解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡問題,是2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。怎樣化解房地產(chǎn)高庫(kù)存,也成為今年經(jīng)濟(jì)金融政策需要發(fā)力的重要方向。

“各個(gè)銀行都是鼎力相助、都是主動(dòng)作為,支持農(nóng)民工進(jìn)城買房。”兩會(huì)期間,住建部部長(zhǎng)陳政高在回答鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房舉措時(shí)提到。可以肯定的是,農(nóng)民工購(gòu)房是去庫(kù)存、穩(wěn)投資的最大需求。

種種跡象表明,在房地產(chǎn)去庫(kù)存中,目前多家銀行機(jī)構(gòu)已經(jīng)積極行動(dòng)起來。

去庫(kù)存任務(wù)艱巨

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2015年11月末,我國(guó)商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。此外,2015年前11個(gè)月,我國(guó)新開工房屋140569萬平方米。這意味在庫(kù)存高企的情況下,新房仍將源源不斷涌向市場(chǎng)。有專家預(yù)測(cè),現(xiàn)房去庫(kù)存化周期大概需要23個(gè)月,期房則需要4.5年來消化。

今年以來,雖然北京等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆,但依然無法扭轉(zhuǎn)全國(guó)房屋庫(kù)存量大、消化慢的現(xiàn)實(shí)。

全國(guó)工商聯(lián)相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示,我國(guó)已經(jīng)基本達(dá)到戶均一套房的水平,基本的住房需求已經(jīng)滿足,住房需求意愿有所降低。因此,相關(guān)政策對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用趨弱。從市場(chǎng)供應(yīng)看,庫(kù)存不斷加大,去庫(kù)存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存為例,只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫(kù)存量,其難度可想而知。

高庫(kù)存可能引發(fā)的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也讓很多人關(guān)注。“6.72億平方米的庫(kù)存已經(jīng)投入資金約40萬億元?？鄢_發(fā)商自己投入的項(xiàng)目資本金之外,至少28萬億元是向債權(quán)人融資的,其中又有10多萬億元是向金融系統(tǒng)融資的。”全國(guó)政協(xié)委員張泓銘表示,“這些庫(kù)存如果一兩年內(nèi)消化不力,部分中短期債務(wù)就無法償還;如果三五年內(nèi)消化不力,部分中長(zhǎng)期債務(wù)就開始無法償還。顯然,這會(huì)導(dǎo)致金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

加大個(gè)貸支持力度

陳政高日前介紹,農(nóng)行推出的“農(nóng)民安家貸”,今年1月份當(dāng)月就為5.4萬戶家庭發(fā)放了170億元貸款,支持農(nóng)民工購(gòu)房。

春節(jié)前后,國(guó)家相關(guān)部門已經(jīng)迅速出臺(tái)了調(diào)整首付比例、降低購(gòu)房契稅和二手房營(yíng)業(yè)稅、簡(jiǎn)化公積金貸款手續(xù)等消化庫(kù)存的優(yōu)惠措施,同時(shí)進(jìn)一步引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)加大對(duì)個(gè)人住房貸款的支持力度。

記者在采訪中也了解到,除農(nóng)行外,建行等多家銀行機(jī)構(gòu)也在加快對(duì)個(gè)人住房貸款的投放。

僅以建行福建省分行為例。2015年,建行福建省分行投放358.5億元個(gè)人住房貸款;2016年,該行繼續(xù)加大福建區(qū)域個(gè)人住房貸款的投放力度,截至2016年2月22日,已累計(jì)投放近60億元個(gè)人住房貸款。

對(duì)此,建行福建省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,將積極落實(shí)中央部委下發(fā)的房貸新政,從信貸政策、利率政策等多個(gè)維度貫徹中央房地產(chǎn)去庫(kù)存指示。

此外,為了進(jìn)一步加快個(gè)人住房貸款投放,拓寬個(gè)人住房貸款資金來源,建行福建省分行還于2015年下半年重啟新一輪的個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化。據(jù)悉,建行福建省分行將提供超過14億元的個(gè)人住房貸款資產(chǎn)池。

上述負(fù)責(zé)人同時(shí)透露,2016年福建分行將在總行的統(tǒng)一部署下繼續(xù)開展個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

據(jù)記者了解,一些銀行機(jī)構(gòu)還在深化與優(yōu)質(zhì)大型房企的合作,加大優(yōu)質(zhì)樓盤營(yíng)銷力度,全力拼搶儲(chǔ)備實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好、剛性需求旺盛、市場(chǎng)穩(wěn)定區(qū)域的住房項(xiàng)目。同時(shí),部分銀行還在加快二手房貸款市場(chǎng)布局,加速存量房周轉(zhuǎn)。例如,建行福建省分行的做法是,一方面,深化與優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)中介的合作,通過中介機(jī)構(gòu)、“房e通”電子平臺(tái)、媒體資源等多種渠道,深入挖掘儲(chǔ)備二手房貸款客戶資源;另一方面,該行進(jìn)一步優(yōu)化二手房服務(wù)流程,提升工作效率,為福建區(qū)域二手住房交易周轉(zhuǎn),促進(jìn)外來人員落戶福建提供金融支持。

房地產(chǎn)開發(fā)貸有進(jìn)有退

在今年兩會(huì)期間,不少代表委員都提出用“降價(jià)”手段促進(jìn)房屋銷售。

據(jù)記者了解,目前一些銀行也在鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略,適當(dāng)降低房?jī)r(jià)以利于消化庫(kù)存。同時(shí),各家銀行也在對(duì)于存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目加強(qiáng)資金封閉管理,逐步退出缺乏品牌實(shí)力、專業(yè)運(yùn)作能力較差、依靠過去粗放模式運(yùn)營(yíng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)。

在談及企業(yè)兼并重組時(shí),建行福建省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組方面,通過提高產(chǎn)業(yè)集中度,以控制和縮減供給端的擴(kuò)張。具體舉措包括積極支持有助于化解房地產(chǎn)庫(kù)存、增強(qiáng)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)實(shí)力的兼并重組項(xiàng)目,特別是國(guó)有上市公司并購(gòu)重組需求,利用企業(yè)并購(gòu)契機(jī),盤活和優(yōu)化銀行存量信貸資產(chǎn)。

上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為,銀行通過積極為客戶提供綜合化的并購(gòu)重組服務(wù)方案,集成并購(gòu)貸款、并購(gòu)理財(cái)、并購(gòu)私募債等產(chǎn)品,滿足客戶并購(gòu)融資需求,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng),提升金融機(jī)構(gòu)整體服務(wù)能力。

在去庫(kù)存中,政府也應(yīng)發(fā)揮積極作用。一些政協(xié)委員就建議,為解決去庫(kù)存問題,政府應(yīng)停止新建保障房和經(jīng)濟(jì)適用房,可以采取政府購(gòu)買的方式到庫(kù)存市場(chǎng)中解決,建議擴(kuò)大購(gòu)房服務(wù)范圍,在省級(jí)政府統(tǒng)籌安排下,允許在庫(kù)存較大的城市發(fā)行專項(xiàng)政府債券用于購(gòu)房或租房,并與企業(yè)開展競(jìng)爭(zhēng)性談判,按照政府制定的采購(gòu)合同標(biāo)準(zhǔn)文本簽訂購(gòu)買或租賃合同。