過去幾年，中國房地產(chǎn)商一度成為市場上最大的美元債券發(fā)行人，但隨著人民幣在去年大幅貶值，這些房地產(chǎn)商如今正在大規(guī)模削減美元外債。
據(jù)人民網(wǎng)記者匯編的數(shù)據(jù)顯示，自去年8月11日人民幣兌美元中間價(jià)大幅調(diào)整以來，已經(jīng)有十?dāng)?shù)家在香港上市的房地產(chǎn)商選擇提前贖回了部分以美元計(jì)價(jià)的債 券，涉及金額約在36.25億美元，占據(jù)這些企業(yè)已發(fā)行的未到期美元債券的半壁江山。這些債券有很多是在今年贖回，超過了去年同期他們贖回的美元債券金額數(shù)倍。
人民幣兌美元持續(xù)數(shù)年升值以及美元借貸利率保持低位運(yùn)行，讓多數(shù)在香港上市的房地產(chǎn)商大量發(fā)行以美元計(jì)價(jià)的債券，但隨著人民幣兌美元在去年夏季掉轉(zhuǎn)單 邊升值的勢頭并大幅貶值，那些并未采取對沖措施的房地產(chǎn)商開始加速贖回美元計(jì)價(jià)債券，以減輕匯率波動(dòng)對公司財(cái)務(wù)的沖擊。
證券行業(yè)人士稱，中資地產(chǎn)商紛紛加價(jià)提前贖回美元債券，主要出于對人民幣繼續(xù)貶值的擔(dān)憂。相對于人民幣匯率的不確定性，這些中資地產(chǎn)商選擇鎖定匯率風(fēng)險(xiǎn)，把損失控制在可見的范圍內(nèi)，并通過發(fā)行境內(nèi)債券來改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。
提前償還
去年8月人民幣兌美元中間價(jià)大幅調(diào)降后，人民幣兌美元在2015年全年跌幅擴(kuò)大至4.67%，導(dǎo)致那些持有大量美元計(jì)價(jià)債券的房地產(chǎn)商債務(wù)負(fù)擔(dān)變得更加沉重，并對一些地產(chǎn)商的盈利能力造成沖擊。
據(jù)彭博社在今年1月初的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中資地產(chǎn)商未償還的美元外債規(guī)模大約在767億美元。人民幣的貶值幅度意味著中資地產(chǎn)商在去年末時(shí)背負(fù)的債務(wù)將比年初增加214億元人民幣。
人民網(wǎng)記者根據(jù)公司公告統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自去年8月以來已經(jīng)有至少11家在香港上市的中資地產(chǎn)商提前贖回美元債券，共計(jì)贖回13筆。SOHO中國以兩 筆總計(jì)10億美元的債券成為今年贖回外債規(guī)模最大的中資地產(chǎn)商，兩筆債券分別于2017年和2022年到期，發(fā)行利率為5.75%和7.125%。
人民網(wǎng)記者梳理的數(shù)據(jù)顯示，這些贖回的債券其發(fā)行利率均較高。除SOHO中國兩筆債券發(fā)行利率相對較低，其余企業(yè)發(fā)行的美元債券利率均保持在9％至14%的區(qū)間，發(fā)行期限大多為5年，集中發(fā)行于2012年到2013年之間。
但提前贖回的成本并不便宜。根據(jù)房地產(chǎn)商的債券贖回條款顯示，這些美元債券通常以高于票面金額一定比例的價(jià)格贖回。以融創(chuàng)中國今年1月贖回的一筆發(fā)行 規(guī)模為4億美元、利率12.5%的優(yōu)先票據(jù)為例，這筆債券的贖回價(jià)格為票面金額的106.25％加上未嘗付的利息，總計(jì)贖回金額超過4.36億美元。人民 幣的貶值使融創(chuàng)中國為這筆債券多支付超1.2億元成本。
SOHO中國（00410.HK）和融創(chuàng)中國（01918.HK）尚未回復(fù)置評請求。
不愿具名的證券行業(yè)人士說，這些中資地產(chǎn)商愿意溢價(jià)提前贖回美元債券，主要是企業(yè)借美元沒對沖外匯風(fēng)險(xiǎn)，提前還是為了鎖定匯率風(fēng)險(xiǎn)。
“如果不提前還，匯率風(fēng)險(xiǎn)巨大。”證券人士說，人民幣匯率走勢不確定的風(fēng)險(xiǎn)比這點(diǎn)溢價(jià)支出大多了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商判斷人民幣匯率仍將會(huì)貶值。
