對SOHO3Q寄予了很大的希望，稱為“二次轉(zhuǎn)型”和“二次創(chuàng)業(yè)”。
一年以來，SOHO 3Q在北京、上海共有16個中心，座位數(shù)超一萬個，分布于城市的核心區(qū)域。
作為提升租金的重要途徑，SOHO3Q的出租情況對SOHO中國有著重要的意義。2012年8月，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型“不銷售物業(yè)轉(zhuǎn)而持有物業(yè)”，租金收入就成為SOHO中國的主要收入來源。
2015年的財務數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，公司完成營業(yè)額9.95億元，同比大幅下滑83.68%；同期凈利潤5.376億元，同比大幅下滑87%，而租金收入約人民幣10.52億元，同比上漲約148%，成為業(yè)績的亮點。
為了加快SOHO3Q的擴張和提升其出租率，潘石屹采取了互聯(lián)網(wǎng)眾包模式的互聯(lián)網(wǎng)“打法”，鼓勵所有個人和公司加入3Q銷售網(wǎng)絡(luò)成為3Q伙伴和3Q聯(lián)盟，在今年年初，潘石屹還將SOHO 3Q眾包傭金自4月15日至6月30日上調(diào)至15%，以加快3Q的出租。
但是，SOHO3Q的出租情況并不理想，不同區(qū)域呈現(xiàn)高低不均的特征。在北京、上海的一些核心地段如望京3Q、復興廣場3Q、外灘3Q等出租率較高，而最大的光華路SOHO2 3Q和上海虹口3Q的出租率并不高，光華路SOHO的3000多個工位，出租率為三分之一左右。
除此之外，在共享辦公領(lǐng)域，潘石屹也面臨著許多競爭者，例如毛大慶創(chuàng)辦的優(yōu)客工場，作為同類競爭項目，優(yōu)客工場相比之下，更具有孵化功能，提供創(chuàng)業(yè)者更多辦公以外的創(chuàng)業(yè)服務。
面對著激烈的競爭局面，為了快速擴張市場，潘石屹還拉攏綠地集團作為同盟者，綠地會在自持的物業(yè)中引入3Q，還會讓3Q幫著運營銷售物業(yè)，這樣會大大提升3Q的市場占有率。
但是，租不同于售，并非一蹴而就的。對于SOHO2 3Q來說，未來需要在眾多競爭者中間梳理出獨特的競爭力，也需要拉攏更多的盟友。
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