辦公樓市場(chǎng)

一季度，租賃需求主要來(lái)自于國(guó)內(nèi)金融公司以及從較低品質(zhì)辦公項(xiàng)目搬出的升級(jí)需求。盡管?chē)?guó)內(nèi)金融公司仍占據(jù)租賃交易主要份額，但該類租戶的擴(kuò)張速度較之前幾個(gè)季度明顯下降。本季度的凈吸納量部分來(lái)源于升級(jí)租戶，這些租戶來(lái)自國(guó)內(nèi)外企業(yè)，進(jìn)駐甲級(jí)辦公樓或新入市的乙級(jí)辦公樓。甲級(jí)辦公樓凈吸納量為21,978平方米，較上季度增長(zhǎng)三倍。大悅城辦公樓項(xiàng)目貢獻(xiàn)其中84.5%的凈吸納量(18,592平方米)，行業(yè)分類包括醫(yī)療、貿(mào)易及金融租戶。例如，愛(ài)康國(guó)賓體檢租賃大悅城兩層辦公面積，共計(jì)3,492平方米。

乙級(jí)辦公樓渤海銀行大廈完工入市，為海河沿岸板塊新增13萬(wàn)平方米的體量。其71%的辦公面積為天津渤海銀行總部自用，剩下29%的面積仍然空置。由于大部分為自用面積，對(duì)市場(chǎng)影響甚微，整體空置率經(jīng)歷小幅回落，環(huán)比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，但自2015年下半年大體量辦公樓供應(yīng)集中入市，一季度空置率同比增長(zhǎng)了4.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，由于大悅城辦公樓租賃表現(xiàn)良好且無(wú)新增甲級(jí)辦公樓入市，甲級(jí)辦公樓空置率一季度環(huán)比下跌3.6個(gè)百分點(diǎn)至44%。

市場(chǎng)整體租金在第一季度環(huán)比微降0.3%，同比下降2.3%，至96.8元每平方米每月。其中，甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比小幅下降0.2%，同比下降1.4%，至116.3元每平方米每月。市場(chǎng)空置持續(xù)高位加之金融類租戶租賃需求降溫，使業(yè)主不得不以降低租金預(yù)期來(lái)吸引其他行業(yè)的企業(yè)租戶，因?yàn)檫@些租戶大多對(duì)價(jià)格比較敏感。市場(chǎng)整體平均資本值隨租金環(huán)比下跌0.3%，同比下降2.3%，降至19,884元每平方米。

仲量聯(lián)行天津商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人呂蔚然指出，“近期，辦公樓市場(chǎng)鮮有來(lái)自跨國(guó)公司或像物流公司這樣傳統(tǒng)行業(yè)租戶的新增或擴(kuò)租需求，但我們相信，搬遷至優(yōu)質(zhì)辦公樓的升級(jí)需求將持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是搬遷至甲級(jí)辦公樓，因其租金下調(diào)至更多企業(yè)租戶可接受范圍。能夠準(zhǔn)確定位且具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，在供給集中期仍能成功實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁的凈吸納量。”

工業(yè)物流市場(chǎng)

非保稅市場(chǎng)的租賃需求在一季度環(huán)比小幅上漲，由去年四季度的15,222平方米增至21,211平方米，但相較于2015年幾個(gè)大宗租賃成交，一季度凈吸納量增長(zhǎng)速度下降。本季度的租賃需求主要集中在武清和北辰分市場(chǎng)，得益于零售商和電子商務(wù)租戶。此外，第三方物流公司依舊是主要需求驅(qū)動(dòng)力。本季度顯著的成交來(lái)自于內(nèi)資網(wǎng)絡(luò)圖書(shū)在線平臺(tái)文軒網(wǎng)，與嘉民武清物流中心二期簽訂超過(guò)一萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積。

