今年6月以來，國家層面已三度表態(tài)力挺眾籌，但對于房地產(chǎn)眾籌行業(yè)來說，卻影響甚微。

9月26日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加快構(gòu)建大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新支撐平臺的指導(dǎo)意見》，鼓勵支持“四眾”即眾創(chuàng)、眾包、眾扶、眾籌的發(fā)展。其中支持眾籌發(fā)展的意見提出“匯眾資促發(fā)展”，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺向社會募集資金，更靈活高效地滿足產(chǎn)品開發(fā)、企業(yè)成長和個人創(chuàng)業(yè)的融資需求，有效增加傳統(tǒng)金融體系服務(wù)小微企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者的新功能，拓展創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新投融資新渠道。

在此前的9月16日 ，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，再次提到以眾籌促融資。發(fā)展實物、股權(quán)眾籌和網(wǎng)絡(luò)借貸，有效拓寬金融體系服務(wù)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的新渠道、新功能。

事實上早在今年6月，國務(wù)院就發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于大力推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見》，該文提出，支持互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，引導(dǎo)和鼓勵眾籌融資平臺規(guī)范發(fā)展，開展公開、小額股權(quán)眾籌融資試點，加強(qiáng)風(fēng)險控制和規(guī)范管理。

但政策方面并沒有針對行業(yè)和相關(guān)細(xì)則的闡釋，對于房地產(chǎn)眾籌領(lǐng)域作用有限。

房產(chǎn)眾籌模式遍地開花

房地產(chǎn)眾籌的提法是典型的舶來品，源于美國，2014年開始引入中國市場。自此，越來越多的眾籌網(wǎng)站平臺紛紛涌入。

眾籌概念炒得較火的是今年的上半年，包括綠地、萬達(dá)、萬科、遠(yuǎn)洋等大牌房企相繼公布了眾籌戰(zhàn)略。萬達(dá)宣布以眾籌為切入口，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。4月，綠地聯(lián)手螞蟻金服旗下的招財寶和平安旗下陸金所，發(fā)行了第一期年化收益率6.4%，總規(guī)模2億元的線上理財產(chǎn)品。

5月底，包括碧桂園、寶龍地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中國平安在內(nèi)的數(shù)十家企業(yè)宣布成立中國房增眾籌聯(lián)盟。在2014年6月成立的無憂我房眾籌平臺，到現(xiàn)在已發(fā)售了多期地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，推出了許多創(chuàng)新性產(chǎn)品和理念。

在此期間，房企與互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)的合作眾籌亦如火如荼。如遠(yuǎn)洋與京東金融、當(dāng)代與京東金融、綠地與中籌網(wǎng)金等等。

房企的互聯(lián)網(wǎng)眾籌在起初還是以純粹的營銷性質(zhì)為出發(fā)點，噱頭的屬性更強(qiáng)。經(jīng)過一年多的發(fā)展，一些房企將眾籌模式趨向于戰(zhàn)略化。比如萬達(dá)以眾籌為切入口，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)代置業(yè)將無憂我房獨立出來，全面深入眾籌領(lǐng)域。

很多眾籌模式從前期拿地階段就介入眾籌，完全顛覆了以往的購房模式。以無憂我房為例，通過眾籌模式引入“反向定價”和“戶型定制”的概念，在項目還未成型的時期就引入客戶的意見，客戶作為未來的業(yè)主，主動參與價格和戶型的建議工作。

除無憂我房外，現(xiàn)在已經(jīng)有“平安好房”、“陸金所”、“和眾籌”等越來越多的平臺加入眾籌領(lǐng)域。在業(yè)內(nèi)人士看來，客戶對傳統(tǒng)購房理財渠道的放手只是時間問題，這個行業(yè)的“化學(xué)反應(yīng)”已經(jīng)開始形成。

光速安振副總裁王京認(rèn)為，眾籌的方式，縮短了金錢的鏈條，去掉中間所有的經(jīng)銷商、代理商，讓客戶的錢直接進(jìn)入到房地產(chǎn)商手中開發(fā)房子，與此同時，購房者也得到了實惠。

房地產(chǎn)眾籌前路坎坷

盡管房地產(chǎn)眾籌遍地開花，但由于發(fā)展時間較短，很多企業(yè)也是摸著石頭過河。在政策層面，也鮮見針對房地產(chǎn)行業(yè)的眾籌支持政策和細(xì)則規(guī)范。

此次國務(wù)院文件的發(fā)布，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，是對于眾籌的地位和功能予以肯定，某種程度上能夠鼓勵此類金融創(chuàng)新模式的落地和推廣。當(dāng)然，從國家政策層面看，更多是支持一些創(chuàng)新類的產(chǎn)業(yè)，比如說后續(xù)對于科創(chuàng)中心的建設(shè)，一些重點支持的項目會允許采取眾籌方式來進(jìn)行。從房地產(chǎn)市場的角度看，此前已經(jīng)有了一系列眾籌的模式，但經(jīng)濟(jì)效應(yīng)還有待評估。所以對于房產(chǎn)眾籌而言，并不一定會得到非常寬松的政策支持。這主要是為了控制相應(yīng)的投資風(fēng)險。所以后續(xù)要有推廣，可能對于項目的審查會比較嚴(yán)格。

中國房地產(chǎn)學(xué)會執(zhí)行會長陳貴表示，房地產(chǎn)的眾籌根據(jù)時間階段現(xiàn)在分成幾步：拿地之前，拿地以后，開始開發(fā)，拿到預(yù)售許可證和預(yù)售以后。大家普遍認(rèn)為眾籌模式分為融資型、營銷型、理財型、彩票型，還有房地產(chǎn)信托型。根據(jù)開發(fā)商項目的不同發(fā)展階段采取不同的眾籌模式。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，股權(quán)眾籌的模式總體上比較穩(wěn)健，適合一些新興房地產(chǎn)項目的使用。尤其能夠讓房企在內(nèi)部資金相對少的情況下，借外力來推進(jìn)項目的擴(kuò)展。但是從實際過程看，此類模式并不會大規(guī)模推廣，尤其可能會牽涉到房企憑借此類模式偷逃稅等現(xiàn)象的出現(xiàn)。類似營銷推廣型的模式，則會有比較大的市場，這符合目前移動互聯(lián)網(wǎng)下的市場需求。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生看來，做眾籌本來就是一個準(zhǔn)金融的產(chǎn)品，一定要非常注意金融本身的規(guī)律、它的效應(yīng)和杠桿作用，否則的話，盈利是有的，但是風(fēng)險和盈利永遠(yuǎn)同在。

“眾籌不能簡單理解為融資的方式，而是一種資金提前介入項目前期、監(jiān)測項目可行性的一個重要方式。更為重要的是，對于此類眾籌項目來說，若要規(guī)范化，關(guān)鍵是要讓項目本身有較好的盈利機(jī)制。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

陳貴認(rèn)為，在眾籌的過程中，如何守住法律的底線非常重要，否則就構(gòu)成了非法集資，現(xiàn)在產(chǎn)品在吸引資金的過程中，不能承諾回報率。房地產(chǎn)眾籌當(dāng)中，平臺的信譽(yù)非常重要。