負(fù)債460億再舉債百億，高速擴(kuò)張之下或存資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

在港上市房企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次踏上了高速擴(kuò)張之路，而支撐其擴(kuò)張的是大幅舉債。10月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布第二期規(guī)模為50億元的公司債將于近期發(fā)行，用于償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營(yíng)運(yùn)資金。至此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年百億公司債發(fā)行完畢。公開(kāi)信息顯示，去年以來(lái)，蟄伏兩年棲身北京的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然突圍奮起，斥資超200億元瘋狂在北京、廣州、武漢等全國(guó)一二線城市逆市拿地，且迅速進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

然而，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瘋狂擴(kuò)張的背后是其巨額負(fù)債。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年半年報(bào)顯示，集團(tuán)有息負(fù)債總額達(dá)460億元。巨額負(fù)債的同時(shí)，銷(xiāo)售并未達(dá)到目標(biāo)。按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年420億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，截至三季度，銷(xiāo)售收入為221億元，想在第四季度達(dá)到200億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，難度不小。

10月21日，業(yè)內(nèi)關(guān)注過(guò)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士向記者表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖以快開(kāi)發(fā)、快回收的高速周轉(zhuǎn)方式解決資金問(wèn)題。目前，包括在北京、武漢的項(xiàng)目，并未達(dá)到其預(yù)想“10個(gè)月”的高速。

上周日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士回應(yīng)記者稱(chēng)，公司每年的商業(yè)租賃收入高達(dá)40億元，足夠支付負(fù)債利息。香頌資本執(zhí)行董事沈萌10月23日接受記者采訪時(shí)表示，一般而言，企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流壓力大才考慮發(fā)債，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)法好轉(zhuǎn)或通過(guò)融資改善經(jīng)營(yíng)，這些債務(wù)最終有可能壓垮企業(yè)。

再舉債百億

僅過(guò)兩個(gè)月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次宣布舉債。10月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布發(fā)行第二期公司債券，總規(guī)模為50億元。而兩個(gè)月前的8月17日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾宣布獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，在國(guó)內(nèi)發(fā)行100億元公司債。次日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就急不可耐地發(fā)行了首期規(guī)模為50億元的公司債。

這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次發(fā)行人民幣公司債，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)公司債發(fā)行歷史上最低利率紀(jì)錄，且年期最長(zhǎng)。發(fā)債所得款項(xiàng)凈額將用于償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營(yíng)運(yùn)資金。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士曾公開(kāi)稱(chēng)，公司債發(fā)行取得較低利率，有利于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)一步支持公司業(yè)務(wù)調(diào)整與創(chuàng)新發(fā)展。記者查詢發(fā)現(xiàn)，去年以來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)融資頻繁，公司債務(wù)不斷攀高。

去年7月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行12億美元高級(jí)債券。時(shí)隔半年的今年1月29日，再次發(fā)行12億美元雙年期高級(jí)債券，成為2015年亞洲投資級(jí)債券中收窄幅度最大的交易。

翻開(kāi)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，公司財(cái)務(wù)可謂是承受重壓。年報(bào)顯示，截至2014年底，凈負(fù)債比率約為66%，貸款總額達(dá)到456億元，同比增長(zhǎng)近三成，當(dāng)年為此支付的利息支出達(dá)到4.7億元，較2013年增加金額超過(guò)1億元。

到今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況并沒(méi)有明顯改善。今年的半年報(bào)顯示，集團(tuán)營(yíng)業(yè)額151.07億元，較去年同期下降15%，毛利率維持在20%，與去年同期持平，其中核心凈利率較去年底上升2%。集團(tuán)有息負(fù)債總額達(dá)460億元，現(xiàn)金資源總額為174.36億元，凈借貸比率為63%，比去年底下降了3個(gè)百分點(diǎn)，但仍為2009年以來(lái)的較高水平。

可以想見(jiàn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的資金并不寬裕，負(fù)債高達(dá)460億元仍頻繁動(dòng)輒舉債高達(dá)百億，資金之渴可見(jiàn)一斑。

瘋狂擴(kuò)張之路

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擔(dān)負(fù)巨額債務(wù)所支持的是其瘋狂擴(kuò)張，這種擴(kuò)張仍呈飛速之勢(shì)。今年8月15日開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在武漢市中心的兩個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)亮相。10月24日，長(zhǎng)江商報(bào)記者在其位于漢口姑嫂樹(shù)路的一個(gè)樓盤(pán)售樓部看到，宣傳展牌顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的觸角已經(jīng)從北京延伸至重慶、天津、上海、杭州、武漢、廣州、深圳、香港、青島等全國(guó)一二線主要城市。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，在全國(guó)樓市進(jìn)入低谷時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然邁出逆市擴(kuò)張步伐，一口氣斥資187億元拿下13塊地，共計(jì)145.5萬(wàn)平方米。記者注意到，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍武漢市中心大約也是去年，目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)位于漢口賀家墩的兩個(gè)樓盤(pán)地塊，是去年從福星惠譽(yù)手中收購(gòu)所得。去年8月的一份環(huán)評(píng)公告表明，該計(jì)劃需投資90億元開(kāi)發(fā)。

