轉(zhuǎn)型中的SOHO中國，近日招致多位商鋪業(yè)主和租戶的不滿。不少業(yè)主向《華夏時報》記者反應(yīng)望京SOHO(樓盤資料)商業(yè)氛圍冷淡，商鋪招租困難，投資出現(xiàn)虧損。
近日，《華夏時報》記者走訪望京SOHO時發(fā)現(xiàn)商鋪空置的情況比較嚴重。而數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國去年凈利潤下滑86.8%。
然而SOHO中國并非個案。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營業(yè)用房（即商鋪）空置率高達30%。
商鋪蕭條冷清 業(yè)主虧損抱怨
“上一位租戶已經(jīng)搬走3個多月了，到現(xiàn)在也沒有新的租戶。”望京SOHO的一位業(yè)主劉先生對記者說，“即使租金從8元/平米降到6元/平米，也沒有人租，現(xiàn)在空置的商鋪越來越多。”劉先生告訴記者，他當時之所以投資是看中了這個地方的開發(fā)商和升值空間，但買下商鋪已經(jīng)兩年多了，到現(xiàn)在為止還是一直處于虧損狀態(tài)，盈利遙遙無期。
而記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，劉先生的情況并不是個案，望京SOHO的多位業(yè)主都表示，物業(yè)收費比較高，限制比較多，商業(yè)氛圍冷淡，他們手中商鋪出租率也很低，投資到目前為止并沒有收益。
記者通過實地走訪發(fā)現(xiàn)，望京SOHO商鋪幾乎全是蕭條冷清的境況。大廈底層的商鋪，廣告牌一目了然，但是店內(nèi)氛圍不佳，鮮有客人。一眼望過去不管貢茶、咖啡館還是快餐店等都是空空蕩蕩，一些店里的服務(wù)員坐在店內(nèi)無聊地玩起了手機。
望京SOHOC座三樓只有一兩家餐廳，整個五樓全部空置，都被巨大的SOHO廣告紙貼著，六樓的商鋪也將近一半都是空著的，有些商鋪貼著“業(yè)主直租”的廣告。
據(jù)記者的了解，不僅僅是望京SOHO的商鋪存在大面積空置的情況，位于東二環(huán)朝陽門外的銀河SOHO，其內(nèi)部的商業(yè)區(qū)也是客流量很少，上下四層的商業(yè)區(qū)內(nèi)，只有20%左右的店鋪處于經(jīng)營的狀態(tài)。
在今年三月份，SOHO中國發(fā)布了2015年的年報。據(jù)年報顯示，2015年SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額9.95億元，同比2014年下降83.7%；毛利潤為7.34億元，同比下跌74%；凈利潤為5.38億元，同比下降86.8%。
“大幅下降在意料之中，這是因為我們在轉(zhuǎn)型。”SOHO中國董事長潘石屹這樣表示。從銷售物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟谐鲎馕飿I(yè)，即“售轉(zhuǎn)租”的模式是SOHO中國在2012年確立的轉(zhuǎn)型方向。自SOHO中國2012年8月宣布從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)持有”模式轉(zhuǎn)型以來，公司主要業(yè)績連年下滑，其中營業(yè)額、凈利潤等核心指標連續(xù)三年大幅下跌。
商鋪空置成普遍現(xiàn)象？
商鋪的高空置率是SOHO中國轉(zhuǎn)型不力的獨有現(xiàn)象還是“窺一斑而知全豹”？就此，記者了解了全國其他一些地方的情況。
于明洋先生于2012年在鄭州東區(qū)的商務(wù)中心區(qū)購買了一處面積140平米的商鋪，但是至今都是自用。“說是自用，其實也就是閑著，租不出去也只能閑著。”于明洋說，“交了錢后開發(fā)商資金鏈斷了，等了很長時間才拿到房，鋪子到手了樓也成‘鬼樓’，當時借的款投資商鋪，全都打水漂了，到現(xiàn)在借的錢還沒有還清”。于明洋告訴記者，鄭州類似的爛尾樓、鬼樓以及空置商鋪是普遍現(xiàn)象。
而據(jù)記者了解，在成都，和著名的商業(yè)街春熙路僅一街之隔的第一城（資料、團購、論壇）購物中心也遭遇著冰火兩重天，很多商家倒閉搬走，剩下大量空鋪子。
RET睿意德中國地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，截至去年年底，全國寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營業(yè)用房（即商鋪）空置率高達30%。而按照國際同行慣例，商業(yè)地產(chǎn)的空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，空置率在20%以上為嚴重擠壓區(qū)。足以看出商業(yè)地產(chǎn)空置率情況的嚴重。
根據(jù)該機構(gòu)的數(shù)據(jù)，全國主要城市中，杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%，沈陽、重慶、長沙都超過30%，無錫情況更是嚴重，甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。
“不管是從大的方面的商業(yè)來說還是從小的方面的商鋪來說，全國各地的供應(yīng)量都存在嚴重過剩的情況，這是一個大背景。”商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平向記者這樣解釋。
王永平表示，在這一大背景下很多商業(yè)地產(chǎn)采用散售的模式進行分割銷售，從而使得商鋪沒有統(tǒng)一的形象，在招商過程中引不進來主力店，加上缺乏統(tǒng)一高效的運營管理，所以商業(yè)項目的問題比較突出。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則告訴記者：“因為現(xiàn)在房地產(chǎn)過熱，租金比較高，實體經(jīng)濟確實是承擔不了這么高的租金，這是全國普遍的現(xiàn)象。另外，互聯(lián)網(wǎng)對實體經(jīng)濟的沖擊也是一個原因。”
記者在走訪望京SOHO時，也有一位餐飲商戶告訴記者：“大概的算一下，租金差不多占到我們營業(yè)成本的20%，這遠遠高于餐飲業(yè)5%左右的平均水平，又加上客流量小，所以入不敷出。”
王永平告訴記者：“現(xiàn)在的商業(yè)區(qū)很難再規(guī)劃，只能說未來的商業(yè)規(guī)劃要引起警覺，減少商業(yè)區(qū)和商鋪的供應(yīng)量，規(guī)劃商業(yè)的時候考慮商業(yè)存活的可能性，是不是符合商業(yè)發(fā)展的規(guī)律。”
在樓市“去庫存”的大背景下，房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)性問題也逐漸暴露。多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與住宅面臨的高庫存相比，商業(yè)地產(chǎn)的庫存問題更令人擔憂。
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