本周上海出讓的一宗地塊引起廣泛關(guān)注，這宗地塊在創(chuàng)造最多企業(yè)競拍紀(jì)錄的同時，其創(chuàng)造的高溢價率以及地塊本身的用地限制也是外界矚目的原因，拿地企業(yè)則成為了外界議論的焦點。
保利地產(chǎn)（600048.SH）本周三挫敗30多個競爭對手購得位于上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)的PDP0-1001A-03-11地塊，總地價為54.5億元，該價格近3倍于地塊的起拍價格，地塊的樓面價格則接近4.4萬元/平方米。
考慮到這宗總建筑面積僅為12.5萬平方米的地塊有15%的面積無法出售，加上5%的面積需要建成保障房無償移交當(dāng)?shù)卣?，業(yè)內(nèi)人士測算它的實際樓面價格在5.5萬元/平方米左右。較為鮮明的對比是，目前該區(qū)域在售的商品房均價約為3.8萬元/平方米。
保利地產(chǎn)董事會秘書兼證券事務(wù)代表黃海說，公司在上海拿地引發(fā)關(guān)注主要也是這宗地塊參與競拍的企業(yè)較多，歸根結(jié)底還是上海的土地資源稀缺，地塊周邊的樓市成交活躍度也在不斷提升。
黃海對人民網(wǎng)記者表示，公司在上海拿地沒有預(yù)期當(dāng)?shù)貙淼姆績r會在一個什么水平，而是出于公司對當(dāng)?shù)厥袌龅男判?。他說，隨著上海的土地資源愈發(fā)稀缺，未來稀缺性的產(chǎn)品總會有市場。
黃海稱，之所以保利在上海拿地給外界造成公司要加快在這個城市布局的印象，是因為保利在上海有一、兩年的時間沒有新增土地項目，這也導(dǎo)致公司補充當(dāng)?shù)貛齑娴膲毫Ρ容^大。根據(jù)公司數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)2015年在上海的營業(yè)收入超過132億元，在所有城市中僅次于廣東佛山。
周三拿下浦東地塊是保利地產(chǎn)近一年來第四次在上海斬獲土地，將公司在上海的土地投資金額擴大至113億元。隨著公司在去年開始加大在土地購置方面的支出，保利地產(chǎn)正將業(yè)務(wù)布局至更多的城市。
人民網(wǎng)記者根據(jù)公司公告內(nèi)容測算的數(shù)據(jù)顯示，今年來保利地產(chǎn)已經(jīng)在14個城市競購19宗地塊，拿地支出約在204.8億元。這些城市多位于長三角區(qū)域等華東地區(qū)。去年至今的新增土地支出約為650億元，拿地金額在境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中名列前茅。
根據(jù)保利地產(chǎn)2015年的財報數(shù)據(jù)，其全年的土地支出約為431億元，共新增50個項目，公司享有權(quán)益的新增土地面積約為1000萬平方米。根據(jù)披露的數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)及其合作方去年在一、二線城市的新增土地面積大概在1109萬平方米，占比85%，土地成本為611億元。
黃海表示，這一拿地金額對公司來說比較適中。他說，保利地產(chǎn)在土地購置上的支出與公司的銷售規(guī)模保持在一定的比例，公司始終保持一定比例的土地補充。黃海說，公司的業(yè)務(wù)重心是在一、二線城市。
根據(jù)保利地產(chǎn)披露的2015年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該公司去年的銷售額為1541億元，簽約銷售面積1141萬平方米。截至今年4月的銷售金額約為651.8億元。從新增土地金額與銷售金額的比值來看，這一比例約為1:3。
據(jù)2015年公司財報數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)共有在建擬建項目270個，規(guī)劃總建筑面積1.35億平方米，待開發(fā)土地總建筑面積5482萬平方米，其中一、二線城市占比約為74%。
在高溢價拿下上海浦東新區(qū)地塊之前，保利地產(chǎn)也在合肥、廈門、南京等中東部城市斬獲了幾宗地塊。根據(jù)統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，廈門、南京4月份的住房價格均較去年同期高21%，合肥的漲幅也達到17%。
隨著這些城市的房地產(chǎn)市場熱度快速提升，其土地價格也迅速隨之攀升，競爭也愈發(fā)激烈。比如，保利地產(chǎn)3月末在合肥瑤海區(qū)拿下的地塊中，其樓面價超過1.2萬元/平方米，溢價率更是高達383%。廈門與南京的地塊其成交溢價率也均超過150%，樓面價則分別為1.8萬元/平方米和2.2萬元/平方米。
新城控股高級副總裁歐陽捷對人民網(wǎng)記者說，一線城市土地稀少導(dǎo)致了房地產(chǎn)商只能向部分二線城市拓展，這也帶來了不少二線重點城市近期的土地價格狂飆。他說，造成一線城市和部分重點二線城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)快速上漲局面的根本原因還是供求關(guān)系失衡。
歐陽捷說，從過去一年市場的表現(xiàn)來看，資源愈發(fā)向優(yōu)勢企業(yè)集中。信貸市場中充裕的流動性為那些實力較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)提供了低廉的借貸資金，這也使得很多房企敢于在市場中高價拿地。
保利地產(chǎn)是市場上信貸充裕的受益方。黃海說，公司去年來在資本市場上的一些運作為公司補充了充裕的資金，債務(wù)結(jié)構(gòu)也更加穩(wěn)健，并降低了融資成本。該公司去年末的有息負(fù)債成本下降1.3個百分點至5.2%，三年期以上長期有息負(fù)債占比則提升至31%。
人民網(wǎng)記者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)去年至今在市場上公開發(fā)行了8只信用債，融資規(guī)模210億元。發(fā)行年限在5-10年不等，利率區(qū)間為2.95%-4.7%。其在今年1月發(fā)行的一筆25億元5年期公司債券以2.95%的票面利率創(chuàng)下行業(yè)新低。信用債的發(fā)行將保利地產(chǎn)在去年末時的直接融資比例提高至15%。
保利地產(chǎn)較快的資金回流速度也為該公司在土地上的大額支出提供了支持。根據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)去年銷售回流的資金占比上升13個百分點至99%，銷售回流資金達到1529億元。
根據(jù)2015年末數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金余額為374.5億元，年內(nèi)需償還有息負(fù)債約為350億元。
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