【獨家】首付貸整治不會“一刀切”，超六成觀點支持治理首付貸
深圳出手整治“首付貸”，這一標志性事件一石激起千層浪。最新消息顯示，北京、廣州、深圳已經(jīng)暫停了“首付貸”。
三地首付貸規(guī)模究竟有多大？監(jiān)管層對“首付貸”的進一步管制措施會是什么？百姓對“首付貸”持何態(tài)度？券商中國記者進行了更深一步調(diào)查。
據(jù)券商中國記者了解，從3月初開始，深圳對小貸公司、P2P等為購房者發(fā)放首付款進行排查。
不會采取一刀切方式
面對火爆的一線樓市，監(jiān)管部門正在著力防控風險。央行副行長潘功勝今日稱，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，醞釀一線樓市治理舉措。
全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈今日在接受媒體采訪時則表示，如果沒有購房的過高杠桿，就不會有房地產(chǎn)泡沫。
人人喊打的“首付貸”未來命運如何？
據(jù)行業(yè)人士透露，相關(guān)監(jiān)管部門不會對“首付貸”采取一刀切式叫停的措施，而是將采取規(guī)范和叫停相結(jié)合的靈活措施，對合法合規(guī)且對市場沖擊不大的“首付貸”進一步規(guī)范，對違法違規(guī)尤其是不具有相關(guān)業(yè)務(wù)資格，卻行資金融通之實的業(yè)務(wù)，將嚴格叫停。
在3月8日券商中國《深圳出手整治“首付貸”，狂飆樓市遇首波“寒潮”》一文后的留言中可以注意到，避免一刀切，也是部分粉絲持有的觀點。
粉絲“橙色杯里”就稱，“切勿一刀切，正常改善型的抵押業(yè)務(wù)確實是優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)。”
粉絲“吳光富”留言：“首付貸，對于剛需者來說，是個好東西，對于炒房者來說，也是個好東西，關(guān)鍵是誰在用，怎么用”
粉絲對“首付貸”遭監(jiān)管又持何態(tài)度？券商中國3月8日發(fā)起的粉絲調(diào)查顯示，認為“俺覺得它就是妖孽”的調(diào)查結(jié)果占比超過六成，認為是“欲加之罪，何患無辭”的僅點25%，不發(fā)表觀點的占10%。
地產(chǎn)中介：首付貸不同于美國次貸
在深圳地區(qū)一位地產(chǎn)中介投資發(fā)展部人士看來，深圳叫停“首付貸”對房地產(chǎn)市場影響不大，這只是政府的一個態(tài)度而已，而且這個態(tài)度甚至被理解成了“不過如此”，“畢竟現(xiàn)在有錢人太多了。”這位人士稱。
對于這些中介公司“首付貸”的資金來源，有業(yè)內(nèi)人士對券商中國記者表示，有的中介公司是通過發(fā)行資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品募集的資金，他們公司發(fā)行的某地產(chǎn)公司“首付貸”ABS產(chǎn)品戶均借款50萬至60萬。
當然也有其他來源資金，前述投資發(fā)展部的內(nèi)部人士表示，他們公司的資金都是自有資金，暫時沒做證券化業(yè)務(wù)。
有人把眼下的地產(chǎn)加杠桿和2008年的次貸危機進行類比，一位地產(chǎn)中介研究部人士表示，和2008年美國次貸危機相比，現(xiàn)在市場僅是有很多“首付貸”，沒有其它杠桿和次級貸款，雖然市場風險、杠桿較前期有所增大，但是遠遠低于美國2008年的次貸危機的次貸規(guī)模。
次貸危機發(fā)生前，美國實體經(jīng)濟跌至低谷，人口紅利完全消失，金融風險大幅度暴露；而現(xiàn)在國內(nèi)市場，雖然人口紅利較之前在減少，但仍然存在，特別是一線城市和一些二線城市，中國已經(jīng)開放二孩，今年年底就可以看到新生兒的增多，同時從國內(nèi)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)去庫存、貨幣寬松等利好政策來看，房地產(chǎn)的發(fā)展還有空間。
地產(chǎn)中介熱衷樓盤買斷或包銷
上述地產(chǎn)中介投資發(fā)展部人士表示，他們公司也在進行一些樓盤的買斷或者包銷。在他看來，上策是包銷，否則，買斷二次過戶手續(xù)太繁瑣。包銷的話他們會付保證金，保證一定時間內(nèi)，開發(fā)商能收到多少資金，溢價部分歸中介公司，其實就是中介公司和開發(fā)商對賭。
“作為一個房地產(chǎn)人士，本來可以好好炒房，非要去搞什么創(chuàng)業(yè)，非要炒股，我今天醒悟了！”這位業(yè)內(nèi)人士忍不住感慨。
“首付貸”占整個購房的比例也不完全相同，一位中介公司經(jīng)紀人告訴券商中國記者，“首付貸”的貸款額度主要看客戶的資質(zhì)。前述地產(chǎn)中介研究部人士表示，目前市場上可以做到一成首付，首付較一般的首套房三成首付少了兩成，如果是一套500萬的剛需房，首付僅需50萬，直接少了100萬，杠桿由之前的3.3擴大至9，確實加大了風險。也就是說，要是房價跌10%，投資客就有斷供止損的可能。