其實(shí)，早在2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就已進(jìn)軍武漢。當(dāng)年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)武漢弘福置業(yè)55%股權(quán)，利用弘福置業(yè)旗下兩宗地塊順利挺進(jìn)武漢市場(chǎng)，將宜家湯臣改名為遠(yuǎn)洋莊園，宜家金磐改名為遠(yuǎn)洋世界，均不在武漢市區(qū)。不過(guò)，雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在武漢市場(chǎng)上耕耘了5年，但籍籍無(wú)名，今年突然攜兩項(xiàng)目亮相，似乎昭示其擴(kuò)張意圖。

今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)繼續(xù)大局?jǐn)U張，先后進(jìn)入廣州、深圳、南京以及香港這些熱門(mén)城市，僅一季度，就在這些地方新增土地儲(chǔ)備114萬(wàn)平方米。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還積極推動(dòng)地產(chǎn)金融，旗下掌管的基金規(guī)模達(dá)50億元。

不僅如此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還加緊了資本投資步伐。前不久，中國(guó)規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司華融資產(chǎn)赴港上市，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)攜53億港元捧場(chǎng)，成為華融港股IPO最大的基石投資者。

或存資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

蟄伏了兩年多的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)始大肆擴(kuò)張，其資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)也已悄然暗藏。今年3月30日，在遠(yuǎn)洋舉行的海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾明確表示，遠(yuǎn)洋未來(lái)的愿景是成為以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖在未來(lái)幾年內(nèi)構(gòu)建包括“住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)、客戶服務(wù)、地產(chǎn)金融”四輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

公開(kāi)信息顯示，今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始深耕寫(xiě)字樓、商業(yè)零售、養(yǎng)老養(yǎng)生，涉足電子商務(wù)和智慧社區(qū)、健康醫(yī)療、公寓運(yùn)營(yíng)、金融創(chuàng)新等業(yè)務(wù)，包括對(duì)外資本投資等。毫無(wú)疑問(wèn)，這些大動(dòng)作需要大量資金給予支撐。

10月24日，武漢業(yè)內(nèi)一名關(guān)注過(guò)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擴(kuò)張模式的人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖以快開(kāi)發(fā)、快回收的高速周轉(zhuǎn)方式解決資金問(wèn)題。不過(guò)，目前，包括在北京、武漢的項(xiàng)目，并未達(dá)到其預(yù)想“10個(gè)月”的高速。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在武漢的兩地塊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)至少是在去年8月前左右拿到手，到今年8月開(kāi)盤(pán)，已超10個(gè)月的“高速”。樓盤(pán)售價(jià)方面，地段稍差的福星惠譽(yù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)1.1萬(wàn)元，如今價(jià)格有所下跌，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)位于姑嫂樹(shù)路的開(kāi)盤(pán)價(jià)為1萬(wàn)元，希望快速回籠資金意圖明顯。

在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)的計(jì)劃也部分落空。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾要求，正常招拍掛的項(xiàng)目，從拿地到開(kāi)盤(pán)要控制在10個(gè)月內(nèi)，開(kāi)盤(pán)去化率須完成60%以上。但北京遠(yuǎn)洋新天地和春天著項(xiàng)目，去年1月拿地，今年8月份開(kāi)盤(pán)，周期長(zhǎng)達(dá)19個(gè)月。事實(shí)上，北京春天著并未在8月份如期開(kāi)盤(pán)。

與快速周轉(zhuǎn)相隨的是，截至目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的地產(chǎn)銷(xiāo)售也是差強(qiáng)人意。按照李明的計(jì)劃，今年遠(yuǎn)洋房產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)是增長(zhǎng)5%達(dá)到420億元。前三季度，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷(xiāo)售221億元，而上半年月均銷(xiāo)售僅為20億元，盡管9月份銷(xiāo)售達(dá)到32.5億元，但要想在第四季度完成200億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，無(wú)疑是一次嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，為加速周轉(zhuǎn)協(xié)議銷(xiāo)售均價(jià)下滑，如9月環(huán)比下降9%，也一定程度上減少了銷(xiāo)售利潤(rùn)。

巨額債務(wù)高懸、多項(xiàng)大動(dòng)作急需資金與房產(chǎn)銷(xiāo)售不理想導(dǎo)致的資金回籠慢、利潤(rùn)壓縮等，無(wú)疑是罩在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瘋狂擴(kuò)張頭上的霧霾，其緊繃的資金鏈或存斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

10月23日，香頌資本執(zhí)行董事沈萌表示，一般而言，企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流壓力大才考慮發(fā)債，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)法好轉(zhuǎn)或通過(guò)融資改善經(jīng)營(yíng)，這些債務(wù)最終有可能壓垮企業(yè)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一人士相關(guān)人士回應(yīng)記者稱(chēng)，雖然公司負(fù)債較多，但公司今年租賃收入高達(dá)40億元，且呈上漲趨勢(shì)，足以承擔(dān)負(fù)債利息。此外，公司融資渠道多，擴(kuò)張步伐雖然較快，實(shí)則穩(wěn)健。

沈萌認(rèn)為，2010年左右的瘋狂擴(kuò)張，曾令遠(yuǎn)洋地產(chǎn)陷入困境。如今，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在謀劃業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新和盈利模式轉(zhuǎn)型時(shí)需要慎重，舉債是要還的，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機(jī)的大環(huán)境下，資金鏈繃得太緊風(fēng)險(xiǎn)太大。