起家于香港植根于內(nèi)地上海、天津、沈陽等地的上市房企恒隆地產(chǎn)，面對當(dāng)前振蕩下行的股價，于5月13日向長江商報記者表示：面對二線城市商業(yè)開發(fā)項目的受挫，恒隆泰然處之，未來也將主要關(guān)注二線城市。
眾所周知，十余年來，恒隆地產(chǎn)先后進駐天津、沈陽、濟南、無錫、大連、昆明等二線城市開發(fā)商業(yè)項目，并于2013年再下一城，投得湖北武漢一宗黃金地塊。
恒隆地產(chǎn)的股價從2010年11月突破40港元大關(guān)之后，便一路振蕩下行，2016年5月13日以13.90港元收盤。恒隆地產(chǎn)除了上海的兩個項目，恒隆其他在內(nèi)地的項目全都集中于二線城市。而恒隆看重的沈陽、無錫、天津、濟南、武漢等二線城市商業(yè)開發(fā)項目頻頻受挫，業(yè)內(nèi)人士直言其“二線城市之殤”難化解。
然而，受制于消費理念、購買力以等多種因素，業(yè)內(nèi)人士對其將二線城市作為主戰(zhàn)場依然心存疑慮。
根據(jù)恒隆集團2015年年報數(shù)據(jù)，截至2015年12月31日止，恒隆集團的整體收入減少46%至95.28億港元，整體利潤相應(yīng)下降48%至69.55億港元，集團的物業(yè)租賃租金收入增長7%至83.3億港元。
33億進駐武漢核心商圈
“只選好的，只做對的。”恒隆地產(chǎn)在回復(fù)長江商報記者的郵件中表示公司只選購最佳位置的地塊、只選取最佳的設(shè)計。
2013年2月7日，武漢招拍掛市場迎來2月首場土拍。當(dāng)日，恒隆地產(chǎn)以總價33億元、樓面地價7200元/平米的樓王價摘得硚口區(qū)熱門地塊，欲打造大型商業(yè)綜合體——武漢恒隆廣場。
地塊東至民意四路、南至順道街、西至漢口中心嘉園小區(qū)、北至京漢大道，被游藝路分割成兩塊；凈用地面積約8.26萬平米，規(guī)劃總建筑面積為46萬平米。
在交通方面，項目緊鄰京漢大道武商路公交站，與輕軌1號線利濟北路站相距不到10米，距離地鐵2號線中山公園站也不過百米。
2014年9月，武漢恒隆廣場正式動工。5月11日下午3時左右，記者在武漢廣場背后的京漢大道上的過街天橋看到項目已建至地面高度，地基和地下工程雛形初現(xiàn)。
恒隆地產(chǎn)在回復(fù)本報記者的郵件提到，目前的建筑進度仍然依照計劃進行，地基工程和地下建筑工程將分別于2016年下旬完成和動工，整個項目預(yù)計于2019年分階段完成。
一位地產(chǎn)人士向記者透露，武漢恒隆廣場緊靠武廣商圈，未來項目入市，將與武商廣場、世貿(mào)廣場和武漢國際廣場比肩而立，定位相當(dāng)重要。
二線城市項目頻頻受挫
通過收購?fù)恋亟ㄔO(shè)商業(yè)設(shè)施，向入駐商戶收取租金盈利。“收租公”恒隆地產(chǎn)其他二線城市的項目，市場表現(xiàn)如何？
2005年3月，恒隆地產(chǎn)在天津拿下二線城市的第一個項目，計劃投資3億美元打造天津最大的商業(yè)廣場。理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。天津項目的開業(yè)時間不僅晚于公司后來獲得的沈陽、濟南和無錫等項目，定位也有所降低，更偏大眾化。盡管恒隆地產(chǎn)將此解釋為頂級奢侈品牌已落戶競爭對手，但這多少顯示出在濟南等項目表現(xiàn)不溫不火之時，恒隆地產(chǎn)在定位上的考慮。
至于恒隆地產(chǎn)在沈陽的皇城項目，由于選址出現(xiàn)偏差，也經(jīng)歷了陣痛期。“相當(dāng)于是在北京朝陽大悅城的位置，要做一個頂級的高端奢侈品購物中心。”一位該項目的分析人員指出?；食呛懵V場定位于中高端，但目前沈陽的中高端和高端消費在以驚人的速度向金廊區(qū)域轉(zhuǎn)移。
而在濟南恒隆廣場，商鋪的空置情況一度非常嚴重，甚至可以稱之為租戶集體撤柜。雪上加霜的是，在沈陽和濟南項目經(jīng)營不善的同時，恒隆地產(chǎn)遭遇了一場人事大調(diào)整。2012年12月，恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事姚子賢和高伯遒雙雙出走。
