近年來，隨著國際投資者不斷多樣化房地產(chǎn)投資組合，亞太區(qū)的國際資本流動持續(xù)穩(wěn)健。截至2015年上半年，整體投資規(guī)模達130億美元，年平均增長率為9%。在此背景下，世邦魏理仕于近日發(fā)布《2015年亞太區(qū)投資指南》(下簡稱指南)，針對亞太區(qū)15個主要市場的投資條款、外國人物業(yè)產(chǎn)權限制及主要投資特征進行全面匯總。《指南》顯示，相對于全球股票市場的近期波動，亞太區(qū)房地產(chǎn)市場能夠為投資者提供抵御風險的優(yōu)厚回報。
影響亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場的政策及法規(guī)變化主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
房地產(chǎn)相關的稅法變革
為了抑制投機行為，各國政府皆在近年來對房地產(chǎn)相關稅法進行變革。2015年8月5日，中國第十二屆全國人大常委會公布立法規(guī)劃，該規(guī)劃涵蓋房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務，標志著中國正式進入房地產(chǎn)稅法規(guī)劃時期。此外，中國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)營改增計劃也正式進入倒計時階段。
報告指出，除中國外，亞太區(qū)的其他主要市場根據(jù)各國國情亦推出一系列立法措施，以實現(xiàn)為房地產(chǎn)降溫，如，新加坡推出了嚴格的債務清償比率，限制借方的舉債杠桿比率不得超過60%;香港將印花稅增加了一倍，稅率最高可達8.5%，并將商用物業(yè)抵押貸款的最高貸款價值比提高至40%。臺灣則宣布，將于2016年1月1日開始征收資本收益稅等。
放寬外國地產(chǎn)投資限制
自2015年8月起，中國調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理政策，取消外商投資房企辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求，改為投資額在1000萬美元到3000萬美元的項目，資金要求為全部投資額的40%，投資額為3000萬美元以上的項目，資金要求為全部投資額的1/3。這是我國自2006年8月開始執(zhí)行嚴格的限制外資投資房地產(chǎn)政策后，首次放松限制。
此類情況在亞洲新興市場可見一斑，如，在越南，從2015年7月1日起，政府已允許外國人擁有以經(jīng)營為目的的商用物業(yè)及基于土地租賃權的住宅物業(yè)的完全所有權，未完成的房地產(chǎn)項目也可以轉(zhuǎn)讓給外國投資者繼續(xù)開發(fā)。印度尼西亞近來則宣布了一項舉措，允許外國投資者收購并買賣不低于價值印尼盾50億(約35.54萬美元)的豪華型住宅公寓。在印度，新政府放寬了外商直接投資經(jīng)濟特區(qū)的準則，同時放開了退出機制。
“2014年底及2015年中，中國政府相繼發(fā)布國務院62號令和25號令，強調(diào)加強稅務管理、鼓勵綠色建筑開發(fā)與建設，并推出了一系列符合中國綠色生態(tài)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的利好措施，旨在吸引外國投資者進駐。此外，受益于自貿(mào)區(qū)及前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)的啟動，中國及外國投資者都將進一步獲利。” 世邦魏理仕執(zhí)行董事、中國投資物業(yè)部主管邵律說。
所有權限制有望進一步松綁
在中國政府近期頒布的“住房城鄉(xiāng)建設部等部門關于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關政策的通知”中，亦對外資所有權限制進行了調(diào)整。通知指出，境外機構在境內(nèi)設立的分支、代表機構(經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當?shù)卣咭?guī)定。同樣，在亞洲新興市場中，鑒于各國尋求吸引國際資金的需求，世邦魏理仕預計，外國人所有權限制有望在未來幾年逐漸放開。
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