臨沂市民關(guān)注已久的二手房交易“營改增”政策終于“靴子落地”。24日，財政部、國家稅務(wù)總局公布“營改增”細(xì)則：5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅(北上廣深除外)。
記者對比新舊政策發(fā)現(xiàn)，“營改增”后，二手房交易雙方的實際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大的變化。
對比“營改增”實施 稅負(fù)略有下降
記者對比后發(fā)現(xiàn)，此次公布的個人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率，和目前正在執(zhí)行的營業(yè)稅稅率基本相同。同時，過去滿2年以上普通住宅就可免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，也延續(xù)到了增值稅之中。
增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易征收方式不需要計算進(jìn)項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額/(1+征收率)×征收率。
舉例說明，5月1日前，個人將未滿2年的住房對外銷售，那應(yīng)該繳納營業(yè)稅。房子售價100萬元，就該繳100萬元×5%=5萬元；5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業(yè)稅少0.24萬元。這樣看來，“營改增”后二手房交易的稅負(fù)確實會有所下降。不過對出售購買滿2年的非普通住宅(面積>144平方米)來說，依舊需要交納5%的增值稅。
需要注意的是，目前臨沂市營業(yè)稅的綜合稅率是5.6%，記者了解到，這是一種將營業(yè)稅和城建稅、教育附加費等附加稅加在一起的籠統(tǒng)說法。而營業(yè)稅改增值稅后，這些附加稅費仍然要征收，但是由于增值稅納稅額與營業(yè)稅相比略有下降，這些附加稅的基數(shù)也會同樣減小。
市場 著急出手的賣家淡定了
之前對于“營改增”細(xì)則有很多猜測，很多二手房買家都處在觀望狀態(tài)。現(xiàn)今，細(xì)則一出，2年以上的住宅外售免征增值稅，給很多觀望中的賣家吃了定心丸。
“‘營改增’政策細(xì)則未出臺時，不少買家處于觀望狀態(tài)，一些著急出售的房主只好自降身價，以求快速出手。現(xiàn)在稅率定為5%，賣家們吃了定心丸，原本著急出手的房主‘淡定’多了。金雀山路龍城雅苑的一位房主原本自降8000多元，今天打電話說不降價了。”市區(qū)金雀山路與羲之路交會處附近一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李女士告訴記者。
李女士告訴記者，自降身價又漲回來的情況屬于個例，多數(shù)房主還是比較“淡定”。
市區(qū)平安路與沂州路交會處附近另一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人趙先生表示，臨沂市二手房交易市場目前處于供過于求階段，所以交易量上漲，價格并未太大波動，“營改增”細(xì)則出現(xiàn)前，不少前來掛房出售的市民都會詢問“營改增”對二手房交易的影響，現(xiàn)在已經(jīng)沒有房主詢問了。
專家 對二手房市場影響不大
“此前李克強總理答記者問時表示‘總的原則是不增加稅負(fù)’，所以，5%的稅率符合預(yù)期。”臨沂市一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)銷售的劉經(jīng)理說。
“從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營業(yè)稅，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響不大。”劉經(jīng)理說。
劉經(jīng)理還表示，現(xiàn)在國家倡導(dǎo)去庫存，臨沂市不僅一手房交易市場火爆，二手房交易量也是成2倍以上遞增，但由于臨沂市的二手房市場還處于供過于求的階段，所以二手房市場的價格比較平穩(wěn)，并未出現(xiàn)較大波動。“從短期看，‘營改增’對二手房影響并不明顯，所以我估計今年上半年二手房市場價格將繼續(xù)平穩(wěn)。”
記者 邵琳 孫飛霞
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