由于此前人民幣兌美元維持10年的單邊上升趨勢，眾多的房地產(chǎn)商并未采取匯率對沖手段。房地產(chǎn)企業(yè)人士說，采取對沖的成本并不便宜，而且是用一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)覆蓋另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人士的說法，他們對公司部分外債進(jìn)行匯率鎖定，但他們不愿透露具體的成本。
銀行人士表示，目前市場上常見的跨貨幣互換進(jìn)行對沖所需的花費(fèi)可能高達(dá)被對沖美元債務(wù)規(guī)模的3.7%。舉例來說，如果一家房地產(chǎn)企業(yè)需要對沖10億美 元的債券，那么它將至少得準(zhǔn)備3700萬美元的費(fèi)用，這些將作為財(cái)務(wù)利息支出。這種交易方式通常要求在一定期限內(nèi)，交易一方將其背負(fù)的人民幣貸款及利息支 付義務(wù)與交易另一方背負(fù)的美元貸款及利息支付義務(wù)進(jìn)行互換。
但銀行人士表示，隨著人民幣匯率走勢變得更加不確定，那些想要對沖人民幣兌美元匯率風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)將不得不支付比以往更高的利息。特別是在人民幣匯率今年波動(dòng)性更大的情況下。
匯兌損失
證券行業(yè)人士說，由于過去數(shù)年房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)融資受限，加之人民幣兌美元維持了長達(dá)10年的單邊上升勢頭，企業(yè)紛紛在境外發(fā)行低息美元債券以圖降低融資成本，因?yàn)槿嗣駧诺恼w升值將減少企業(yè)償還外幣債務(wù)的負(fù)擔(dān)。
根據(jù)彭博數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，中資企業(yè)海外發(fā)債的步伐明顯加快。2015年美元債發(fā)行額達(dá)1338億美元，比2014年全年發(fā)行規(guī)模增長42%。
但去年夏季人民幣大幅貶值，讓那些安然享受多年匯率升值并且基本上忽視規(guī)避匯率逆轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)受到了明顯沖擊。證券人士表示，擁有大量美元債務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不蒙受更大的匯兌損失和更重的償債負(fù)擔(dān)。
分析人士表示，人民幣貶值主要是在一定程度上削弱了房地產(chǎn)業(yè)的償債能力和信用狀況。對于那些以港元為單位編制報(bào)表的企業(yè)，以人民幣計(jì)價(jià)的債務(wù)、利息費(fèi)用和利潤將受到影響。對于那些以人民幣為單位編制報(bào)表的企業(yè)，它們以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)和利息費(fèi)用將受到負(fù)面影響。
克而瑞信息集團(tuán)駐香港的國際產(chǎn)品與業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)洪圣奇說，這些沖擊在企業(yè)報(bào)表上的表現(xiàn)就是匯兌損失，企業(yè)的純利潤會(huì)下降，更大的風(fēng)險(xiǎn)是未來償還的債務(wù)成本上升。
洪圣奇說，盡管人民幣貶值在企業(yè)報(bào)表上的表現(xiàn)是非現(xiàn)金性質(zhì)的，但它會(huì)加重企業(yè)在報(bào)表上的負(fù)債比率，并加劇外界對企業(yè)償債能力的擔(dān)憂，影響投資者對企業(yè)的判斷。
他說，關(guān)鍵是要看匯率虧損的資金來源是否最終要進(jìn)行跨境轉(zhuǎn)換，進(jìn)行跨境轉(zhuǎn)換將意味著企業(yè)的賬面虧損變成實(shí)際虧損。
