從上周網(wǎng)上流出南京樓市新政內(nèi)部文件，到本周一“調(diào)控紅線”被坐實，2016版南京樓市“限漲令”由于缺少權(quán)威解讀引發(fā)多重猜想。昨天南京市《關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》進一步浮出水面，10條細則再次引起業(yè)界震動。

“調(diào)控紅線”到底以何時間周期為節(jié)點？年化漲幅該怎么理解？南京市物價局昨日接受揚子晚報獨家采訪，回應熱點問題。

南京樓市新政“十條意見”

1 精準去庫存，商辦庫存較多、去化周期較長的區(qū)域，允許調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。

2 保持合理土地供應規(guī)模節(jié)奏，地塊拍賣中保障房建設資金應與土地出讓金首付款一并支付。

3 遏制房價過快上漲勢頭，對六城區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項目設置8%-12%的漲幅空間。

4 推進棚戶區(qū)改造和保障性安居工程建設，鼓勵選擇貨幣化安置方式。

5 逐步構(gòu)建租購并舉住房制度，提高公租房等保障方式的覆蓋率。

6 剛需集中區(qū)域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項目）50%的合理占比。

7 提升城市宜居性和配套建設監(jiān)管水平。

8 鼓勵和支持企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，增加有效供給。

9 構(gòu)建南京房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)分析工作機制，有效整合行業(yè)管理部門信息。

10 加強輿論引導。

物價局發(fā)話：“調(diào)控紅線”這樣理解

●“年化漲幅”

即按季度分解控制房價漲幅，如上一季度房價指數(shù)漲幅過高，則對當季度目標進行動態(tài)調(diào)整和控制。

●分類調(diào)控

對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目，不含180平方米以上及低密度住宅，按照價格區(qū)間分類指導：

申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；

每平方米2—3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；

每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

● 基準價格

以2016年初批次成交均價為基準點，以新政發(fā)布之日為時間節(jié)點，新政發(fā)布前今年已申報一次的，以該次均價為基準點；今年已申報數(shù)次的，綜合測算出一個基準點；今年未申報的，以下一次申報批次均價為基準點。

●執(zhí)行周期

即以基準價格計算，2016年度內(nèi)的漲幅要控制在8%-12%之內(nèi)。

● 打擊捂盤漲價

領(lǐng)取預售許可證的項目應一次性公開全部房源，及時對外銷售。對捂盤惜售，欲整棟、大面積上調(diào)價格的不予調(diào)價申報。

最受關(guān)注“調(diào)控紅線”究竟怎么理解？

官方解讀

執(zhí)行周期不跨年度，只算2016年度內(nèi)漲幅

近一周以來，新政的時間節(jié)點一直是最大懸疑，現(xiàn)在答案有了，昨天下午，南京市物價局獨家接受揚子晚報采訪對“調(diào)控紅線”作出解讀，服務價格處處長王陽解釋，年化漲幅8%-12%的控制周期就是指以具體樓盤2016年年初批次成交均價為基準點，到2016年底的整體漲幅。

舉個例子，某樓盤今年只開過一次盤，2月份推了一批房源均價為35000元，那么新政要求即今年年底前最多漲35000×8%＝2800元。至于這個樓盤今年初的35000元與去年的均價相比漲了多少，那不在調(diào)控范圍內(nèi)。

基準價格怎么計算要視情況而定

今年開過盤且只開過一次盤的好算，就按今年第一次開盤價格作為基準價，今年內(nèi)可以再漲的空間也就是看得見的了。

問題是，今年還沒有開過盤的怎么算呢？王陽說，如果該樓盤接下來要推出一批房源，那么就以它接下來推的這一次，即今年首批次房源的成交均價作為基準價格。

而有些樓盤今年內(nèi)可能已開過數(shù)次盤，是以第一次開盤還是最后一次開盤的價格作為基準價呢？王陽說，兩種都不公平，因為這些樓盤事先也不知道政府要出調(diào)控政策。對這些樓盤物價部門將以數(shù)批次成交均價加權(quán)計算，并參考周邊同類型同品質(zhì)樓盤價格，定一個基準價，在這個基礎上，年內(nèi)漲幅不宜超過8%-12%。

“年化漲幅”就是按季度分解控制漲幅

“年化”是個有些偏金融行業(yè)的專業(yè)詞匯，很多人對此概念比較陌生。南京市物價局服務價格處處長王陽解釋，所謂“年化漲幅”即按季度分解控制漲幅，這樣一說就好理解了，實際操作上與2014年“寧七條”有些類似。

王陽說，按季度分解控制房價是一個動態(tài)調(diào)整的過程，如果上一季度的漲幅過高了，將相應調(diào)整當季度的控制目標，以確保今年內(nèi)的漲幅控制在8%-12%這個目標線，防止房價大起大落。

