大魚吃小魚，小魚吃蝦米。早在幾年前，當(dāng)綠地、萬科、恒大、碧桂園等千億級企業(yè)不斷擴(kuò)容，龍湖、融創(chuàng)、綠城等百億企業(yè)開疆拓土充當(dāng)追兵之時(shí)，很多帶有明顯地域性的企業(yè)卻因?yàn)榉N種原因舉步維艱。當(dāng)時(shí)，就有人預(yù)言：不出多少年，中小開發(fā)商將會逐步退出市場，而資本雄厚的一線開發(fā)商將通過并購強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來，中國的房地產(chǎn)市場大浪淘沙，最終剩下為數(shù)不多的企業(yè)，通過標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)，賺取不足10%的利潤，房地產(chǎn)業(yè)終將成為一個(gè)薄利的行業(yè)。

開始，有人認(rèn)為是危言聳聽，而且這幾年并未發(fā)生大規(guī)模的并購，但就是在人們逐漸將此預(yù)言忘卻之時(shí)，2016年年初，幾樁并購事件卻點(diǎn)燃了業(yè)內(nèi)塵封多時(shí)的疑問：什么樣的企業(yè)和項(xiàng)目將被并購？并購就能解決庫存嗎？明明知道是賣不動(dòng)的老盤，買過來就一定能賣出去嗎？并購只是開始，接下來的種種疑問還將最終由市場、買房人袋子里的錢去檢驗(yàn)。

恒大、融創(chuàng)、中赫出手老牌豪宅

恒大麗宮1月23日的亮相，距離恒大與香港新世界傳出收購“緋聞”僅僅兩個(gè)多月的時(shí)間，如此之快的開盤，足以見得新東家對外釋放出超級自信的信號。

恒大多年來一直被業(yè)內(nèi)詬病為布局與營銷見長但產(chǎn)品力不足，此次收購麗宮項(xiàng)目，一是在中央別墅區(qū)取得占位，二來麗宮雖然歷經(jīng)多年，但產(chǎn)品力不錯(cuò)，放之今日競爭力也不錯(cuò)。因此，業(yè)界普遍看好這次收購。

人們還沒從恒大收購麗宮事件中回過味來，接下來三筆并購也好收購也罷，足以讓人們大跌眼鏡——并購潮真的從2016年開始了？

首先出馬的是融創(chuàng)集團(tuán)董事長“孫大膽”——孫宏斌。他這次的并購對象是位于昌平北七家鎮(zhèn)的東方普羅旺斯。與此前的麗宮一樣，這也是一個(gè)年齡超過10年的老項(xiàng)目。

項(xiàng)目原規(guī)劃550棟獨(dú)棟別墅，現(xiàn)在還有150棟獨(dú)棟別墅，以及5萬平方米的平層別墅。其中76棟別墅已取得銷售許可證，主力戶型套總價(jià)為4000萬～7000萬。尤值得一提的是12棟10畝大院樓王級產(chǎn)品，號稱總價(jià)3億～5億元起。收購所需資金雖尚不明確，但與項(xiàng)目貨值及未來可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流及利潤相比，應(yīng)該屬于“劃算型”。融創(chuàng)截至去年底手里的現(xiàn)金超百億元。據(jù)知情人士分析，孫宏斌已經(jīng)跟對方談判了幾輪，成交的可能性很大。孫尤其喜歡那12棟10畝大宅，這在北京是絕無僅有，以后也不可能批。

其間，又有業(yè)內(nèi)人爆料孫宏斌同時(shí)在洽購另一個(gè)高端存量盤——山東威海長青投資集團(tuán)在懷柔雁棲湖邊開發(fā)的項(xiàng)目。該項(xiàng)目與APEC國際會址一墻之隔，占地416畝，為多功能綜合用地，其中地上建筑面積10.8萬平方米，地下約6萬平方米，容積率0.4。長青雁棲湖項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)約110棟別墅，已建成約20棟四合院式別墅，用做酒店。用材豪奢，格調(diào)闊綽。據(jù)透露，融創(chuàng)收購金額約30多億元。據(jù)了解內(nèi)情的朋友說，孫給的價(jià)錢還比較公道，并沒有趁火打劫的意思。這筆交易資金到賬后，長青集團(tuán)的困境將大為緩解。

孫宏斌在北京秘密洽購的同時(shí)，素以頂級公寓見長的中赫置地，正在謀求接手財(cái)富公館，或?qū)⑹状芜M(jìn)入頂級別墅市場。財(cái)富公館同樣是位于溫榆河畔的老項(xiàng)目，共有96套別墅，其中一半已經(jīng)售出。現(xiàn)有別墅產(chǎn)品，最小面積為1400平方米，主力戶型5000萬元起。

