2016年開年樓市便進(jìn)入了火爆狀態(tài)，尤其是在各項政策利好的帶動下，買房似乎成了件很劃算的事：首付降低至20%，意味著剛需首次購房的門檻又低了。不僅如此，繼2015年4次降息之后，2月底央行再次宣布降準(zhǔn)，下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅，為剛需買房又加大了可能性。

但問題也隨之來了，在地王頻出的北京城，六環(huán)以內(nèi)正在“全城豪宅化”的市場情況下，3月開始許多樓盤價格卻都“漲”了！尤其是在北京，豪宅越來越多，剛需盤越來越少，難免引起部分購房者的恐慌和跟風(fēng)潮。南四環(huán)外某項目在上周末開盤，共推出140套房源，均價跳漲至48000元/平方米，仍舊受到熱捧，僅用了70分鐘便宣告售罄。

由此不難看出不管漲不漲價，想買房的人還是不少的。尤其是剛需群體，雖然面臨著“漲價”的購房煩惱，但一旦購房人具備了購房條件，對于一些合適的，性價比高的剛需項目，仍會果斷出手。

剛需新標(biāo)準(zhǔn)提高到300萬

2016年，京城將是豪宅的天下。類似的判斷和解讀早在2015年便層出不窮，讓許多剛需購房人望房興嘆。

“來北京闖了10多年，每次買房都是剛需，從最早海淀買套房子混到了去大興換套房子，越走越遠(yuǎn)，價格也越來越高。”一位在大學(xué)畢業(yè)后就留京發(fā)展的北漂對北青報記者總結(jié)自己的剛需購房路，相信這也是很多人購房的親身體驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，北京去年不僅總價1000萬+、單價10萬+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均價格也已經(jīng)達(dá)到了370萬。

在地王頻出的北京城，六環(huán)以內(nèi)正在“全城豪宅化”。數(shù)據(jù)顯示，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗，特別是住宅用地，僅成交50宗，創(chuàng)近3年新低。這50宗宅地當(dāng)中，剔除配建之后,純商品住宅的實(shí)際樓面單價低于10000元的僅9宗，樓面單價10000至30000元之間的也只有15宗，而實(shí)際樓面單價超過30000元的則多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，地價超過房價已經(jīng)成為新常態(tài)，北京的豪宅已經(jīng)開始五環(huán)化，在這種市場情況下，剛需的界定標(biāo)準(zhǔn)明顯提升。

張大偉就認(rèn)為，北京市場按照總價其實(shí)基本可以分為總價300萬的剛需群體、總價300萬-600萬的首改群體、總價600萬-1000萬的二次改善群體和總價1000萬以上的豪宅群體。

不僅如此，2月份的成交數(shù)據(jù)對于剛需的界定甚至更高，數(shù)據(jù)顯示，2月份平均單套商品房住宅簽約均價高達(dá)486萬。面對越來越漲的房價，去哪里買房就成了許多剛需購房人的最迫切問題。

剛需盤扎堆入市 緩解樓市饑渴

慶幸的是，經(jīng)歷了1月、2月以來的供應(yīng)低潮，樓市從3月開始明顯復(fù)蘇。從上周的供應(yīng)來看，有多個新盤項目入市，其中包括北京的首開保利熙悅誠郡、中弘由山由谷2個住宅項目，金融街·漫香林第6區(qū)、T3空間2個商業(yè)項目，以及國瑞生態(tài)城雅仕苑、新城林灣、永清花語城等3個北京周邊的項目。

從產(chǎn)品方面來說，本周開盤項目以住宅為主，其中除了首開保利熙悅誠郡價格在每平方米4萬以上，其他都在3萬以內(nèi)，主打剛需純住宅產(chǎn)品。戶型面積都主打80-100平方米的小戶型產(chǎn)品。進(jìn)入3月，恰逢傳統(tǒng)樓市“小陽春”，外加各種樓市政策利好刺激，北京樓市迅速升溫，房企加速推盤，購房者積極性高漲，也帶動周邊樓市進(jìn)一步升溫，周邊多個區(qū)域推出新房源，也都以小戶型的純住宅產(chǎn)品為主。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，在六次降息六次全面降準(zhǔn)等政策刺激之下，對于樓市來講，尤其是北京的搶房潮將會持續(xù)，市場回暖的速度將超出預(yù)期。