算賬

不同樓盤價格究竟怎么變化？

南京“限漲令”塵埃落定，根據(jù)不同的房價區(qū)間設定不同的漲幅空間，從8%到12%不等，那么樓盤的價格究竟會怎樣變化呢？下面舉幾個例子來說明。

第一類：今年只開過一次盤

昨晚開盤的河西中部項目宏圖上水云錦房價從之前一次的37500元/㎡漲至45000元/㎡，這也是該樓盤今年內(nèi)的唯一一次開盤。按照最新的“限漲令”，該項目價格超過30000元/㎡，漲幅空間為8%，因此宏圖上水云錦今年的最高售價只能在48600元/㎡以內(nèi)，漲幅為3600元/㎡。

值得一提的是，河西樓盤仁恒江灣城今年4月初推出了一批新房源，這也是今年的首次開盤，房價為45000元/㎡。由于這批房源的面積全部在220平方米以上，超過了180平方米，因此該樓盤將不受“限漲令”的限制。

第二類：今年內(nèi)開過數(shù)次盤

江寧與麒麟等地有不少樓盤在今年內(nèi)多次推盤，根據(jù)規(guī)定，將按照之前開盤的價格綜合測算，不過具體尺度如何把握并未明確。

第三類：今年沒開過盤

這一類樓盤還是比較多的，凡是沒有推過新房源的項目，將根據(jù)年內(nèi)新開的價格為基數(shù)，并根據(jù)“限漲令”設置漲幅。

熱點答疑

1：8%、10%、12%這三個幅度是怎么確定的？

——參照普通商品房利潤率和市民接受度

“申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2—3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”這三個幅度是怎么確定的呢？

王陽解釋，在2007年之前南京曾實施“一房一價”政策時提出過一個概念，即普通商品房的合理利潤率為8%，最高上浮5%，這次給這三個類型的商品房定一個指導漲幅，也是參照了普通商品房的利潤率，并考慮了普通老百姓對平均漲幅的接受程度，“并不是說你一定要漲這么多，而是給出一個最高漲幅的指導意見。”

2：首次公開公布“調(diào)控紅線”目的為何？

——告訴大家什么叫“合理漲幅”

樓市調(diào)控在南京不是第一次，但是明確公布“調(diào)控紅線”還是第一次，分類指導也是第一次。“都悶在壺里不好，”王陽認為，明確地公布出“調(diào)控紅線”操作性更強，也讓社會公眾包括房產(chǎn)商明白，什么樣的漲幅叫作合理的漲幅。而分三個類別來調(diào)控，也是根據(jù)價格高低，越是高價樓盤的漲幅控制得更緊一些，目的是指導房價更加合理。

3：今年還沒開過盤的會不會一次漲到天花板？

——首次申報不得明顯高于周邊價格

記者第一眼看到這個政策就有個疑慮：既然以今年第一次申報的成交均價為基準價，那么今年還沒有開過盤的開發(fā)商豈不是做夢也要笑醒？我第一次就漲足了，不就可以規(guī)避新政調(diào)控了嗎？王陽說，并非如此。今年沒申報過的，首次申報也必須價格合理，雖然不追究與去年價格相比的漲幅，但也不能隨便漲，要與周邊同類型同品質(zhì)樓盤價格相當，不能明顯超出。

4：今年內(nèi)漲幅已超紅線的就不能漲了？

——不能這樣理解，今年內(nèi)已漲部分不累計

有的樓盤今年內(nèi)已經(jīng)申報過不止一次，年內(nèi)的漲幅也早超過“紅線”，是不是這些樓盤的房價年內(nèi)已見頂？王陽說也不能這樣理解，“這樣不公平，這些開發(fā)商也不知道接下來要有調(diào)控政策呀。”他說，對這些樓盤，就會按上述加權(quán)計算方式再參考周邊均價，由物價部門給它算個基準價，在此基礎上，年內(nèi)它還是可以有8%-12%的漲幅的。

5：上批是毛坯這批是精裝也是同樣的幅度？

——不是，毛坯與毛坯比，精裝部分另算

近日網(wǎng)上有觀點認為，一刀切的“紅線”對品質(zhì)好的樓盤是個打擊。對此，王陽回應表示，同一小區(qū)，房源類型品質(zhì)不同，并不是就死套百分比。比如第一批是毛坯房，下一批推出了精裝房，那就用毛坯的價格來比較計算漲幅，精裝修部分的價格由第三方評估。同樣的道理，同一個小區(qū)，有的是小高層，有的是高層，價格也是有差異的，在不同批次推出來不同類型的房子，物價局也會通過一定的比價關(guān)系將其折算成同一類型的房子來計算漲幅。那么，有開發(fā)商說，我上批推的是沿街的幾幢，這一批是樓王，是不是該放點漲價空間。王陽說：“這個不管，類型一樣的都一視同仁，開發(fā)商自己去把握好差價，最后的成交均價在漲幅范圍內(nèi)就行。”