據(jù)“藝墅家”提供的數(shù)據(jù)顯示，財(cái)富公館曾經(jīng)創(chuàng)造了總價(jià)為3.11億元的京城史上單套總價(jià)最高紀(jì)錄。

恒大老板許家印和融創(chuàng)老板孫宏斌作為兩大并購高手，他們最近的行動(dòng)表明，2016年房地產(chǎn)并購趨勢不僅將繼續(xù)，而且可能加劇。而這些大鱷之所以如此破釜沉舟，都源于此類房企與險(xiǎn)資等金融類機(jī)構(gòu)的密切合作，融資行為將更頻繁，為并購提供充足的彈藥。

并購背后 是賣不動(dòng)房與拿不著地的激情碰撞

我們通過老盤為什么要將“自己的孩子”拱手讓人來分析此次并購或者收購的合理性，來證實(shí)為什么業(yè)內(nèi)普遍叫好的原因。

首先，老項(xiàng)目為什么賣不動(dòng)？

據(jù)“藝墅家”提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，北京5000萬元以上頂豪產(chǎn)品，成交量歷年都比較“穩(wěn)定”。成交套數(shù)最高的2015年，也不過是72套。而僅恒大·麗宮三期和財(cái)富公館的現(xiàn)有貨品就已達(dá)80余棟獨(dú)棟別墅，其他項(xiàng)目的歷史庫存則是數(shù)倍于此，更別說2015年以來成交樓面地價(jià)超過5萬元的項(xiàng)目，還有一大批。

以上只是市場層面的事，而分析深層原因，老豪宅背后基本都有一本“讀不懂”的賬。比如長青集團(tuán)懷柔項(xiàng)目，老板犯事，公司其他高層早已經(jīng)放出話來尋求收購，但上門的企業(yè)寥寥，只因怕牽扯到官司，直到“孫大膽”的出現(xiàn)。

除了公司內(nèi)部的很多“爛賬”，產(chǎn)品過時(shí)也是讓老項(xiàng)目開發(fā)商心灰意冷的原因，由于很多本土企業(yè)沒有跟上地產(chǎn)形勢的變化，沒有及時(shí)轉(zhuǎn)型，因而被迫讓出了主動(dòng)權(quán)。

舉個(gè)例子，被收購的項(xiàng)目，基本都是頂級別墅。而產(chǎn)品都是10年左右的老盤，很多新別墅做法都不在這些老盤的范疇之內(nèi)，比如建筑風(fēng)格、地下空間尺度、贈送面積、新風(fēng)系統(tǒng)等等。北京青年報(bào)記者隨一個(gè)意向收購懷柔某項(xiàng)目的開發(fā)商一起去踩盤，發(fā)現(xiàn)地下空間只有三米，而且還是產(chǎn)權(quán)面積。該開發(fā)商對北青報(bào)記者說，現(xiàn)在獨(dú)棟別墅如果地下只有三米，只能做一個(gè)多功能廳，這樣很難吸引買房人。現(xiàn)在新別墅基本都挖到5至7米，起碼地下兩層，如此就為高房價(jià)賦予了附加值，地下空間全是送的，買房人覺得物超所值。

由于受到新產(chǎn)品的沖擊，所以老盤越來越難賣，而很多老一輩本土開發(fā)商，思想跟不上新形勢，產(chǎn)品轉(zhuǎn)型來不及，資本化運(yùn)作不在行，因此，轉(zhuǎn)手項(xiàng)目是最好的方式。

其次我們看看為什么“資本家”向“地主”要糧。地產(chǎn)大鱷手伸向老盤也是無奈之舉。拍不到地王，公司還得運(yùn)行，收購或者并購無疑是最劃算的買賣。

某大型房企營銷負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，并購比“拍地王”劃算很多。直接收購現(xiàn)成的項(xiàng)目（這里指的是那些沒有問題的項(xiàng)目），從決定收購到完成收購，整個(gè)過程不會超過一年，而且風(fēng)險(xiǎn)會很低。從財(cái)務(wù)上來說，有可能在兩到三年內(nèi)就可以把之前的資金投入收回來。但如果選擇去競拍地王，拿到地王后還需要另有一大筆資金投入，到銷售階段，需要的時(shí)間和市場風(fēng)險(xiǎn)都顯而易見。目前不少項(xiàng)目為了加快資金的回籠速度，拿完地王一年內(nèi)就開盤銷售，把“高價(jià)地”打造為“快餐豪宅”，這樣顯然是不科學(xué)的，也是對土地的不負(fù)責(zé)。即便是快速打造出的豪宅，其銷售周期也不會很短，因?yàn)楹勒袌鲆呀?jīng)進(jìn)入慢銷時(shí)代。

