當(dāng)下，市場最火的就是樓市了，如何看待當(dāng)前樓市？海通宏觀的研究員姜超、顧瀟嘯、梁中華等今日撰文，通過美國、日本的前車之鑒，提示目前的中國樓市恐怕是“非理性繁榮”。根據(jù)研究機構(gòu)的估算，目前，中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。

研究報告稱，自去年股災(zāi)以來，中國一線城市房價就開始飆漲，漲價背后有理性因素也有非理性因素?？傮w來說，中國的房地產(chǎn)市場是處于下行周期中。但去年6月份股災(zāi)以來，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)分化。一線城市房價急劇飆升，背后有一定理性因素驅(qū)動，包括人口結(jié)構(gòu)變化和人口內(nèi)部流動，中國的教育、醫(yī)療等資源相對集中，導(dǎo)致人口更會向一線城市流入，推升房價。但一線地產(chǎn)輝煌的背后也有貨幣超發(fā)和風(fēng)險偏好的非理性因素。經(jīng)過這一輪上漲，根據(jù)海通宏觀的估算，目前，中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。

目前，一線城市價格飆漲，深圳漲幅超越紐約“輝煌”時期。近一年，一線城市房價的漲幅，廣州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，深圳45%，而紐約房價在次貸危機爆發(fā)前的最大一年漲幅僅15.4%，東京在上世紀(jì)90年代房價暴跌前的最大一年漲幅為86%，上海與紐約接近，深圳則超過紐約漲幅，“追趕”東京。但隨著人口紅利的消失和經(jīng)濟周期的不可逆轉(zhuǎn)，紐約房價和東京房價先后大幅下滑。

而目前中國人口紅利正在慢慢消失，老齡化程度加劇。另外，近幾年一線城市“性價比”在降低，人口增速已大幅放緩，支撐一線城市房價上漲的力量在減弱。根據(jù)最新統(tǒng)計，上海市2015年外來常住人口同比是在下降的，這是十五年來的首次。

與此同時，中國一線城市的租售比也持續(xù)在高位，比如深圳的售租比這幾年從29倍的水平提升到56倍，也就是說在深圳買一棟房子，要居住或者出租接近60年才能回本。從國際經(jīng)驗看，一線城市售租比大幅攀升說明居民購房存在非理性因素，風(fēng)險在積聚。而根據(jù)2015年騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國房地產(chǎn)報、《騰訊智慧》聯(lián)合調(diào)查的數(shù)據(jù)，一線城市住房空置率22%。這說明對房價上漲的預(yù)期會吸引沒有或者暫時沒有住房需求的居民也加入購房“大軍”，推升房價在短時間內(nèi)上漲。

海通宏觀提示：如果一個國家的房價永遠(yuǎn)暴漲，理論上最終可以把全世界買下來，但這顯然是荒謬的。可對于目前中國樓市的走勢將如何？他們也以“拭目以待”的態(tài)度來靜觀其變。