對于深圳房價近年來的暴漲，業(yè)內(nèi)人士表示，這和深圳人口結(jié)構(gòu)和目前盛行的高科技、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)大潮有關(guān)。以前的創(chuàng)業(yè)都是艱苦奮斗，現(xiàn)在很少真正的創(chuàng)業(yè)。有不少人是想方設(shè)法拉風投，然后給自己開高薪，再到處高薪搶人。
央行兩副行長先后對一線房價過熱表態(tài)
央行副行長潘功勝今日在政協(xié)小組會討論時表示，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門協(xié)商，將對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。
潘功勝認為，一線城市住房價格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期。
潘功勝昨日還就媒體廣泛報道的“個人住房加杠桿的邏輯是對的”進行澄清。他表示，G20財長和央行行長會舉行的記者會上，當時周小川行長的回答是“你提問的邏輯是對的”，并沒有說“房地產(chǎn)加杠桿是對的”。
同日，央行副行長陳雨露稱，近期部分一線城市房價上漲受自身一定的結(jié)構(gòu)性失衡、微觀經(jīng)濟主體資產(chǎn)配置和輿論炒作形成正反饋等因素影響。部分中介機構(gòu)違規(guī)提供資金增加杠桿，也助長了房地產(chǎn)投機，不能簡單歸因貨幣政策。
中央政治局委員、上海市委書記韓正在“兩會”期間也表示：“從上海的房地產(chǎn)市場來看，最近一段時間出現(xiàn)了一些非理性的過熱的市場情緒，這種情緒抬高了房價，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的，必須高度關(guān)注。住房是特殊的商品，政府必須加強調(diào)控，調(diào)控必須科學(xué)、符合規(guī)律。”
全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈認為，今年以來，政府為了鼓勵房地產(chǎn)去庫存，將首套房首付比例由30%降到了20%。這本身已經(jīng)是加了杠桿，但房地產(chǎn)市場還不滿足，還通過場外配資、P2P等其他資金渠道，還有房屋中介做的一些首付上的貸款，比如首付貸這種產(chǎn)品，則會引起房地產(chǎn)市場的風險。
首付貸存量究竟是多少
網(wǎng)貸之家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，正常運營的P2P平臺中，有房貸產(chǎn)品的至少有664家，分布在29個省市地區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計平臺數(shù)樣本占比為62.8%。
根據(jù)借款人資質(zhì)、平臺的不同，首付貸的可貸金額也有所差異。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前“首付貸”最多可以貸到房屋總價的20%，行業(yè)平均水平約為10%，杠桿比例達到1：4。更有甚者，將杠桿比例放大到1：10或更高。
中信證券研報認為，這幾年各類“首付貸”的確有了比較快的發(fā)展，在深圳等個別地方漸成氣候，但所謂樓市的“場外配資”和樓市整個銷售規(guī)模相比仍然很小。
首先，目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低。眾所周知，任何“首付貸”的利率都要遠高于按揭貸款。如果能用按揭貸款，購房人通常不會考慮首付貸。既然現(xiàn)在按揭貸款占銷售額的比例都并不高，很難想象有大量的居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房。
其次，提供“首付貸”的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期報告中卻并未出現(xiàn)過規(guī)模巨大到足以影響整個房地產(chǎn)市場的首付貸產(chǎn)品。
最后，一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。例如，在北京由于有個人所得稅征繳要求，所以不少二手房的交易首付款占合同總價比例很高——一旦買房人選擇用較多按揭付款，則很可能造成稅收負擔上升。
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