不限購(gòu)城市首付比例最低可至20% 二套最低30% 樓市政策暖風(fēng)或持續(xù)兩三年 分析稱——

昨日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，首次購(gòu)房的商業(yè)貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地還可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，而對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)房貸，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

整體看，樓市有望在一季度迎來一輪密集的政策寬松，上半年樓市仍將延續(xù)上行趨勢(shì)。不過，也有分析稱，利率未降，實(shí)際刺激入市購(gòu)房者或有限，且政策的效果很可能更多體現(xiàn)在一二線城市。

另外，此次央行放大招，促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意圖明顯，預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險(xiǎn)偏好的措施出臺(tái)。

專題文/廣州日?qǐng)?bào)記者李婧暄、潘彧

昨日，據(jù)央行網(wǎng)站消息，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），《通知》明確，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

“限購(gòu)”城市房貸政策不變

《通知》明確，對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

《通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

《通知》還要求，加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測(cè)、分析和評(píng)估；督促各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)形勢(shì)變化及地方政府調(diào)控要求，及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整，促進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

促資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)

近期，中央高層頻繁表態(tài)將房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)聚焦在去庫存方面，加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)于寬松政策的預(yù)期。地方層面上，各地出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)推出各項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼、限購(gòu)松綁等利好政策。

民生證券認(rèn)為，首付下調(diào)將“水”引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生。首先，購(gòu)房本身是信用創(chuàng)造的過程，降低首付，促進(jìn)更大力度的居民部門杠桿；其次，房?jī)r(jià)漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進(jìn)信用派生；最后，房地產(chǎn)去庫存，配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，也是信用創(chuàng)造加速的過程。

“這是通過居民加杠桿的方式來為房地產(chǎn)行業(yè)去庫存。首套房首付比例從原來的30%下調(diào)到20%，意味著居民購(gòu)買房屋的杠桿倍數(shù)從3.3倍上升到5倍。從政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、居民的四張資產(chǎn)負(fù)債表來看，相對(duì)而言居民的杠桿倍數(shù)最低，財(cái)務(wù)狀況最健康。在政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)都在去杠桿的背景下，唯一有可能加杠桿的就是居民了。”華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳認(rèn)為，政策對(duì)于推動(dòng)農(nóng)民工城鎮(zhèn)化、化解房地產(chǎn)高庫存會(huì)有一定作用。考慮到股市低迷和信托、P2P領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)，會(huì)有一部分資金出于避險(xiǎn)考慮重新將房地產(chǎn)領(lǐng)域作為投資對(duì)象。

除了房地產(chǎn)去庫存，分析預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險(xiǎn)偏好的措施出臺(tái)，引導(dǎo)流動(dòng)性進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。雖然債市牛的大邏輯還未改變，但建議等待更好的投資時(shí)點(diǎn)。

政策解讀

贊

降低購(gòu)房門檻有利于地產(chǎn)去庫存

融360分析認(rèn)為，該項(xiàng)政策一出，對(duì)于目前持幣觀望的購(gòu)房者可以起到強(qiáng)烈的入市刺激作用，對(duì)于接下來擴(kuò)大樓市有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有著極大的推動(dòng)作用。

此前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全中國(guó)房地產(chǎn)整體庫存約為63億平方米，按照過去三年的平均銷售速度計(jì)算，這一庫存需要五年的時(shí)間來消化。而中央已經(jīng)多次喊話要“去庫存”。這一政策的出臺(tái)，被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為“去庫存”的“大招”。

“降低了首付比例，對(duì)于購(gòu)房者來說是減輕購(gòu)房成本的負(fù)擔(dān)。而對(duì)于改善型置業(yè)的群體來說，過去要獲得三成首付，需要還清首套貸款，但現(xiàn)在不需要還清也可以享受三成首付比例的政策關(guān)懷。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從省錢的角度看，此次政策后，對(duì)于一個(gè)購(gòu)房者來說，過去購(gòu)買一套100萬元總價(jià)的房子，需要首付款為25萬元，而現(xiàn)在首付款則降低到了20萬元。某種程度上，有5萬元的購(gòu)房成本可以通過按揭貸款的方式分?jǐn)偟胶罄m(xù)商業(yè)銀行貸款過程中，即通過20年或30年的貸款期限償還。此類降低首付的做法，確實(shí)能夠降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在其微博上表示，首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)政策再松綁，首付調(diào)整，這一政策有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。

英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄則點(diǎn)評(píng)稱，這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫存有正面作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持，對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。

彈

利率未降 實(shí)際刺激有限

由于目前正值農(nóng)歷新年前夕，各大銀行的房貸正逐漸趨緊，各大樓盤也即將封盤，此時(shí)推出該項(xiàng)利好政策對(duì)于樓市能夠起到多大提振作用還有待后續(xù)的進(jìn)一步觀察。

張大偉認(rèn)為，從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本，“對(duì)于購(gòu)房者來說，貸款的利率并未降低，降低首付帶來的是貸款的壓力增加。”

其認(rèn)為，與之前的政策相比，部分城市的首套房可以降低到20%首付，另外之前二套貸款未結(jié)清的可以按照30%首付，但各商業(yè)銀行預(yù)計(jì)將分化執(zhí)行，對(duì)于購(gòu)房者來說，新政策實(shí)際影響不大，但從心理層面看，會(huì)刺激一波需求入市。

而從市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)看，這部分實(shí)際刺激入市的購(gòu)房者數(shù)量有限。

樓市展望

二線城市將是新政策主要影響區(qū)域

數(shù)據(jù)顯示，雖然金九成色不足，但2015年4季度一直到今年1月份住宅市場(chǎng)成交明顯上漲，市場(chǎng)成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢(shì)明顯。

中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%。無論是從新盤認(rèn)購(gòu)率水平還是從二手房成交走勢(shì)，都可以看出購(gòu)房者入市意愿仍較強(qiáng)烈。

記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，此次政策給予了各地信貸政策調(diào)整的自主權(quán)，允許各地按照去庫存的導(dǎo)向和信貸資源的實(shí)際情況，積極調(diào)整首付比例。而對(duì)于一線城市購(gòu)房者而言，首付比例難以出現(xiàn)下調(diào)。

“政策持續(xù)寬松，效果依然只出現(xiàn)在一、二線城市，雖然一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預(yù)計(jì)后續(xù)各地都將針對(duì)房地產(chǎn)去庫存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。”張大偉稱。他預(yù)計(jì)2016年樓市依然將延續(xù)開門紅趨勢(shì)，而整個(gè)上半年市場(chǎng)依然將延續(xù)上行趨勢(shì)。也有分析稱，政策一旦全面實(shí)施，對(duì)庫存高企的三四線城市樓市也有較好影響。

而楊紅旭也認(rèn)為，未來還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。

政策預(yù)期

樓市政策暖風(fēng)不會(huì)停

民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫表示，去庫存是供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要?jiǎng)?wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付比例順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停，一方面去庫存壓力仍在，另一方面房?jī)r(jià)整體幾無上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。下一步等待交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整（放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式）、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國(guó)家住房銀行等。

“未來，不排除限購(gòu)城市的房貸首付比例也進(jìn)一步調(diào)整，但部分城市的限購(gòu)應(yīng)該暫時(shí)不會(huì)放開。”某商業(yè)銀行相關(guān)人士昨日接受廣州日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示。