現(xiàn)在市場上有很多項(xiàng)目，它的原始土地成本比較低，即使拿這類項(xiàng)目的價(jià)格與目前的市場均價(jià)或與現(xiàn)階段的地價(jià)相比，也仍具備一定的優(yōu)勢。除此之外，目前市場上的一些項(xiàng)目，包括存量房、老項(xiàng)目以及去化速度較慢的大項(xiàng)目，它們所占據(jù)的城市資源，例如交通、配套、地段等等，比去年的幾個(gè)“地王”要好很多。

并購是去庫存良方嗎？

此次并購，無論最終成功與否，只是針對著幾個(gè)頂豪樓盤，只是北京乃至全國庫存量的冰山一角，因此，有關(guān)人士發(fā)出“并購是解決庫存的良方”多少還有待進(jìn)一步觀察。此次并購集中體現(xiàn)出來的仍然是“圈地”的變種，是實(shí)力開發(fā)商的戰(zhàn)略布局以及城市占位的一種體現(xiàn)，跟真正地去庫存并無太大瓜葛。

但此次并購的示范效應(yīng)卻有可能被放大，據(jù)可靠消息，很多遺留老盤開發(fā)商已經(jīng)積極尋求并購金主，有的已經(jīng)悄悄漲價(jià)，希望在談判桌上能多分一杯羹。

北京本土老牌開發(fā)商，土地價(jià)格拿得往往很便宜，甚至有很多項(xiàng)目都是在招拍掛之前的協(xié)議出讓用地，北京有大量“300萬撬動(dòng)幾個(gè)億樓盤”的歷史，因此，只要期望值不要過大，基本還是能吸引買家的。對于買家而言，按照目前的土地價(jià)格，“把老盤炸了重新做”也不見得不行。

但并購有時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)。比如昌平某滯銷項(xiàng)目，原開發(fā)商發(fā)出并購意向，新開發(fā)商并購成功，要求原開發(fā)商協(xié)助辦理政府部門各項(xiàng)手續(xù)，但原開發(fā)商公司存在很多遺留問題，與政府主管部門、銀行等機(jī)構(gòu)都存在錯(cuò)綜復(fù)雜的問題，因此很多手續(xù)辦不下來，項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房卻不能出售，此事一直懸而未決兩年多，新開發(fā)商叫苦不迭。但這種事情只是少數(shù)，大多數(shù)開發(fā)商在并購以及收購中會采取嚴(yán)格的把關(guān)制度，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。

但無論如何，并購是去庫存很好的方式之一。首先，積極選擇并購的開發(fā)商實(shí)力都是有目共睹的，拿近日比較出風(fēng)頭的這幾家來說，恒大以大尺度營銷見長，融創(chuàng)以團(tuán)隊(duì)和渠道稱名于業(yè)內(nèi)，中赫埋頭打造產(chǎn)品。它們敢于敞開胃口吃下，當(dāng)然是有自己的自信。其次，被并購的項(xiàng)目證明還有市場價(jià)值，只不過解決掉原有問題卷土重來罷了。這樣的雙贏要比老盤沒賣完新地王又出爐的局面更能讓市場所接受。

廣廈時(shí)代在調(diào)查中了解到，目前中小型房企在面對市場環(huán)境所帶來的壓力時(shí)，其“出路”往往有三，一是拋售股權(quán)進(jìn)行融資，解決資金問題；第二是加快轉(zhuǎn)型，拓展業(yè)務(wù)；第三就是被其他企業(yè)并購。如果說前兩條屬于“自救”，那么“并購”無疑需要雙方達(dá)成意愿。而對于那些項(xiàng)目銷售不暢、開發(fā)速度遲緩、后續(xù)資金匱乏、品牌默默無聞的中小房企，被并購應(yīng)該是最好的結(jié)果。

北京一家規(guī)模不大的房企老板告訴廣廈時(shí)代，這兩年土地價(jià)格越來越高，中小型房企的壓力也越來越大，再加上在手里還沒賣出去的“存貨”，加劇了資金鏈的周轉(zhuǎn)難度。從“去庫存”的角度來說，并購對于企業(yè)、對于市場，甚至對于國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言都是一劑良藥，同時(shí)也可能成為中小型房企最“體面”的“出路”。