租客撤離、房屋待售、銀行及實(shí)體經(jīng)濟(jì)大批人員失業(yè)，榮獲第88屆奧斯卡金像獎最佳改編劇本獎的《大賣空》，把2007年至2008年金融危機(jī)和泡沫經(jīng)濟(jì)時期發(fā)生的故事又帶回觀眾眼前。

美國康奈爾大學(xué)房地產(chǎn)教授劉鵬與筆者對話時談到了這段歷史。當(dāng)年，美國利率長期持續(xù)下降，住房擁有率節(jié)節(jié)攀升，百姓購房需求旺盛，這一系列因素促使美國全國范圍內(nèi)房價在2007年之前持續(xù)走高。其中，以房貸為基礎(chǔ)資產(chǎn)的金融衍生品開始在投資市場受到歡迎，于是在投資市場旺盛的需求下，投行開始將次級貸款打包成新產(chǎn)品。與此同時，美國銀行放松監(jiān)管，未能及時意識到危機(jī)。此后房價節(jié)節(jié)攀升，在價格飆升至“賣不動”的節(jié)點(diǎn)后，吹起的泡沫終于破裂。

國際貨幣基金組織《全球房地產(chǎn)觀察》項(xiàng)目顧問理查德·科斯認(rèn)為，美國所謂的金融創(chuàng)新導(dǎo)致放貸機(jī)構(gòu)不顧購房貸款者的償債能力過度放貸，最終引發(fā)次貸危機(jī)?？扑拐f，美國的資產(chǎn)證券化市場催生了抵押擔(dān)保債券（CDO）之類的結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品，持有者結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這導(dǎo)致在房價下跌時，監(jiān)管者無法判斷系統(tǒng)重要性風(fēng)險在哪個環(huán)節(jié)。

在房價泡沫刺破后，貸款違約，金融市場資金流動性收緊，借貸成本走高，不少傳統(tǒng)企業(yè)資金面發(fā)生斷裂，影響到工資、支付能力、就業(yè)等等，進(jìn)而環(huán)環(huán)相扣沖擊了美國當(dāng)年經(jīng)濟(jì)基本面運(yùn)行。

為此，美國在2010年出臺了“大蕭條”以來最嚴(yán)厲的金融監(jiān)管改革法案，即《多德－弗蘭克法案》。在這部法案中，明確規(guī)定房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)必須留存5％的信用風(fēng)險，從而迫使房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)仔細(xì)審查貸款申請人資質(zhì)。布魯金斯高級研究員羅伯特·波曾指出，高比例的首付要求是降低房貸違約的最佳方式。據(jù)報道，為進(jìn)一步完善房貸政策，確保潛在貸款購房者有能力償還抵押貸款，2013年1月，美國消費(fèi)者金融保護(hù)局出臺了住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。這一規(guī)定嚴(yán)禁高風(fēng)險借貸行為，如浮動抵押貸款及允許貸款者一段時期僅償付利息不支付本金的行為等。