根據(jù)彭博4月初統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，人民幣貶值導(dǎo)致2015年房地產(chǎn)企業(yè)匯兌損失超過120億元人民幣。其中恒大（03333.HK）、雅居樂 （03383.HK）、碧桂園（02007.HK）、富力（02777.HK）和瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）5家企業(yè)的匯兌損失均超過10億元，擁有 龐大美元債務(wù)的恒大地產(chǎn)去年凈匯兌損失達(dá)21.9億元。2014年70家中資企業(yè)的全部外匯損失僅12.7億元。
根據(jù)公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，以港幣編制報(bào)表而業(yè)務(wù)主要在內(nèi)地的華潤置地（01109.HK）2015年因換算為報(bào)表呈列貨幣所產(chǎn)生的匯兌虧損達(dá)107億港元。人民幣兌港元及美元貶值使華潤置地2015年末的現(xiàn)金減少31.8億港元。（見報(bào)道《華潤置地抵御匯兌損失：償還了196億港元外債 并無安排對沖工具》）
碧桂園集團(tuán)在回復(fù)人民網(wǎng)記者的郵件中表示，公司將適當(dāng)減少美元及港幣負(fù)債比例，并以本地借貸支持本地項(xiàng)目，以期減少匯率波動(dòng)帶來的影響，未來美元、港 元和其他外幣負(fù)債將控制在集團(tuán)總負(fù)債的40%~30%左右。該公司稱，一直按照自身資本結(jié)構(gòu)及考慮市場情況，謹(jǐn)慎評估不同的融資方案，目前也有對境外負(fù)債 作小范圍對沖，未來將繼續(xù)研究使用范圍。
瑞安房地產(chǎn)在回復(fù)中表示，該公司現(xiàn)正審閱其資金策略以更有效地應(yīng)對中國迅速調(diào)整的金融狀況。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)境內(nèi)
隨著境內(nèi)融資渠道不斷放寬，為減輕人民幣貶值對公司財(cái)務(wù)的沖擊，中資地產(chǎn)商在去年開始大規(guī)模發(fā)行境內(nèi)債券，推動(dòng)境內(nèi)債券規(guī)模攀至近幾年峰值。
人民網(wǎng)記者根據(jù)wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自去年至今，房地產(chǎn)商在境內(nèi)市場發(fā)行的債券規(guī)模已經(jīng)超過1.1萬億元，是過去5年發(fā)行的全部債券金額的近3倍。
恒大地產(chǎn)成為境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模最大的房地產(chǎn)商。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)自去年來發(fā)行了500億元規(guī)模的債券，萬達(dá)（03699.HK）以420億元次之。
分析師表示，房地產(chǎn)商選擇境內(nèi)債券是理所當(dāng)然的，因?yàn)樵诰硟?nèi)債券開放之后，這兩年來的信貸寬松為房地產(chǎn)商提供了更低的融資成本，房地產(chǎn)商通過發(fā)行境內(nèi)債券能夠改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。
國信證券分析師方焱說，減少外債對中資地產(chǎn)商有益。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)商境內(nèi)發(fā)行的債券利率均值約在5%，大幅低于境外債券利率。
萬達(dá)5月3日發(fā)行的兩筆5年期中期票據(jù)顯示，其發(fā)行利率僅為為3.7%和4%，融資總額120億元。
中國人民銀行副行長易綱此前表示，人民幣貶值正推動(dòng)中資企業(yè)負(fù)債本幣化。“企業(yè)也非常注重優(yōu)化他們的資產(chǎn)負(fù)債表，他們?nèi)ツ觊_始還美元貸款，還了1000億美元的外幣借的貸款。”易綱在今年兩會(huì)期間表示。
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