10月29日，在京召開的十八屆五中全會閉幕。全會認為，到2020年全面建成小康社會，是黨確定的“兩個一百年”奮斗目標的第一個百年奮斗目標。“十三五”時期是全面建成小康社會決勝階段。

在五中全會公報中，提出了全面建成小康社會新的目標要求：經(jīng)濟保持中高速增長，在提高發(fā)展平衡性、包容性、可持續(xù)性的基礎(chǔ)上，到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2020年翻一番。產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平，消費對經(jīng)濟增長貢獻明顯加大，戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化取得明顯進展，人民生活水平和質(zhì)量普遍提高，我國現(xiàn)行標準下農(nóng)村貧困人口實現(xiàn)脫貧，貧困縣全部摘帽，解決區(qū)域性整體貧困。國民素質(zhì)和社會文明程度顯著提高。生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體改善。

五中全會決定全面放開二孩政策，以應(yīng)對老齡化社會問題，人口紅利在中遠期將繼續(xù)發(fā)揮效力。房地產(chǎn)行業(yè)也成為間接受益者，改善型住房的需求將繼續(xù)增加。

此外，居民收入倍增計劃將在“十三五”期間兌現(xiàn)；公共服務(wù)更加完善；全民納入養(yǎng)老計劃；普及高中基礎(chǔ)教育等惠及民生的政策，為全面實現(xiàn)小康社會保駕護航。不管“十三五”計劃如何勾畫，房地產(chǎn)這一與民生息息相關(guān)的行業(yè)也會是濃墨重彩的一筆。房地產(chǎn)行業(yè)在“十三五”計劃中所扮演的角色，也將向改善人民居住品質(zhì)轉(zhuǎn)換。 

被刷屏的“二孩”：

房地產(chǎn)的新需求

在剛剛閉幕的十八屆五中全會上，全面二孩政策的放開在人口政策上實現(xiàn)了重大突破。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，二孩家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住房需求勢必會有影響，此時，改善家庭住房狀況成為必然，這對未來改善型住房項目來講是利好。

對此，交通銀行首席經(jīng)濟學家連平在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時也指出，全面放開二孩政策對于改善人口的結(jié)構(gòu)有一些好處，但不會引起人口的大幅增長。對于房地產(chǎn)的影響，還是取決于中產(chǎn)階層人群的大小。隨著人民收入的增長，比如人均GDP走到高于10000美元的階段。收入越高，中產(chǎn)階層的比例越大，而有能力供養(yǎng)二孩的比例隨之增大，人口增加才會比較明顯。

事實上，單獨二孩政策實行以后，增加的生育數(shù)量非常有限。符合政策調(diào)整范圍的一方為獨生子女且已經(jīng)育有一孩的“單獨一孩”家庭有2000萬。2014年7、8月份，全國每月申請量達到15萬對左右，目前穩(wěn)定在每月8萬~9萬對。截至2015年5月底，全國有145萬對夫婦提出再生育申請，139萬多對辦理了手續(xù)，其中生育的并不多。

在人口紅利對樓市影響趨弱的背景下，“二孩政策雖然無法根本改變樓市進入下半場、樓市增量房增速下滑、樓市進入存量房時代的事實。但對提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當前樓市去庫存也有積極的意義。”張宏偉表示。 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，全面二孩政策首先會增加改善型住房需求。生育二孩的家庭，或考慮置換大戶型以滿足家庭居住需求。2014年2月21日，北京正式實施“單獨二孩”新政策前后從純商品房住宅市場數(shù)據(jù)看，3~4居的成交量從過去20個月的45%擴大到50%。

另外，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房在市場上一直較為緊缺，全面二孩政策放開將增加學區(qū)房需求，使學區(qū)房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀愈發(fā)嚴峻。

對房地產(chǎn)業(yè)最為重要的人口因素影響是凈人口增長率，當前房地產(chǎn)業(yè)凈十年的快速發(fā)展很大程度上得益于上世紀70~90年代的第二、第三波嬰兒潮，期間家庭數(shù)目的形成和增加帶來了巨大的住房需求。全面二孩政策的放開，未來帶來人口紅利的增加，長期來看會產(chǎn)生新增的房地產(chǎn)需求，但數(shù)量并不會扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)走勢。

以民生保障促

“2020年倍增”

五中全會公報的看點還包括：一、增加公共服務(wù)供給：從解決人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題入手，提高公共服務(wù)共建能力和共享水平；二、普及高中階段教育：提高教育質(zhì)量，推動義務(wù)教育均衡發(fā)展，普及高中階段教育，逐步分類推進中等職業(yè)教育免除學雜費；三、居民收入將上漲：縮小收入差距，堅持居民收入增長與經(jīng)濟發(fā)展增長同步，勞動報酬提高與勞動生產(chǎn)率提高同步；四、基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國統(tǒng)一：實施全民參保計劃，實現(xiàn)職工基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國統(tǒng)籌，劃轉(zhuǎn)部分國有資本充實社保基金，全面實施城鄉(xiāng)居民大病保險制度；六、要素流動更充分自由：推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，塑造要素有序自由流動、主體功能約束有效、基本公共服務(wù)均等、資源環(huán)境可承載的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。

這些內(nèi)容都是圍繞民生保障展開，普及高中教育后，子女教育費用將降低。全民參保及基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國統(tǒng)籌將會在養(yǎng)老和醫(yī)療保障上減輕居民負擔。而居民收入倍增計劃，將大大提高居民的消費水平。國家對于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的目標，將支持居民更加自由地流動。基本公共服務(wù)均等和共享水平的提高，解除了居民遷徙的障礙。在沒有后顧之憂的情況下，居民更愿意改善生活。而居住條件的改善，將會首先提上日程。

房地產(chǎn)“十三五”什么樣？

住建部對于“十三五”規(guī)劃關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展思路主基調(diào)已經(jīng)清晰：即“十一五”“十二五”期間的大力快速建設(shè)階段將告一段落，下一個五年主要是增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境。

在“十二五”規(guī)劃綱要中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的章節(jié)。“加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

對比上一個五年的提法，連平表示，“十三五”規(guī)劃中，對于房地產(chǎn)抑制投機性需求可能不會再提了。“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場投資和投機的需求比過去減少很多，投機不是主要問題，而主要矛盾已經(jīng)演變?yōu)閹齑姹容^高。雖然最近交易量有所回升，但是頂峰已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展仍然會是主旋律，房地產(chǎn)市場既不要太熱，也不能過冷。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，在“十三五”期間要考慮的，一是城鎮(zhèn)的常住家庭基本實現(xiàn)小康，二是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“加大改善型住房的支持力度，這里牽扯到全面實現(xiàn)小康的問題，包括要堅持盤活存量和有效存量相結(jié)合，要按照市場的真實需求來增加供應(yīng)。”朱中一說。同時，新的業(yè)態(tài)也將成為發(fā)展新空間，“積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間、社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點等新的房地產(chǎn)業(yè)，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民的需要”。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認為，原來房地產(chǎn)調(diào)控政策不支持改善型住房。小康社會的標準中，老百姓的幸福感也來源于住房條件的改善，政府就必須實打?qū)嵉靥岣甙傩兆》肯M能力，減少稅費和利息負擔。10月23日，央行再次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，同時，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是2014年以來的第6次降息。業(yè)內(nèi)人士指出，中國正經(jīng)歷著史上最低房貸利率的時期，未來對于房地產(chǎn)的寬松貨幣政策還將持續(xù)。