繼2015年大量新增供應(yīng)集中入市后，2016年第一季度無(wú)新增倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目完工，然而下半年預(yù)計(jì)更多項(xiàng)目有望竣工入市。市場(chǎng)體量達(dá)到三百萬(wàn)平方米，其中非保稅市場(chǎng)空置率為24.3%，保稅市場(chǎng)空置率為9.1%；非保稅市場(chǎng)空置率環(huán)比小幅下跌0.9個(gè)百分點(diǎn)。非保稅倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目租金沒(méi)有明顯變化，為0.90元每平方米每天，環(huán)比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比則增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)。由于非保稅項(xiàng)目仍有相當(dāng)一部分空置面積需要市場(chǎng)消化，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有推高租金水平。盡管部分電商租戶早已建好大面積倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目來(lái)滿足已有需求，在天津網(wǎng)上零售額年增長(zhǎng)達(dá)93%的情況下，仍有理由相信電子商務(wù)的租賃需求未來(lái)將繼續(xù)保持活躍。而未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)能否在三到四年內(nèi)全部如期完工入市有待觀察。仲量聯(lián)行天津董事總經(jīng)理何邁可評(píng)價(jià)，“天津物流地產(chǎn)在各個(gè)分市場(chǎng)表現(xiàn)不盡相同：京津兩地間的區(qū)域(如武清和北辰)擁有來(lái)自電商和零售商的大量需求，而制造業(yè)集中的區(qū)域則需求不夠旺盛。”零售地產(chǎn)凈吸納量在一季度實(shí)現(xiàn)167,300平方米，保持需求增長(zhǎng)勢(shì)頭。雖然凈吸納量環(huán)比下降17%，但相比于2015年的平均季度吸納量翻了一番。新增需求主要來(lái)自于休閑餐飲、娛樂(lè)及生活消費(fèi)品品牌。三家大型超市入駐非核心區(qū)域的社區(qū)型購(gòu)物中心，目的在于嘗試將超市引進(jìn)到這些區(qū)域來(lái)滿足消費(fèi)者日常需求，同時(shí)提升客流和銷(xiāo)售額。例如，永輝旗下精品超市在凱德廣場(chǎng)租賃了6,000平方米零售面積，人人樂(lè)精品超市在遠(yuǎn)洋未來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)租賃4,000平方米店鋪。另一個(gè)值得關(guān)注的新店是蘋(píng)果在恒隆廣場(chǎng)的天津第二家實(shí)體店，其面積超過(guò)1000平方米。熙悅匯購(gòu)物中心成為一季度唯一新增入市項(xiàng)目。隨著熙悅匯進(jìn)入非核心零售區(qū)域，為天津增加20萬(wàn)平方米零售面積，將天津零售總存量提升至360萬(wàn)平方米。新增需求和新增供給相平衡，促使一季度市場(chǎng)平均空置率穩(wěn)定保持在16.9%，相比上季度消費(fèi)下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，相比去年同期增長(zhǎng)0.8個(gè)百分比。

由于核心區(qū)域的成熟購(gòu)物中心表現(xiàn)良好，保持著高客流和低空置，市場(chǎng)整體租金小幅上漲。業(yè)績(jī)良好的購(gòu)物中心如大悅城，有能力繼續(xù)提高租金水平。因此，第一季度平均租金達(dá)到11.1元每平方米每天，實(shí)現(xiàn)1.0%的環(huán)比增長(zhǎng)和3.4%的同比增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2016年零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，且仍將繼續(xù)為租戶受益的市場(chǎng)，尤其核心零售區(qū)域。新建供應(yīng)購(gòu)物中心世紀(jì)都會(huì)將于第二季度入市核心區(qū)域，該區(qū)域的百貨商場(chǎng)租戶調(diào)整也在進(jìn)行中。仲量聯(lián)行天津零售地場(chǎng)部負(fù)責(zé)人尹偉靜表示，“一些百貨商場(chǎng)的品牌和業(yè)態(tài)調(diào)整即將完工，如樂(lè)賓百貨地下一層重新調(diào)整品牌后已于4月開(kāi)業(yè)，有望成為休閑餐飲和生活方式品牌消費(fèi)的又一熱門(mén)目的地。”高端住宅

高端住宅市場(chǎng)繼續(xù)受2015年寬松政策驅(qū)動(dòng)，包括首付比例下調(diào)和住房公積金的申領(lǐng)條件放寬。一季度高端住宅成交量達(dá)到2,706套，環(huán)比下降25.5%，同比增長(zhǎng)44.4%。一季度的環(huán)比下跌部分受到春節(jié)假期的影響，且中心城區(qū)總存量有限。截至第一季度，市場(chǎng)未售出庫(kù)存為2,155套，為2007年以來(lái)最低。

1,277套新增高端住宅入市，環(huán)比減少57.1%，但與去年同期相比增長(zhǎng)100.2%。一季度主要新增供應(yīng)來(lái)自于梅江板塊由綠城集團(tuán)和融創(chuàng)開(kāi)發(fā)的天津全運(yùn)村，項(xiàng)目新推套數(shù)占到整個(gè)季度新供應(yīng)的52%。

本季度高端住宅成交價(jià)漲幅明顯達(dá)到24,194元每平方米，相比上季度小幅上漲11.0%，實(shí)現(xiàn)14.2%的年增長(zhǎng)。購(gòu)房需求強(qiáng)勁且平均售價(jià)提升的另一原因是：中心城區(qū)的有限供應(yīng)使得開(kāi)發(fā)商能夠大幅度提升房?jī)r(jià)。租金第一季度僅有小幅上漲，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，同比上升0.9%。

仲量聯(lián)行天津研究部負(fù)責(zé)人蔡蕾表示，“天津中心城區(qū)高端住宅目前需求強(qiáng)勁，并繼續(xù)受到2015年政策支持。然而，由于北京周邊城市和部分二線城市購(gòu)房政策緊縮預(yù)示，天津政府很可能也會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)防止住宅市場(chǎng)過(guò)熱。因此，我們預(yù)測(cè)購(gòu)房需求將在未來(lái)幾個(gè)月逐漸減少，住宅售價(jià)較一季度將會(huì)增長(zhǎng)緩慢。”