在“十三五”規(guī)劃完成的最后階段，房地產(chǎn)稅再次成為下一個(gè)五年的稅改工作重點(diǎn)。不過(guò)，有知情人士透露，當(dāng)前，關(guān)于房地產(chǎn)稅具體征收的幾方意見爭(zhēng)論非常激烈。“此前，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)工作遲遲沒(méi)有公布進(jìn)展，主要是由于幾個(gè)參與部門對(duì)于征收的幾個(gè)基本要素難以統(tǒng)一意見。”
地方政府動(dòng)力不足
據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，早在今年8月初，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中。這也意味著，房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃。
“目前，房地產(chǎn)稅的征收思路已經(jīng)基本明確，在這一基礎(chǔ)上，相關(guān)部門也已形成了初步草案，但征收的具體執(zhí)行方案還需調(diào)整。”10月16日，一位接近房地產(chǎn)稅制定工作的知情人士表示，但至于具體的征稅標(biāo)準(zhǔn)及何時(shí)開征目前仍沒(méi)有時(shí)間表。
“此前，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)工作遲遲沒(méi)有公布進(jìn)展，主要是由于幾個(gè)參與部門對(duì)于征收的幾個(gè)基本要素難以統(tǒng)一意見。”上述知情人士透露，關(guān)于房地產(chǎn)稅具體征收的幾方意見爭(zhēng)論非常激烈。
按照中央對(duì)房地產(chǎn)稅有關(guān)工作的部署，房地產(chǎn)稅征收方案的擬定主要由財(cái)政部與住建部聯(lián)合負(fù)責(zé)，而在國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立后，房地產(chǎn)稅的征收方案也參考了目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作在執(zhí)行中形成的意見。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅征收需走立法程序，因此全國(guó)人大也從前期方案制定階段，就開始介入房地產(chǎn)稅立法的有關(guān)工作。
“時(shí)間表的問(wèn)題現(xiàn)在很難講，按照相關(guān)部門向中央?yún)R報(bào)的進(jìn)度來(lái)看，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以及房地產(chǎn)稅立法通過(guò)這兩項(xiàng)基礎(chǔ)工作大約會(huì)在2018-2020年完成，但就目前的推進(jìn)情況來(lái)看，預(yù)計(jì)這個(gè)時(shí)點(diǎn)還會(huì)再延后2-3年。”上述知情人士表示。
而在征收思路上，據(jù)了解，房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過(guò)，在這一基礎(chǔ)思路確定之后，后續(xù)具體執(zhí)行層面的細(xì)節(jié)將更易解決。
東部某省一位財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士也證實(shí)了這一說(shuō)法，“按照征稅原則，在起征點(diǎn)的設(shè)置上，以面積計(jì)算起征點(diǎn)比按套數(shù)征收更容易計(jì)算，也更顯公平合理。”同時(shí)，按面積征收，對(duì)“免征”部分的計(jì)算也更加清晰，即個(gè)人或家庭在“免征面積”以內(nèi)的住房，則可不繳納房地產(chǎn)稅。
此外，房地產(chǎn)稅種設(shè)立后，現(xiàn)有稅種也將進(jìn)行調(diào)整。此前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日曾表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。
“按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅思路，無(wú)論是合并稅種，還是設(shè)置起征點(diǎn)，都需執(zhí)行分步走的試行方式。在合并稅種方面，初期仍需空轉(zhuǎn)，征收對(duì)象也將從小范圍入手，或從對(duì)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)性物業(yè)征收先行試點(diǎn)。而在面向住宅的房地產(chǎn)稅征收上，也將從少數(shù)城市試點(diǎn)后再逐步推開。”上述東部某省財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。
值得玩味的是，地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅征收工作熱情不高。此前華遠(yuǎn)地產(chǎn)(6.37, -0.06,-0.93%)前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾公開表示，試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶兩個(gè)城市并沒(méi)有獲益，重慶甚至有“虧本”之嫌。
中國(guó)社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮[微博]也曾公開判斷，重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)基本可以判斷為失敗，其主要依據(jù)就是房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)兩地房?jī)r(jià)的抑制作用并不明顯，也無(wú)法降低地方政府對(duì)土地出讓金的依賴。
為此，當(dāng)房地產(chǎn)稅被納入稅制改革要求快速推進(jìn)后，地方政府則表現(xiàn)出動(dòng)力不足的特點(diǎn)。此前，財(cái)政部曾要求地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r提交針對(duì)征收房地產(chǎn)稅的建設(shè)性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點(diǎn)方案，其他多數(shù)地方都“按兵不動(dòng)”。
