中國財政部部長樓繼偉今年4月24日在“清華中國經(jīng)濟高層講壇”表示，中國在未來的5年或10年有50%以上的可能性會滑入“中等收入陷阱”。

何謂“中等收入陷阱”？

世界銀行在《東亞經(jīng)濟發(fā)展報告(2006)》提出“中等收入陷阱”(Middle Income Trap)的概念，基本涵義是指：鮮有中等收入的經(jīng)濟體成功地躋身為高收入國家，這些國家往往陷入了經(jīng)濟增長的停滯期，既無法在工資方面與低收入國家競爭，又無法在尖端技術(shù)研制方面與富裕國家競爭。

截至2015年7月1日世界銀行的歸類，中等偏上收入國家的人均GDP在4126-12735美元之間。2014年人均GDP7485美元，如果按照5%~7%經(jīng)濟增速，突破人均12735美元的中等收入瓶頸，需要8-10年。意味著未來幾年，中國房地產(chǎn)業(yè)將在突破“中等收入陷阱”關(guān)鍵期的大經(jīng)濟環(huán)境下運行。

中國在跨越“中等收入陷阱”期間，經(jīng)濟面將出現(xiàn)以下的顯著特征：一是，人口拐點出現(xiàn)，購房總?cè)藬?shù)趨于下降：2012年中國勞動年齡(16-60歲)人口數(shù)開始下降，2015年起結(jié)婚年齡階段(25-35歲)人口總數(shù)也開始下降。二是，“中等收入陷阱”是否突破的標志是新的經(jīng)濟增長模式建立，未來中國以投資為主的經(jīng)濟增長模式將逐步向投資消費雙輪驅(qū)動模式過渡。三是，中國中產(chǎn)階層逐步形成，居民由住行消費向服務(wù)消費升級，第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。四是，為了確保新舊經(jīng)濟增長動力順利交接，貨幣政策將保持寬松，不過與此同時，債務(wù)高杠桿下金融風(fēng)險增加。五是，改革力度將逐步增強，為了培育新的增長動力，也是為了建立適應(yīng)新的經(jīng)濟形態(tài)的制度。與房地產(chǎn)密切相關(guān)的有土地制度改革、計劃生育制度改革、財稅制度改革等。

在“中等收入陷阱”期間，中國經(jīng)濟加速轉(zhuǎn)型，力求在人口老齡化之前實現(xiàn)跨越。中國房地產(chǎn)在經(jīng)濟“新常態(tài)”下將呈現(xiàn)三種與以往不同的發(fā)展特征，即產(chǎn)業(yè)增速從高速轉(zhuǎn)入中低速，產(chǎn)業(yè)供需出現(xiàn)明顯分化，經(jīng)營管理模式集中化和輕型化。

從高速增長進入中低速增長

從發(fā)達經(jīng)濟體走過的路徑來看，人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)拐點是息息相關(guān)的。日本(1978年)、韓國(2000年)、德國(1965年)等國，當(dāng)年輕人口(20-50歲)出現(xiàn)拐點后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)拐點，其后房地產(chǎn)投資增速和經(jīng)濟增速均出現(xiàn)明顯下降。

中國也是如此，2014年前后20-50 歲主體置業(yè)人群到達峰值，人口周期決定房地產(chǎn)長周期拐點到來。2015年前8個月房地產(chǎn)投資增速3.5%，僅為2011年同期增速的十分之一。1998年住房制度改革之前，絕大部分家庭是租賃公房居住，只有少部分繼承私房歸家庭所有，到2014年住房自有率高達85%，遠高于發(fā)達國家平均60%的水平。房地產(chǎn)市場已由供不應(yīng)求向供求基本平衡、高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展階段轉(zhuǎn)換。

不過與此同時，中國經(jīng)濟突破“中等收入陷阱”，要求經(jīng)濟增速達到5%~7%，新的經(jīng)濟動力形成和改革取得成效都需要一定的時間，需要房地產(chǎn)等國內(nèi)需求的助力，其他投資難以全面替代房地產(chǎn)投資。

2014年房地產(chǎn)投資12.4萬億元，占全社會固定資產(chǎn)投資24%，由于地產(chǎn)投資鏈條長、帶動能力強，地產(chǎn)投資相關(guān)聯(lián)的投資合計估計占全社會固定資產(chǎn)投資的40%左右；而所有的基建投資加起來占20%，所有的制造業(yè)投資加起來占32%。