對于慢周轉(zhuǎn)、重資產(chǎn)的開發(fā)模式，恒隆地產(chǎn)回復(fù)本報記者：“恒隆看重長遠的回報，我們能承受經(jīng)營商業(yè)項目的初期狀況，以致經(jīng)濟周期困難時，也能更準確地拿捏當(dāng)?shù)厥袌龅南埠眉靶枨?，從長遠的角度為每一個項目量身打造可持續(xù)發(fā)展模式。”
業(yè)績五年來首度下滑
陳啟宗近日在公開場合否認了“恒隆地產(chǎn)二線城市無一成功”的說法。他舉例稱，沈陽皇城恒隆廣場三四年前的經(jīng)營不盡如人意，但是今天已經(jīng)基本解決。“商場開張之前是有很多錯，但開張調(diào)整后已經(jīng)相當(dāng)不錯。”
但僅從數(shù)據(jù)上看，其在二線城市的業(yè)績表現(xiàn)平平，增加商場數(shù)量，對公司收入的貢獻并不大，恒隆依然處在嚴重依賴上海兩家商場的狀態(tài)下。
近日，在該公司官網(wǎng)公布的《致股東函》中，陳啟宗表示：除上海以外，恒隆正面臨租金下調(diào)的壓力。傳統(tǒng)意義上，由于暑假及國慶節(jié)等長假期，下半年的業(yè)務(wù)表現(xiàn)會勝過上半年。然而去年除沈陽的皇城恒隆廣場外，企業(yè)其它內(nèi)地零售物業(yè)于2015年度下半年的租金收入均較上半年有所減少。
“無錫的恒隆廣場辦公樓的承租面積逾七成，實際租用面積約為六成。沈陽的市府恒隆廣場辦公樓的承租面積僅為四成四，遷入之租戶為四成。”
2015年恒隆集團整體收入下滑46%，這是其2011年來首次遭遇年度收入下跌。陳啟宗稱：“現(xiàn)在是我們進入內(nèi)地以來，零售環(huán)境最艱困的時候，抱有太高期望并不明智。”
由于恒隆地產(chǎn)售出的已落成住宅單位遠較一年前少，因此收入下降88%；整體租金收入升幅為7%，絕對無法抵銷售樓收入的跌幅。此外，鑒于重估收益甚少，股東應(yīng)占純利下降56%，股東應(yīng)占基本純利及每股基本盈利亦按同一百分比下跌。
不過，恒隆地產(chǎn)在給記者關(guān)于業(yè)績下滑問題的回復(fù)郵件中，仍然透露出對市場的樂觀態(tài)度：“我們深信購物商場的營運，有其一套獨特的模式。在商場開業(yè)后，一般都需要一至兩個租期的時間優(yōu)化租戶組合，以配合市場不斷變更的需要及消費者的喜好，同時讓租戶按市場力量自行汰弱換強。”
“玩轉(zhuǎn)”二線城市任重道遠
近年來，一線城市高端商業(yè)體如雨后春筍般崛起，二線城市緊隨其后，廣闊的市場空間也吸引了大批頂級商業(yè)體的入駐和投建。不過，受市民消費能力和消費理念的制約，外界對二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一直較為謹慎。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗也曾坦言，每個城市都是第一次進去，難免會有很多難處，不容易拿捏準當(dāng)?shù)氐氖袥r。
“我們深信購物商場的營運，有其一套獨特的模式。在商場開業(yè)后，一般都需要一至兩個租期的時間優(yōu)化租戶組合，以配合市場不斷變更的需要及消費者的喜好，同時讓租戶按市場力量自行汰弱換強。”盡管在恒隆廣場看來，這樣的調(diào)整是正?，F(xiàn)象。不過，要想“玩轉(zhuǎn)”二線城市，在運營中因地制宜、克服“水土不服”的難題仍有待破解。
“恒隆的長處在于建設(shè)優(yōu)質(zhì)的建筑和很強的招商能力，這兩點并非新趨勢下制勝的關(guān)鍵因素，能夠因地制宜，掌握每一個城市的消費者消費習(xí)慣，根據(jù)每個賣場的自身特點打造新的具有差異化的運營體系才是獲勝的關(guān)鍵因素，而恒隆最缺乏的就是此種能力。”曾對全國各地恒隆廣場進行過實地調(diào)研的惠星指出。
不過，恒隆地產(chǎn)自己也意識到商場運營的重要，開始突圍自救。恒隆地產(chǎn)表示,“趁市道放緩之際，恒隆亦會致力加強另一重要領(lǐng)域EST計劃，即體驗（Experience）、服務(wù)（Service）和科技（Technology）。”
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