從價格方面來說，雖然是剛需盤主打，但價格仍普遍上調(diào)。如中弘由山由谷，本期折后均價12000元/平方米，相比上期的售價11000元/平方米，屬于微漲。而首開保利熙悅誠郡，上期售價43000元/平方米，本期開盤價格達(dá)48000元/平方米，每平方米上調(diào)5000元，但仍被一搶而光，開發(fā)商方面甚至也放出這個價格是抄底價的口號。據(jù)悉，同樣位于南四環(huán)的天恒金融街公園懿府報價已經(jīng)達(dá)51000元/平方米。

針對當(dāng)前樓市的漲價現(xiàn)象，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，目前市場上的漲價主要集中在一手樓盤中一些老項目在提升自己產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上的一個調(diào)價，另外就是區(qū)域價值提升，一些利好得到兌現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的調(diào)價。只有在品質(zhì)有了改善之后，價格的大幅度調(diào)整才能夠被市場所接受，才能夠最終實(shí)現(xiàn)成交。

商住樓撐起部分剛需

雖然剛需盤在近期的入市量明顯增加，但由于地價因素，剛需項目的供應(yīng)與高峰期也不可同日而語。因此，不少剛需購房人在無法購買自住房，又夠不上剛需盤的情況下，選擇了總價較低的商住產(chǎn)品。

旗下開發(fā)了多個商住項目的和裕地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人介紹到，在商住樓客群中，投資比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投資客群中，有很大比例的客群也有作為自住需求的兩手準(zhǔn)備。

不僅如此，從去年開始商住項目就表現(xiàn)活躍，尤其是去年底開始出現(xiàn)供應(yīng)高峰，這類產(chǎn)品的不限購以及價格優(yōu)勢使得其對年底前的成交形成有力支撐。像位于大興亦莊的國銳金嵿、京投銀泰·琨御府的商住部分以及主打小戶型的魯能釣魚臺美高梅公館等。

亞豪市場總監(jiān)郭毅也注意到這個現(xiàn)象。郭毅表示，去年商住樓整體成交量將近19000套，扣除保障房后，與北京純商品房住宅相比，占比達(dá)26%。這個占比創(chuàng)了近十年新高。而總價在150萬以下的商品房中，商住樓占比達(dá)70%。

“由于新建商品住宅價格不斷上漲，位置邊緣化。對于剛需客群來說，他們能買的大部分是商住樓，包括不限購屬性。”郭毅表示。

郭毅稱，開發(fā)商不斷把面積控制到最低，但一套住宅至少要七八百萬元起價，對剛需人群而言，不得不把需求壓縮到商住、保障房這類產(chǎn)品。隨著房價提高，有購房意愿者的支付能力沒有跟上房價上漲速度，選擇面趨窄。

自住房減少剛需盤最受益

2013年11月至今，自住型商品房誕生已經(jīng)兩年多了。在這段時間里，自住房與“泛豪宅化”的高端住宅聯(lián)合擠壓下，曾經(jīng)最受歡迎的剛需盤一步步變得尷尬。直到當(dāng)前，自住房的供應(yīng)高峰告一段落，入市的自住房開始減少，曾被其“打壓”許久的剛需盤也有了重整旗鼓入市的跡象。

自住型商品房供應(yīng)明顯減少

自住型商品房誕生至今的兩年多時間里，北京已經(jīng)陸續(xù)推出了超過60個含有自住型商品房的地塊。而這些地塊中位置最好的，最受歡迎的項目紛紛在2014年和2015年陸續(xù)入市，也確實(shí)解決了相當(dāng)多的剛需住房難題。百子灣、北五環(huán)、東壩等一系列熱點(diǎn)地區(qū)的自住房一度出現(xiàn)數(shù)十萬購房人排號的盛況。這些位置好，價格低的自住房一度打壓得部分遠(yuǎn)郊剛需盤抬不起頭來。