另外，2014年中國城鎮(zhèn)化率為54.77%，根據(jù)世界城鎮(zhèn)化發(fā)展普遍規(guī)律，我國仍處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間。從流動性角度來看，為了保增長，未來幾年我國貨幣政策也將保持相對寬松，有利于房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場仍將保持一定速度增長，由20%~30%高速增長期進入5%~10%左右中低速增長期。

中國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)明顯分化

從地域角度來看，2014年北京、上海、江蘇、廣東等7省市人均GDP超過1萬美元。發(fā)達國家城市化歷程中，在人均GDP突破1萬美元、城鎮(zhèn)化率50%~60%，出現(xiàn)明顯的大都市化現(xiàn)象，人口向大都市集中。

發(fā)達國家大都市化率一般在10%~30%，中國北京、上海、深圳、廣州等大都市常住人口占全國比例為5%，仍有較大的發(fā)展空間。加之，2012年一線城市限購后，房地產(chǎn)商普遍集中投資于二、三城市，一線城市房地產(chǎn)投資相對不足。未來幾年一線城市和部分供求相對均衡的二線城市房地產(chǎn)仍將保持較高的增速。而大部分二、三線城市，由于庫存過高，將繼續(xù)調(diào)整。

從結(jié)構(gòu)看，目前中國處于首次置業(yè)和改善型需求的年齡段人口分別約占全部購房年齡段人口的1/3 和2/3，中國房地產(chǎn)市場正逐步由首次置業(yè)向改善型置業(yè)、新房市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)向存量房市場主導(dǎo)的階段轉(zhuǎn)變。

從消費傾向來看，中產(chǎn)階層逐步形成，住房需求以改善型住房為主，服務(wù)消費要求提高。房價將結(jié)束十多年單邊上漲的階段，消費者選擇自由度增加。房地產(chǎn)消費對舒適度、美觀、人文自然資源等內(nèi)外品質(zhì)要求將越來越高。隨著消費要求的逐步提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(yè)(購物中心、商場、獨立店、街鋪等)、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門類將逐步齊全。

房地產(chǎn)業(yè)將集中化和輕型化

房地產(chǎn)將集中化。中國房地產(chǎn)由高速增長過渡到平穩(wěn)發(fā)展階段；房價由過去單邊上漲到價格平穩(wěn)或大漲大跌；房地產(chǎn)資金周期大幅延長，資金鏈風(fēng)險顯著上升。早期依賴土地溢價的開發(fā)模式逐步消失，未來伴隨產(chǎn)品溢價、品牌溢價、高周轉(zhuǎn)溢價模式來臨，行業(yè)由原來普遍的粗放式經(jīng)營管理模式逐步過渡到標準化甚至精細化的管理模式。

行業(yè)競爭大幅增加，未來行業(yè)會逐步集中，大量的中小型開發(fā)商將被迫采用“機會滾動式”開發(fā)或干脆退出行業(yè)。2013年十大標桿房企銷售額占全國市場銷售額的10.78%。資料顯示，美國房企十強市場占有率在30%左右。

房地產(chǎn)將向輕型化轉(zhuǎn)型。通過開發(fā)、建設(shè)、銷售獲取高利潤的“黃金時代”結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)更需要通過高周轉(zhuǎn)、提高運營效率、增加服務(wù)附加值的模式提高回報率，重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)方向的運作，是未來大型房企實踐新的運營突破的重要方向。

從美國的房地產(chǎn)輕型化經(jīng)驗，結(jié)合近年來房地產(chǎn)企業(yè)輕型化實踐，未來幾年中國房地產(chǎn)企業(yè)輕型化可能有幾種模式：一是，產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，去集團化和產(chǎn)業(yè)鏈外包等方式，實現(xiàn)專業(yè)化生產(chǎn)和降低成本；二是，金融化，通過房地產(chǎn)基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融產(chǎn)品的銷售鎖定目標客群、資產(chǎn)證券化等多種途徑，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，改善房企的資金壓力，并向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興領(lǐng)域轉(zhuǎn)型提供助力。三是，提供標準化的產(chǎn)品，進入更多的細分市場，提高運營效率，如工廠化生產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等。