春節(jié)后，一撥又一撥房地產(chǎn)政策“組合拳”來(lái)襲，讓人應(yīng)接不暇。
從年前央行放水到2月19日出臺(tái)的減免房地產(chǎn)契稅營(yíng)業(yè)稅政策，以及2月17日出臺(tái)的住房公積金存款利率統(tǒng)一上調(diào)為1.50%。從宏觀(guān)角度看，這些新出臺(tái)的政策均是從需求側(cè)進(jìn)行樓市調(diào)控。
而2月23日，四部委聯(lián)合發(fā)文規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理行為的相關(guān)通知，無(wú)疑將樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。
據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合發(fā)文，明確提出要清理壓縮現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備行為、合理確定土地儲(chǔ)備總體規(guī)模、妥善處置存量土地儲(chǔ)備債務(wù)以及調(diào)整土地儲(chǔ)備籌資方式、規(guī)范土地儲(chǔ)備資金使用管理等行為。
其中，要求各地土地儲(chǔ)備總體規(guī)模，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刎?cái)力狀況、年度土地供應(yīng)量、年度地方政府債務(wù)限額、地方政府還款能力等因素確定。各地土地儲(chǔ)備總體規(guī)模，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刎?cái)力狀況、年度土地供應(yīng)量、年度地方政府債務(wù)限額、地方政府還款能力等因素確定。
這意味著，對(duì)于庫(kù)存較大的三四線(xiàn)城市而言，是一大政策利好。通過(guò)控制土地供應(yīng)減少商品房供應(yīng)量，從而達(dá)到降低庫(kù)存的目的。
不過(guò)有人認(rèn)為，如果控制了土地的投資或者開(kāi)發(fā)的話(huà)，那就意味著土地的供給就會(huì)減少，可能房?jī)r(jià)反而會(huì)上漲。一直以來(lái)地方政府依靠賣(mài)地獲得大筆的財(cái)政收入，結(jié)果地價(jià)越炒越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越貴。
但對(duì)于賣(mài)不出去房子的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，這可能性并不大。從近期地方政策看，目前已出臺(tái)的去庫(kù)存政策，三四線(xiàn)城市占比高達(dá)95%。
不過(guò)，從數(shù)據(jù)上看一線(xiàn)城市不存在去庫(kù)存的壓力，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上海樓市去化周期只有4.1個(gè)月。
因此，值得注意的是，在23日上海市流傳一份《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》文件中，就明確指出要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。
文件要求提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。
對(duì)此，有市場(chǎng)分析認(rèn)為，上海土地新政歸根結(jié)底還是為了千方百計(jì)去庫(kù)存，解決當(dāng)前商辦市場(chǎng)庫(kù)量偏大的問(wèn)題。
但這樣的解讀過(guò)于偏頗，事實(shí)上，上海樓市在春節(jié)之后迅速升溫，21日虹口區(qū)一新盤(pán)推出的352套總價(jià)上千萬(wàn)的新房，在一天內(nèi)就被搶光，銷(xiāo)售額高達(dá)36億元。
因此，快速上漲的成交均價(jià)才是上海土地新政的主要導(dǎo)火線(xiàn)。據(jù)今年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，上海房?jī)r(jià)已在去年年內(nèi)的基礎(chǔ)上增加了近20%。
或許，從這樣一個(gè)角度看，無(wú)論是一線(xiàn)城市還是三四線(xiàn)城市，樓市調(diào)控都逐漸在由需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)。
同樣，樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)向與經(jīng)濟(jì)政策主旋律也不無(wú)關(guān)系。2月22日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，新年再次部署供給側(cè)改革，強(qiáng)調(diào)“十三五”時(shí)期，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線(xiàn)，擴(kuò)大有效供給，滿(mǎn)足有效需求，加快形成引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的體制機(jī)制和發(fā)展方式。
結(jié)構(gòu)性改革是一個(gè)全球性課題，供給經(jīng)濟(jì)學(xué)或新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)的是減少供給端的管制，這無(wú)疑是正確的打開(kāi)方式。
顯然，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在供過(guò)于求、行業(yè)發(fā)展持續(xù)下滑的背景下，這樣的舉措的確是消除“供需錯(cuò)位”的一劑良方。
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