全國樓市從9月份以來表現(xiàn)平淡，而在9月出臺的多項助市政策也顯得威力不足。中原集團研究中心、克而瑞研究中心等機構(gòu)為中國房地產(chǎn)報獨家提供的數(shù)據(jù)顯示，從“銀十”國慶黃金周的樓市表現(xiàn)來看，似乎未使全國樓市迎來開門紅。盡管各地樓市成交量同比仍處在高位，但環(huán)比9月份的市場，繼續(xù)下降的趨勢未變，部分城市跌幅較大，熱銷項目同樣難有亮點可尋。
“金九”樓市平淡
各線城市分化
前期的降息降準以及公積金新政等各項寬松政策對樓市刺激效應逐漸減弱，致使9月全國樓市成交歸于平淡。同比處于高位，但環(huán)比數(shù)據(jù)并不樂觀。從多家機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，一線樓市在9月份出現(xiàn)分化，喜憂參半，但整體表現(xiàn)后勁乏力。
分城市來看，研究數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建商品住宅網(wǎng)簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲，但是環(huán)比今年8月份的交易量則下跌了30%，與今年7月交易高峰時相比則下跌了42%，至此，北京新建商品住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌。
此外，9月深圳共成交4060套新建商品住宅，成交面積40.91萬平方米，環(huán)比分別下降28%和29%。這與上半年深圳單月一二手住宅成交量一度突破2萬套的成績相比，出現(xiàn)了嚴重的下滑。
從全國來看，中原集團監(jiān)測的40個城市商品住宅成交面積環(huán)比基本持平，微升1.7%，結(jié)束了持續(xù)兩個月的環(huán)比下滑勢頭。與去年“金九”相比，成交增長依然明顯，同比上升28.7%。其中，一線城市表現(xiàn)突出，9月商品住宅成交面積同比上升74.7%。
但從大部分城市的二手房市場的表現(xiàn)來看并不樂觀。從中原集團監(jiān)測的21個城市二手房成交面積來看，環(huán)比下降3.8%，持續(xù)第二個月環(huán)比下滑。且包括一線城市在內(nèi)的多個重點城市9月二手房成交量走低，其中廣州、杭州降幅較為明顯。
克而瑞研究中心研究員楊科偉認為，盡管8、9月成交規(guī)模環(huán)比均出現(xiàn)小幅下滑，但仍好于去年同期。近期隨著各省陸續(xù)出臺維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的多條措施，住建部發(fā)文降低公積金二套首付至兩成，對市場振動頗大。
此外，9月30日，國家再出樓市新政，不限購城市購買普通住宅商貸比例最低降至25%，對于接下來的3個月的房地產(chǎn)需求層面將有較大的推動作用。隨著城市供應的放量，“銀十”成交上漲依然可期。
北上廣深“十一”
日均成交下滑超6成
8、9月份密集出臺的“微刺激”政策，亦未給“銀十”樓市帶來逆轉(zhuǎn)。
如果從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，10月的市場仍然延續(xù)了9月的下滑趨勢，同比數(shù)據(jù)則相對樂觀。
從克而瑞研究中心監(jiān)測的20個城市來看，“十一”黃金周期間，大多數(shù)城市備案數(shù)據(jù)都好于去年同期，但與9月份相比，仍降幅較大。
分城市來看，一線城市表現(xiàn)差異明顯，北上廣深“十一”日均成交面積相較9月均下滑6成以上。但對比去年國慶，只有北京日均成交下跌，其余三城均上漲；二線城市除天津以外，其余15個城市“十一”黃金周日均成交較9月均大幅下滑，同比去年黃金周數(shù)據(jù)來看，則僅有三個城市成交下跌，而蘇州、南京、濟南同比增幅更是超過100%。
某中介房產(chǎn)分析師認為，即便在最具有競爭力的四個一線城市里，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了分化。有的成交翹尾，有的成交萎靡，但在北京、上海、廣州和深圳四個城市中，土地的稀缺性越來越明顯，仍然是中國最具經(jīng)濟活力的四個城市，它們9月的樓市表現(xiàn)，恰好是中國目前整體樓市的縮影和預言。
值得關(guān)注的是，9月底，“微刺激”政策不斷的態(tài)勢下，未來包括一線城市在內(nèi)的全國各房地產(chǎn)市場，或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)“回暖明顯、分化加劇”的走勢。
“十一”黃金周期間，中原監(jiān)測的40個城市商品住宅成交面積較2014年同期上升12%，其中一線及二線城市分別上升23%、22%；但較2013年同期下降11%。市場成交量好于去年同期，但是較2013年的歷史高位仍有一定差距。
此外，今年及去年“十一”長假前夕都發(fā)布了針對房地產(chǎn)市場的“9·30”新政，但今年“9·30”新政對市場的刺激作用已經(jīng)明顯小于去年。根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)顯示，去年“十一”長假一二手房總成交額比9月同期大增138%，而今年“十一”長假一二手房總成交額與9月同期基本持平，微跌2%。
去化壓力依舊
部分城市需以價換量
9月，推盤高峰如期而至，后續(xù)去化再次面臨考驗。中原監(jiān)測的22個城市9月推售套數(shù)環(huán)比增加17%，較今年6月的高位推售量增加2%。分城市來看，武漢、成都、南京本月推盤量居于前三甲。
盡管9月末各地庫存較去年末大多數(shù)城市都有不同程度減少，但較上半年末部分城市庫存又出現(xiàn)增加。這一方面由于迎接“金九”房企加大了供應力度，另一方面則是三季度市場成交較二季度出現(xiàn)一定下滑。
克而瑞研究中心研究員楊科偉認為，在上半年部分需求提前透支的情況下，四季度正值政策和市場旺季的“雙窗口期”，開發(fā)企業(yè)應抓緊時機，在部分高庫存城市以價換量才是正途。
中原集團研究中心分析師劉淵預測，今年四季度40大重點城市新房成交量有望與去年同期持平，而將比今年三季度有所增長。主要原因在于政策面繼續(xù)維持寬松，今年“9·30”新政對市場影響雖然小于去年“9·30”新政，但預計后續(xù)仍將有地方政府跟進，推出更多支持需求的政策；其次，房企年末業(yè)績沖刺，四季度推盤量將比三季度有所增加。
不過，在劉淵看來，由于去年四季度成交量處于高位，考慮到基數(shù)效應，今年同比不會繼續(xù)有增長。預計全國今年新房銷售面積同比增長5%。
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