買房歷險記
對于房地產(chǎn)領域的定調(diào)，剛結束的中央經(jīng)濟工作會議提出：房地產(chǎn)去庫存的措施之一是要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地購房或長期租房的預期和需求。
業(yè)內(nèi)人士看來，這代表了高層對國內(nèi)市場房地產(chǎn)去庫存的高度重視。若要從草根的角度對此解讀，我認為城市尤其是一二線城市的房地產(chǎn)需求有望增大，供需矛盾或逐步緩解，一定時期內(nèi)的房價上漲仍需控制。
巧合的是，我本人也被裹挾進了這場買房的洪流之中。從今年9月至今，折騰了3個月，正式買賣合同終于簽好了，房產(chǎn)交易中心的“審稅”與“審限購”已辦妥，銀行貸款審批材料也已遞交上去了……但說實話，因為自己“太幼稚”，已經(jīng)無端多付出了數(shù)萬元的“學費”以及數(shù)不清的煩惱和耗費了大量精力。對于購房者而言，和你打交道的絕不是冷冰冰的房子，也不是出售房產(chǎn)的房東上家。你最需要認識清楚的，其實是房產(chǎn)經(jīng)紀公司的中介人員。
有人安慰說，學費交了，下次注意就是。但在中國當前的高房價面前，能夠“吸取上次買房經(jīng)驗”的機會其實并不多。在上海、北京這樣的超一線城市，動輒數(shù)百萬元的巨額支出購買一套房產(chǎn)，再考慮到各種稅費，頻繁買賣明顯是不現(xiàn)實的。也就是說，在購買行為發(fā)生之前，做好充足功課非常必要。
首先要注意控制好最上游的資金到位時間。這種情況，多發(fā)生在置換購房環(huán)節(jié)。據(jù)不完全統(tǒng)計，至少在上海地區(qū)的二手房交易行為中，通過賣出一套再購入一套的所謂置換購買行為，占據(jù)到六成以上，這不包括購置一手房的情況。這表明，最上游的賣出行為，其對應的買家過戶之后，如果銀行貸款無法及時到位，那么將會影響到后面一連串的資金鏈。你根本不清楚你的上家的上家，是不是也是在置換買房。
我也深受其害。購買我房子的下家A，今年11月初與我一起去交易中心辦理過戶手續(xù)，11月28日順利過戶，A拿到了更改戶主姓名后的房產(chǎn)證，我名下少了一套房產(chǎn)。按照中介人員“打包票”的承諾，從最初辦理過戶手續(xù)時算起大約35天后，我的賬戶可以順利收到其全部銀行貸款。根據(jù)這一承諾，我與出售房子給我的上家B簽訂定金合同，約定在12月15日支付除定金外的剩余首付款。很明顯，我的首付款完全依賴于A的銀行貸款到賬。
然而，中介人員有意無意“忽略了”兩個基本事實。第一，A的貸款是由120萬元的夫妻兩人公積金與數(shù)十萬元商業(yè)貸款構成。上海地區(qū)規(guī)定，上述個人60萬元（含補充繳納）公積金額度是今年4月15日剛由40萬元上調(diào)而來。也就是說，A夫妻倆選擇了最上限的使用額度。
第二個被中介忽略的事實在于，預計放款時間恰好在年末。據(jù)上海公積金中心及相關商業(yè)銀行貸款部門人士透露，公積金額度每逢年底都會告罄，今年由于上調(diào)標準，申請滿額貸款的購房者暴增，相關部門或按照“超過100萬元的公積金貸款一律延后發(fā)放”原則，優(yōu)先照顧小額貸款人群。而如果要銀行墊付相應公積金貸款，又面臨利率倒掛的難題，因此并不現(xiàn)實。相關人士說，有經(jīng)驗的房屋中介，當碰到年末到款情況時，應適當延長放款預期1個月左右，以免造成售房者資金鏈斷裂。
上述顯而易見的問題，中介并未向我作特別說明。當按照這一盲目樂觀預期設定的與B交易時間到來之時，我的賬戶仍然空無一文。被逼無奈，我只得用另一套在住房屋作為抵押，向民間借貸公司申請了與B約定首付款額度一致的貸款，并支付了實際高出最高法定利率標準的“高利貸”。
麻煩遠未結束。對于“幼稚”的購房者來說，這一切都完全無法預料。值得注意的是，當類似于我這樣的購房客戶出現(xiàn)燃眉之急時，中介人員無一例外會伸出“援手”，比如說此時，他們便向我介紹了P2P等第三方民間借貸公司，也沒有作出相關風險提示。如果他們之間有利益輸送約定，那么最終受害的肯定就是購房者。而事實證明，民間借貸暗藏的陷阱不勝枚舉?？蛻艏仁侵薪閭蚪鸬?ldquo;金主”，很多時候也可能是“俎上魚肉”。除非購房者本身對行情相當熟悉。
我在進行最后一環(huán)的貸款申請時，銀行工作人員口頭詢問我名下房產(chǎn)情況，我告知了其上述民間借貸的房屋抵押事實。隨后對方宣稱只要有任何抵押行為，正規(guī)按揭貸款都將不予發(fā)放。這就是說，我已陷入兩難境地。下家A的貸款一日不入賬，我的高利貸就無法還清，抵押就無法撤銷，向B購房的行為也就無法繼續(xù)。這樣，即使我支付每日千元（注：已付款項的萬分之五）的延滯違約金，B可能也無法應付他對上家C的支付承諾，并將導致B走上與我一樣的民間借貸之路，否則可能造成他上家D的資金鏈斷裂……
對于民間借貸公司來說，這正是發(fā)財良機。每一位中介人員手中，都有若干個這樣的資源。也就是說，他和他都受益于房地產(chǎn)市場的繁盛興旺。但這看起來日益活躍的交易背后，又有多少酸楚和無奈？
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