6：不讓漲價會不會導致開發(fā)商捂盤？

——物價局認為不會導致無房可售

“不是不讓漲價，只是指導企業(yè)合理制定價格，將房價上漲控制在一個合理的空間。”王陽說，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有各自的銷售目標和任務，而且也不是沒有漲價空間，不會導致企業(yè)紛紛捂盤惜售，購房者無房可買。若真有開發(fā)商捂盤惜售的，意圖大幅漲價的，將不予申報，房管局也會對其進行處理。

物價局還說了

我們真不是“限價” 是指導合理定價

就在南京的樓市新政被炒得沸沸揚揚之際，上周省物價局召開了兩次新聞發(fā)布會，相關(guān)負責人兩次都表態(tài)我省各地樓市沒有“限價”之說。這其中，到底誰對誰錯，誰是誰非？有不少人提出此問。作為南京市物價局具體分管房地產(chǎn)價格的處室負責人，王陽昨日回應了這一問題，以下是回應的內(nèi)容。

問：劃出限漲紅線，不是“限價”嗎？

答：我們真不是“限價”，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價行為進行指導，指導其在合理的區(qū)間制定價格。文件里用的詞是“不宜”，超過這個幅度就是定價過高。我們并不是不讓企業(yè)漲價，而是希望企業(yè)合理定價。

問：這個合理的區(qū)間怎么認定？

答：要與周邊同品質(zhì)同類型房源價格相當，而且市場要接受。你申報3萬，接果2.5萬都賣不掉，那就是不合理。

問：河西某樓盤4.5萬左右的高價被連夜搶空，有購房者說5萬也要搶，這不說明市場接受了嗎？

答：好多搶購的都是投資客，炒房的，這樣的價格能說合理嗎？我們說的合理，是與南京的居民收入水平相匹配，與南京這座城市發(fā)展定位相匹配，最終目的是為引導南京的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

其它關(guān)注點

樓盤借毛坯改精裝漲價恐怕行不通了

關(guān)注點1

“毛改精”恐怕行不通了

政策原文：堵住為提價、采取毛坯改裝修房的“后門”，凡是毛坯改精裝的項目，不但需要公示取得先期購房業(yè)主同意，還要對預售方案（出現(xiàn)重大調(diào)整）進行重新備案，對價格申報進行重新指導，毛坯部分價格不變，精裝修價格按照第三方專業(yè)機構(gòu)評估結(jié)果合理確定。

專家解讀：開發(fā)商利用毛坯改精裝提價的行為，成為許多買房人的“痛點”。就在前晚南京出臺《關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的同時，城南一家樓盤宣布剛剛領(lǐng)取了新房源的預售證，之前一直以毛坯銷售的該項目轉(zhuǎn)為賣起了精裝房，房價也從去年底的26000元/㎡漲至32000元/㎡，漲幅高達23%。盡管開發(fā)商宣稱精裝銷售是滿足買房人的“需求”，不過明眼人不難看出，這家樓盤實際上是借精裝交付提價，而南京市面上類似的“穿衣盤”并不鮮見。

按照此次出臺的新政規(guī)定，南京樓盤中打算“毛改精”的，首先要得到先期購房業(yè)主的同意，對預售方案也要重新備案，其中毛坯價格不變，精裝價格需按第三方評估結(jié)果來確定。業(yè)內(nèi)人士指出，從這一條的字面意見上看，“毛改精”的審批條件嚴格了許多，開發(fā)商借此漲價的“門檻”似乎也高了不少。不過，該項新舉措仍欠缺一定的可操作性，或者說諸多細節(jié)仍有待明確。

具體來說，首先，“先期業(yè)主”指的是哪一些人？是之前所有購買這家樓盤的人群，還是前一期的購房業(yè)主呢？其次， 要取得他們同意的途徑是什么？是公開投票還是上門收集意見？是需要全體同意還是過半數(shù)，或是其他比例？

關(guān)注點2

剛需區(qū)域確保100㎡左右戶型占一半

政策原文：鼓勵開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設中小戶型、適銷對路的各類住宅，加強市場監(jiān)測和引導，對于剛性需求集中的區(qū)域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項目）50%的合理占比。特別提出100平方米戶型面積的合理占比，也是從市場供應的有效性角度出發(fā)，鼓勵市場供應滿足剛性需求，及時從供地、規(guī)劃、行業(yè)引導等多個方面，保持市場的供需平衡，實現(xiàn)供給側(cè)改革的目的。

