中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平11月10日上午主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習(xí)近平在會(huì)上表示，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從目前全國市場的庫存走勢看，總體還在高位震蕩，這是政府層面繼續(xù)支持去庫存的最大邏輯。雖然今年市場去庫存效應(yīng)在體現(xiàn)，但主要是政策持續(xù)寬松下的一個(gè)硬著陸，后續(xù)要實(shí)現(xiàn)軟著陸，還是需要讓房企采取一個(gè)更靈活的定價(jià)策略和促銷策略。相應(yīng)的信貸政策等也需要積極配合，所以后續(xù)包括住房戶型結(jié)構(gòu)改善、信貸政策繼續(xù)寬松等依然會(huì)成為去庫存方面的重要策略。
那么，當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)庫存狀況如何，這幾年的庫存總量有怎樣的變化，不同的城市消化這些庫存需要多長時(shí)間？
圖1：商品房待售面積增長情況
1.商品房待售面積依然較高，但增速放緩
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年9月底，全國商品房待售面積約為6.65億平方米，總體待售面積仍然保持在較高水平。但隨著國家政策的支持，信貸環(huán)境偏向?qū)捤?，樓市信心逐漸恢復(fù)，全國商品房待售面積同比增速正顯著下降，增速已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月放緩，同比增幅從4月底的24.7%降至9月末的16.4%。國家統(tǒng)計(jì)局的待售面積主要指現(xiàn)房面積。
圖2：不同城市的庫存去化周期
2.去化周期保持平穩(wěn)
北上廣深以及幾個(gè)重點(diǎn)二線城市的平均去庫存周期較今年3月的最高點(diǎn)明顯下降。這10個(gè)城市的商品房可售面積在10月末為9916萬平方米，按照當(dāng)前的銷售情況進(jìn)行測算，消化這些商品房的時(shí)間約為10個(gè)月。其中一線城市需要8.64個(gè)月，二線城市11.29個(gè)月?？墒勖娣e包含期房面積和現(xiàn)房面積。
圖3：房屋新開工與竣工面積增長情況
3.房地產(chǎn)商開工意愿仍然較低
受這兩年銷售放緩影響，房地產(chǎn)商的開工意愿仍然不高。房屋新開工面積同比增速自去年2月起始終保持負(fù)增長，但降幅正在不斷縮小，房屋新開工面積累計(jì)同比增速自去年2月低點(diǎn)的-27.4%縮小到今年9月末的-12.6%。截至9月末的累計(jì)竣工面積同比增速為-9.8%。
圖4：商品房銷售面積增長情況
4.商品房銷售回暖
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自今年3月起，商品房銷售開始回暖。自6月起，商品房銷售面積較去年同期有所增長，連續(xù)4個(gè)月保持正增長。截至9月末，全國商品房銷售面積累計(jì)達(dá)到8.29億平方米，較去年同期增長7.5%。
圖5：國有建設(shè)用地供應(yīng)面積增長情況
5.土地供應(yīng)面積減少
樓市去庫存壓力之下，政府對土地的出讓控制更加嚴(yán)格，土地供應(yīng)面積持續(xù)減少。截至9月末，國有建設(shè)用地供應(yīng)面積同比減少12.3%，自去年開始始終保持負(fù)增長。行業(yè)人士認(rèn)為，隨著樓市銷售回暖，加上土地供應(yīng)減少，房地產(chǎn)庫存狀況將會(huì)逐步改善。
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