這個周末，樓市最大的消息是：從5月1日起，房地產(chǎn)等四大行業(yè)將實施“營業(yè)稅”改征“增值稅”。這是3月18日國務院常務會議提出的要求，它將對未來樓市的走向產(chǎn)生重要影響。
那么，這個舉措到底是有利于房價上漲，還是有利于房價下跌？我的分析如下：
此次“營改增”對樓市的影響，主要在兩個方面：第一，對于企業(yè)來說，將不動產(chǎn)納入了抵扣范圍，整體而言，有利于減輕企業(yè)持有不動產(chǎn)的成本；第二，將“營改增”引入了個人二手房交易范疇，影響較為復雜。
由于相關細則尚未公布，我們只能根據(jù)現(xiàn)有的公開資料，進行一番判斷。
先看第一點。
對于企業(yè)來說，“營改增”之后持有不動產(chǎn)的成本減輕了，那么企業(yè)買房子的熱情會有所提高。有不少分析者認為：住宅屬于非經(jīng)營性物業(yè)，不能用來作為生產(chǎn)資料抵扣，能抵扣的是工廠、倉儲、寫字樓等。也就是說，這個利好主要是針對工業(yè)廠房、倉儲用房、寫字樓和商務公寓。
我覺得未必。
企業(yè)購買的住宅也可能被納入營改增的抵扣范圍，因為國家在“樓市去庫存”的系列政策中有一條：鼓勵企業(yè)成批購買空置商品住宅，用來對外出租，向全社會提供房屋租賃服務。所以，住宅完全有可能納入抵扣范圍。
所以，這對于樓市是一個全面的利好，但力度未必很大，因為企業(yè)投資房產(chǎn)無論是持有階段，還是出售的時候，其稅費都顯著高于個人。愿意大量買房子的企業(yè)其實不多。
再看第二點。
在二手房交易中，最大的一筆稅費是營業(yè)稅，稅率大約是5.6%。一般來說，持有滿兩年的房屋，在出售的時候免征營業(yè)稅。但在深圳、上海這類大城市，非普通住宅即便持有滿兩年，在出售的時候仍然按照差價征收5.6%的營業(yè)稅。
增值稅是針對交易差價征收的，如果不出意外，稅率是11%。
目前在很多城市的二手房交易中，被用來計算稅負的“成交價”其實并不是真正的成交價，而是評估價。因為真實的交易價格，買賣雙方不會告訴政府，而是傾向于隱瞞、低報。所以政府就給每套房子一個評估價，用來計算交易時的稅費，這個價格一般會明顯低于真實的成交價。
比如一套普通住宅三年前被甲買下，過戶時按照當時的評估價200萬計算的稅費，房產(chǎn)證上寫的成交價也是200萬。現(xiàn)在他要賣出，新的實際成交價是500萬，官方評估價是400萬。那么，他是不用繳納營業(yè)稅的。
如果他持有時間不到兩年，則需要繳納400×5.6%=22.4萬元的營業(yè)稅，當然他可以要求買方承擔，或者雙方共同承擔，只要對方答應。
如果改征增值稅，則增值稅應該是交易差價的11%。如果政府繼續(xù)采用“持有不滿兩年征稅，持有兩年以上免征”，則如果持有滿兩年再轉(zhuǎn)讓，增值稅是零；否則需要納增值稅（400-200）×11%=22萬元，比營業(yè)稅減少了0.4萬元。
但如果這套房子是深圳或者上海的非普通住宅，持有滿兩年，那么區(qū)別就大了。因為深圳、上海這類城市規(guī)定，非普通住宅即便持有滿兩年，交易的時候仍然按照差價征收5.6%的營業(yè)稅。如果這類房子保留增值稅，按照11%的稅率，稅收負擔則從（400-200）×5.6%=11.2萬，增加到了（400-200）×11%=22萬元。
但官方完全可以在細則里，再給這類房子一個說法，關鍵看他們是想讓房價上漲，還是想讓房價下跌。
從目前情況下，二手房營改增，在絕大多數(shù)城市應該是利好，也就是有助于減輕稅費和房價上漲的，因為國家要去庫存。
但在一線城市，政府隨時可以調(diào)整稅率，讓二手房交易雙方多交稅，從而遏制房價上漲。
結(jié)論：
1、“營改增”整體上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)構(gòu)成利好，因為國家有言在先，要降低企業(yè)稅負。
2、無論是營業(yè)稅還是增值稅，都是政府調(diào)控的手段，隨時可以變成利好，隨時可以變成利空。因為稅率是可以調(diào)整的，免征期限是可以調(diào)整的，免征不免征也是可以調(diào)整的。
3、目前，對于北、上、廣、深，以及蘇州、南京這類房價過熱的城市，“營改增”未必構(gòu)成樓市的利好，很有可能構(gòu)成利空；至于其他城市，則是比較大的利好。如果想看得更清楚，只能等實施細則了。
4、我們上面主要考慮了房價上漲時期的情況。如果房價不漲，或者出現(xiàn)下跌，則“營改增”帶來的是純粹的利好。在這種情況下，等于全面免征了原有的“營業(yè)稅”。
5、既然在二手房交易中引入了“增值稅”，對房屋增值部分征收了稅，那么交易中的“個人所得稅”是不是涉嫌重復征稅？要不要合并？這一點值得探討。
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