專家解讀：2014年2月，南京市正式開始執(zhí)行“9050”政策，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的住宅部分中，90平方米以下的套型總面積，需占到住宅總面積的50%以上，通俗地講，就是“90平方米以下的套型占一半”。該政策直到2015年8月被正式取消，江北、河西、仙林等多個板塊的住宅地塊受此限制，此舉被視為確保剛需買家的重要舉措。

為何“下崗”近一年的政策改頭換面再次出現(xiàn)呢？按照昨天出臺的新政規(guī)定，將在剛需集中的區(qū)域，確保100平方米左右的戶型占到總量的50%，市場人士認為，這一新提法更為靈活，比如不再“一刀切”將所有住宅用地納入政策范圍，而是有選擇性地限定在剛需區(qū)域，操作性更強；此外，也順應市場發(fā)展將原先的“90平方米”提升至“100平方米左右”，滿足首次置業(yè)以及剛性改善需求，更為人性化。

需要指出的是，此次新政將保障性安居工程也納入了進來，也就是保障房也算做50%的合理占比之內(nèi)。眾所周知，南京保障房的戶型配比一般不超過90平方米，從30多平方米到80多平方米不等，由于保障房的數(shù)量還不少，因此剛需板塊商品住宅類產(chǎn)品的100平方米左右戶型究竟能有多少，是普通買房人最為關(guān)心的。

關(guān)注點3

5萬平方米以上的宅地可能要配建保障房了

政策原文：對于出讓土地面積5萬平方米以上的住宅用地，如果有配建保障性住房的要求，將把保障房的套型比例、規(guī)模數(shù)量、建設標準、交付時間等一并納入土地出讓條件。

專家解讀：南京過去在保障房配建方面，一直強調(diào)的是在土地出讓時超過限價的，開發(fā)商繼續(xù)舉牌或競保障房面積，或競保障房建設資金。從實際操作來看，南京還沒有出現(xiàn)過競配保障房面積的地塊，但是此次新政中首次明確了，對于出讓面積在5萬平方米以上的住宅地塊，可能真的要配建保障房了。

普通小區(qū)中配建保障房一直是業(yè)內(nèi)爭議的話題，在“混居”和“分居”二者中，南京采取的是“分居”的做法，集中建設保障房項目，之所以如此，是因為很多普通小區(qū)的業(yè)主認為，保障房會“拉低”小區(qū)檔次，今后賣不上價，而且管理上也存在弊端。

不過樓市專家告訴揚子晚報記者，相關(guān)部門一直在調(diào)研以“混居”的方式來解決保障房配建問題，今后出現(xiàn)競配保障房面積的住宅地塊可能很快就會出現(xiàn)了。

“限漲令”敲定后

首盤昨晚被“搶光”

去年首次開盤：30500元/㎡

上一次開盤：37500元/㎡

昨晚：均價45000元/㎡！

南京“限漲令”正式敲定后的首次開盤昨晚落幕，位于河西中部的宏圖上水云錦推出216套均價45000元/㎡的豪宅，結(jié)果吸引了600多組客戶認購，開發(fā)商對外宣稱不到兩個小時就賣完了。

這家位于廬山路與怡康街交界處的項目于去年4月份首次開盤，當時的售價僅為30500元/㎡，成為河西中部板塊首個房價“破3”的樓盤。昨晚，宏圖上水云錦開盤銷售的216套房源均價達到了45000元/㎡，相比首次開盤的整整一年之前，房價上漲了47.5%，相比前一次開盤價37500元/㎡，房價也上漲了20%。昨晚新推的戶型有115平方米、130平方米、143平方米等，共有650組客戶報名認籌，開發(fā)商只給出開盤當天每套優(yōu)惠2萬元的優(yōu)惠幅度，即便如此，依舊阻擋不了買房人的熱情。

家住河西奧體一帶的一位買房人表示，自己是在10年前買的房，面積120平方米左右，如今家里四口人感覺不夠住了，想換個環(huán)境。他說房價不知怎么突然就漲得這么兇，好在他是以舊換新，打算購買143平方米的戶型，“缺口”在100萬以內(nèi)，還是可以承受得起的。據(jù)開發(fā)商介紹，類似這樣的換房人占了不小的比例。

截至昨晚10點，該樓盤的銷售人員給出的數(shù)據(jù)是216套房源全部售罄，不過這也在開發(fā)商的意料之中。據(jù)記者了解，河西板塊將要上市的樓盤還有不少，比如金隅紫京府預計在五一前后開盤，推出二期的175套房源，戶型從90平方米到143平方米不等，預計均價在42000元-45000元/㎡，最貴的可能超過47000元/㎡。河西中部的鉑悅金陵、海玥名都苑都有近期開盤的計劃，房價預計都在45000元/㎡以上。