但隨著近期自住型商品房地塊的減少，目前尚未網(wǎng)申的自住房項目也變得越來越少。雖然多數(shù)自住房仍然搶手，但也有位置差些的自住房項目因?yàn)樯曩徫礉M，已經(jīng)轉(zhuǎn)為商品房對外銷售。例如門頭溝的保利首開·四季怡園，在一月份就將剩余的500余套自住房統(tǒng)一對外銷售。

據(jù)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，北京已有五十多個自住房項目入市接受網(wǎng)絡(luò)申購，其中2014年入市了31個項目，2015年也有20多個項目入市，而在今年，入市的自住房數(shù)量可能進(jìn)一步縮減。

統(tǒng)計顯示，目前北京市的自住房還未開始網(wǎng)絡(luò)申購的項目僅剩下不足10個，分別是：萬科昌平沙河鎮(zhèn)地塊、綠地密云地塊、遠(yuǎn)洋昌平北七家地塊、湖南富興東壩南區(qū)地塊、首創(chuàng)海淀永豐地塊、旭輝大興瀛海地塊、金融街昌平北七家地塊以及恒大房山拱辰地塊。初步統(tǒng)計約有房源6000套，與數(shù)量眾多的申購家庭相比數(shù)量懸殊。

自住房入市量減少的原因還是來自于土地市場的供應(yīng)。去年的北京土地市場上，曾在7月份到10月份之間沒有一宗配建自住房的地塊成交。雖然去年土地成交再次創(chuàng)出新紀(jì)錄，但許多住宅用地并沒有配建自住房，而是要求異地建醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施。土地的減少直接導(dǎo)致了自住房供應(yīng)相比2014年的高峰期，告一段落。但同時，面向剛需的商品房開始抬頭。

業(yè)內(nèi)稱批地減少 剛需項目趁勢“抬頭”

盡管入市土地在減少，但對于自住房，尤其是剛需購房人來說，“斷頓”的風(fēng)險卻并不存在。由于一些位置差一點(diǎn)的自住房出現(xiàn)了一定比例的棄購，許多自住房項目都將剩余房源推向市場，開始轉(zhuǎn)成普通住宅入市。此外，市住建委有關(guān)人士也公開表示，本市將繼續(xù)加大自住型商品房供應(yīng)，自住房項目的搖號也將很快啟動。

另外，對于剛需購房人來說，在自住房入市量減少的背景下，作為其主要“競品”的剛需樓盤開始活躍起來。包括通州、昌平、房山在內(nèi)的不少剛需盤有了大舉入市的想法。

像亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的3月份可能入市的27個項目中，剛需和首次改善占了很大比重，像保利熙悅誠郡、中弘由山由谷、金融街·漫香林第6區(qū)、T3空間等項目都屬于這一范疇。

原本這些項目因?yàn)樽宰》康母偁?，被搶走的購房人，也開始尋求機(jī)會重新進(jìn)入剛需盤。以大興區(qū)為例，區(qū)域內(nèi)中小戶型的剛需樓盤集中，自住房的供應(yīng)量也同樣很大。價格的關(guān)系導(dǎo)致剛需盤在與自住房的競爭中處于劣勢。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，大興自住房的均價基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均價則在23000-35000元/平方米，可見，在自住房的直接競爭中，價格優(yōu)勢讓自住房吸引了大量本屬于剛需盤的購房人。

尤其是對于剛需盤相對集中的區(qū)域，在推出自住房之后，剛需商品房的成交都出現(xiàn)明顯下滑。比如房山，在售項目價格水平從2.5萬元/平方米一度回落至1.8萬—2萬元/平方米，直到去年年末才開始出現(xiàn)緩慢回升的跡象。

而從當(dāng)前樓市供應(yīng)看，剛需甚至首次改善項目的入市積極性明顯更大，在自住房供應(yīng)減少的時候，對于剛需盤來說，卻迎來了入市旺季。

本版文/本報記者 李桁