近年來(lái)，東莞跨境電商發(fā)展迅猛。記者近日走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，不少房企也搭上了跨境電商的東風(fēng)，打造各種“進(jìn)口商品展銷(xiāo)中心”，意欲為旗下的商業(yè)地產(chǎn)造勢(shì)。

對(duì)此，有跨境電商行業(yè)資深人士認(rèn)為，房企做跨境電商，其出發(fā)點(diǎn)還是為了賣(mài)樓，跨境電商只是輔助手段。也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，跨境電商作為新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展存在不確定性，對(duì)于開(kāi)發(fā)商描繪的美好藍(lán)圖，投資者應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待。畢竟大浪淘沙過(guò)后，為經(jīng)營(yíng)失敗的商業(yè)項(xiàng)目買(mǎi)單的，就是普通投資者。

現(xiàn)象

跨境電商興起 有項(xiàng)目無(wú)預(yù)售證便收定金

近一兩年來(lái)，跨境電商頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。從政府到民間，都在大力推動(dòng)跨境電商發(fā)展。記者近日從東莞市跨境電子商務(wù)協(xié)會(huì)了解到，目前東莞的跨境電商產(chǎn)業(yè)園已有近20個(gè)。其中，大部分是以出口業(yè)務(wù)為主，也有小部分打造成進(jìn)口商品展銷(xiāo)平臺(tái)。

在這些以進(jìn)口為主的跨境電商項(xiàng)目中，除了一些是由政府主導(dǎo)或參與（比如道滘鎮(zhèn)電商產(chǎn)業(yè)園、茶山跨境電商O(píng)2O展銷(xiāo)中心）外，另外一些則是由房地產(chǎn)企業(yè)跨界打造。比如地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科地產(chǎn)早已進(jìn)入跨境電商領(lǐng)域，今年8月底，萬(wàn)科地產(chǎn)在廣州舉行了萬(wàn)科跨境電商全球戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，萬(wàn)科廣東跨境電商總部基地落戶(hù)萬(wàn)科黃埔倉(cāng)。據(jù)消息人士透露，萬(wàn)科在虎門(mén)將有項(xiàng)目打造成為跨境電商基地。

綠地在莞的第一個(gè)項(xiàng)目也將打造成進(jìn)口跨境電商產(chǎn)業(yè)基地。9月24日，常平綠地大都會(huì)舉辦跨境電商購(gòu)物公園合伙人招商大會(huì)，雖然項(xiàng)目的商鋪部分尚未拿到預(yù)售許可證，未能正式銷(xiāo)售，但已打出“跨境電商”的概念進(jìn)行招商。記者以購(gòu)房者的身份致電營(yíng)銷(xiāo)中心獲悉，該項(xiàng)目的商鋪已接受購(gòu)房者的定制，并要收取商鋪總價(jià)的30%作為定制金。“現(xiàn)在的價(jià)格肯定比后期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格便宜，而且能優(yōu)先選鋪。”一名投資顧問(wèn)說(shuō)。

此外，一些較為老舊的商業(yè)體，也希望能借助“跨境電商”改善經(jīng)營(yíng)。位于南城的豐碩廣場(chǎng)的商業(yè)部分，由于招租不理想已數(shù)次更換經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，由此前的“一德商貿(mào)城”一度變身為“豐碩中心城”，如今再借勢(shì)“跨境電商”，規(guī)劃打造成“環(huán)球匯東莞進(jìn)口商品直購(gòu)體驗(yàn)中心”。

田禾地產(chǎn)旗下的東城國(guó)際食品交易中心，也有意打造成進(jìn)口食品跨境電商平臺(tái)。東莞市跨境電子商務(wù)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)韓俊告訴記者，田禾地產(chǎn)已和協(xié)會(huì)進(jìn)行過(guò)多次接觸，“目前他們已有線(xiàn)下實(shí)體店，還需要搭建線(xiàn)上銷(xiāo)售平臺(tái)。”

析因

商業(yè)地產(chǎn)體量太大 房企謀求新思路

房地產(chǎn)企業(yè)緣何紛紛加入跨境電商的隊(duì)伍中？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前東莞的商業(yè)體量太大，同時(shí)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也受到電商猛烈沖擊，因此開(kāi)發(fā)商只能想辦法創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

東莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車(chē)德銳告訴記者，近兩年來(lái)，政府推出的地塊中，不少地塊商業(yè)配比太高，甚至高達(dá)30%～50%，而以前僅為5%。這就意味著，東莞的商業(yè)體量已趨于飽和。“一個(gè)項(xiàng)目如果有5萬(wàn)～10萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，怎么消化？這種商業(yè)配比讓開(kāi)發(fā)商也很頭痛，東莞商業(yè)地產(chǎn)的出路可謂越來(lái)越窄。”車(chē)德銳表示。

更糟糕的是商業(yè)地產(chǎn)的升值前景并不樂(lè)觀，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在東莞，投資商鋪還不如投資住宅。“10年前在長(zhǎng)安、虎門(mén)等一些發(fā)達(dá)鎮(zhèn)街的商業(yè)街，比如長(zhǎng)青街等，其商鋪月租能達(dá)500～800元/平方米，一些旺鋪還能高達(dá)1000元/平方米。這個(gè)租金水平甚至能媲美當(dāng)時(shí)廣州北京路一些旺鋪的租金水平。但10年后的今天，租金卻是不升反降，出售也賣(mài)不起價(jià)。東莞的商業(yè)地產(chǎn)體量太大，有些三四樓的商鋪單價(jià)甚至比住宅還低。”該人士說(shuō)。

瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部經(jīng)理李玲玲也表示，東莞商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營(yíng)難、招商難成為房企頭疼的問(wèn)題。某品牌房企的一名內(nèi)部人士也曾私下對(duì)記者感慨：東莞的商業(yè)地產(chǎn)分布太散，太難做了。

而跨境電商是目前最新的一種轉(zhuǎn)型方式，而且有些項(xiàng)目還有政策扶持，所以房企也熱衷于為旗下項(xiàng)目披上跨境電商的外衣。然而，跨境電商能否成為這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈丹妙藥？對(duì)開(kāi)發(fā)商畫(huà)下的美好“藍(lán)圖”，投資者又應(yīng)該如何看待？這一切都有待商榷。

部門(mén)提醒

沒(méi)有預(yù)售證不得先收定金

對(duì)于部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打著“跨境電商”旗號(hào)招商、未取得預(yù)售證便收取購(gòu)房者的定金的亂象，東莞市住建局提醒，根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。違反相關(guān)規(guī)定的，由主管部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售，沒(méi)收違法所得，可以處以其已預(yù)售的商品房?jī)r(jià)款30%以上50%以下的罰款。

“我局在收到相關(guān)投訴資料后，需按照行政處罰規(guī)定進(jìn)行核實(shí)，對(duì)核實(shí)屬實(shí)并將按行政處罰程序依法依規(guī)作出行政處罰。”東莞市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人楊先生表示。

此外，東莞市住建局建議，購(gòu)房者應(yīng)確認(rèn)擬購(gòu)商品房是否已取得預(yù)售許可證，了解并查驗(yàn)該商品房是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房，不要購(gòu)買(mǎi)、不要支付定金﹑預(yù)付款等任何費(fèi)用。購(gòu)房人可登陸東莞建設(shè)網(wǎng)查閱核實(shí)該商品房預(yù)售許可信息。