另外，由國(guó)土部負(fù)責(zé)推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直被認(rèn)為是“為開征房地產(chǎn)稅鋪路”的基礎(chǔ)性政策，而這項(xiàng)工作在目前的落地實(shí)施中也遇到了難以推進(jìn)的阻礙。
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳思捷指出，房產(chǎn)稅改革方向是減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。這項(xiàng)稅改工作牽涉眾多，只能慢慢推進(jìn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅的降房?jī)r(jià)作用曾被“妖魔化”，因此政府也需要在一定程度上糾正這一觀念。
“房地產(chǎn)稅起碼兩年內(nèi)不可能落地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，近期才相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)層面仍需要房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用，因此短期內(nèi)不可能出臺(tái)相關(guān)的制度變化。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅牽涉到整個(gè)土地稅收，如果征收房地產(chǎn)稅，可能就要對(duì)比如土地出讓中的很多收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。而土地出讓金作為地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，一般占地方財(cái)政收入的1/3，在個(gè)別地方甚至達(dá)一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。
房地產(chǎn)稅該不該征？
“稅制改革將是‘十三五’期間重點(diǎn)改革的一個(gè)方面。包括房地產(chǎn)稅改革的推出、消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)的變化以及個(gè)人所得稅改革。”“十三五”國(guó)家發(fā)展規(guī)劃專家委員會(huì)成員、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松[微博]稱。那么，房地產(chǎn)稅該不該征收呢？答案或許是否定。
據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)報(bào)道，前段時(shí)間青島天價(jià)蝦事件，最后處理的結(jié)果是，游客拿回了被訛的幾百元，而有關(guān)部門對(duì)燒烤店罰款9萬(wàn)元。有網(wǎng)友評(píng)價(jià)：輿論聲勢(shì)浩大，結(jié)果政府賺了9萬(wàn)元。
而在余華小說(shuō)《活著》里，饑荒年代，主人公富貴的女兒鳳霞在地里發(fā)現(xiàn)一塊紅薯，但旁邊有村民覬覦，雙方發(fā)生爭(zhēng)奪。隊(duì)長(zhǎng)出面調(diào)停平分。隊(duì)長(zhǎng)把紅薯掰成兩半，其中一半較大，雙方誰(shuí)都不要小的那部分。隊(duì)長(zhǎng)說(shuō)，這好辦。他把大的那部分掰下一塊放進(jìn)自己口袋，剩下的兩塊一樣大，分給兩家。兩家都接受了這一“公平”的分配。
這個(gè)故事說(shuō)明什么道理？它提醒聰明的你，不要被隊(duì)長(zhǎng)無(wú)端分走一塊。房地產(chǎn)稅也是如此。
大家盼望用稅收來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，結(jié)果卻是政府增加一項(xiàng)稅收。這不是一項(xiàng)基于公共服務(wù)而征收的稅，它是基于人們對(duì)所謂的“調(diào)控”房?jī)r(jià)的不當(dāng)期望而產(chǎn)生的稅。正如隊(duì)長(zhǎng)分走一塊紅薯不可能增加、只可能減少富貴和鄰居的福利，以房地產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，也不可能真的降房?jī)r(jià)，而只會(huì)抬高人們的居住成本。
房地產(chǎn)稅是增加房地產(chǎn)持有的成本。當(dāng)然，聰明的專家們說(shuō)了，第一套房免征，二套以上的房才征，這樣既不增加正常居住的成本，又打擊房地產(chǎn)投機(jī)。說(shuō)起來(lái)好聽，但簡(jiǎn)單的道理是，當(dāng)人們持有房產(chǎn)的成本增加，持有意愿就會(huì)降低，房子持有量減少，房租就會(huì)上升。請(qǐng)問(wèn)，租房住是不是正常的居住需求？
阻礙人們持有多套房，就等于阻礙了租房的融資渠道，必然抬升房租，也會(huì)抬升房?jī)r(jià)。大部分創(chuàng)業(yè)者、畢業(yè)生都是租房住的，房租升高，將增加他們的生活成本，非常不利于年輕人，不利于社會(huì)穩(wěn)定。并且，它可能造成假離婚等各種不正常的現(xiàn)象?？傊?，它是增加人們的交易成本的。
地方政府在房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)中并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)“合理性”。任志強(qiáng)曾公開表示，試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶兩個(gè)城市并沒(méi)有獲益，重慶甚至有“虧本”之嫌。如果房地產(chǎn)稅在全國(guó)鋪開，由于征收的復(fù)雜性，征稅成本極為高昂，納稅人的錢虛拋浪擲，百姓負(fù)擔(dān)增加，房?jī)r(jià)、房租還上漲，真是何苦？
真要降房?jī)r(jià)，籌備房地產(chǎn)稅立法，不如加快土地體制改革、嚴(yán)控鈔票印刷、降低政府收入在房?jī)r(jià)中的比例。小產(chǎn)權(quán)房合法化，瞬間可降房?jī)r(jià)，為何不做？為何非要做民間漲房租、政府多一項(xiàng)稅收的所謂“改革”？
況且，隨著人口老齡化，未來(lái)的房?jī)r(jià)可能下降，今天為降房?jī)r(jià)所做的稅收“調(diào)控”，在今天推高房?jī)r(jià)、房租，在未來(lái)房?jī)r(jià)下降之后，將成為無(wú)數(shù)以房養(yǎng)老的老年人的不可承受之重。所以，房產(chǎn)稅最好永遠(yuǎn)別立法。
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