車間放在園區(qū)、研發(fā)辦公室安在市區(qū)，深圳一些企業(yè)主正在作出不一樣的企業(yè)物理空間的探索。比如，深圳航瑞公司負(fù)責(zé)人王晨光就沒(méi)有將研發(fā)辦公室放在配套設(shè)施更光鮮、租金也高昂的市區(qū)，而是落在了車間附近的園區(qū)。
王晨光去年將2000平方米的車間放到寶安區(qū)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)常接待客戶的研發(fā)辦公室也放在附近。“園區(qū)開(kāi)的租金價(jià)格不到非園區(qū)的一半，而且配套服務(wù)也在改善。此外，工廠就在旁邊，技術(shù)人員去車間很方便。”他告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。
王晨光們正在受益于深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在深圳的地位顯而易見(jiàn)：數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)乜萍夹蜕鲜泄局?5%來(lái)自園區(qū)。
這些園區(qū)以前是靠硬件和地方政策招商，現(xiàn)在這方面的差異越來(lái)越小，競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)始日益體現(xiàn)在軟實(shí)力上，即配套的服務(wù)體系。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)始完善配套服務(wù)，尤其是原關(guān)外密密麻麻的廠房中間開(kāi)始出現(xiàn)寫(xiě)字樓，并試圖突破依賴租金的單一盈利模式。
最近，深圳也正在籌備產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展促進(jìn)會(huì)。發(fā)起人之一郭宏偉介紹，該組織除了充當(dāng)招商引資服務(wù)的平臺(tái)，還將成立專項(xiàng)基金，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的造血功能。
配套設(shè)施相差甚遠(yuǎn)
王晨光的公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是物流設(shè)備和物流系統(tǒng)集成。在他看來(lái)，該工業(yè)園的交通還算方便。“我們公司30位員工中一半以上都是工程師，他們大多不住宿舍，而是在外居住。這一兩年來(lái)，直達(dá)的公交線路開(kāi)通了，旁邊新增一條高速路，去廣州和佛山等地拜訪客戶都很方便。”
據(jù)深圳市科創(chuàng)委統(tǒng)計(jì)，目前該市大大小小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了3600家，還有一些小型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)未納入統(tǒng)計(jì)范疇。
郭宏偉也是深圳市創(chuàng)新企業(yè)育成研究院院長(zhǎng)。他對(duì)本報(bào)記者解釋：“這里指的是微觀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一個(gè)園區(qū)少則二三十家企業(yè)，多的有三四百家企業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)有獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)提供水電和停車服務(wù)等。”
眾多園區(qū)的發(fā)展并不均衡。在原關(guān)外，不少工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)離地鐵口，廠房密密麻麻，生活不便利，沒(méi)有寫(xiě)字樓。即便在同一個(gè)區(qū)域，不同園區(qū)的配套設(shè)施也相差甚遠(yuǎn)。
郭宏偉以國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園南山區(qū)高新園為例：“高新園里大概有300家小的園區(qū)。南區(qū)每平方米的租金在120元左右，中區(qū)為100元，北區(qū)只有80元，比南區(qū)少了1/3。”南區(qū)臨近地鐵口，并且附近有虛擬產(chǎn)業(yè)園，員工下班后可以就近去參加在職學(xué)歷培訓(xùn)，企業(yè)則可以與周邊的研究院合作，各掏一部分資金建立實(shí)驗(yàn)室。
出租不如過(guò)去容易
1992年和2004年，深圳分別經(jīng)歷了兩次農(nóng)村城市化改造，農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國(guó)有，廠房也大量涌現(xiàn)。
郭宏偉是當(dāng)?shù)卦缙诘?ldquo;拓荒者”之一，見(jiàn)證了諸多變化。他回憶二十多年前的情形時(shí)說(shuō)，當(dāng)時(shí)沙井等地周邊都是廠房，引進(jìn)外資是件輕而易舉的事。“原來(lái)引進(jìn)的多是三來(lái)一補(bǔ)企業(yè)，需要的廠房面積大，樓房都是整棟整棟地出租。”
但是好時(shí)光一去不復(fù)返。近年來(lái)，由于用工成本的大幅上漲，不少利潤(rùn)微薄的企業(yè)紛紛搬離深圳。此外，技術(shù)型企業(yè)比例的加大也導(dǎo)致廠房不那么好租了。郭宏偉說(shuō)：“技術(shù)型企業(yè)需要的廠房面積不大。舉例來(lái)說(shuō)，一家高新技術(shù)企業(yè)如果一年產(chǎn)值做到六七千萬(wàn)元，可能只需要1500平方米的廠房。”
現(xiàn)在空置的廠房并不罕見(jiàn)。在原關(guān)外廠房集中的部分區(qū)域，招租的小廣告隨處可見(jiàn)。龍華新區(qū)觀瀾一家生產(chǎn)手機(jī)周邊配件的企業(yè)主告訴本報(bào)記者，手頭有一棟兩層的廠房空置快半年了，一直找不到工廠進(jìn)駐。
寶安區(qū)一個(gè)園區(qū)管理人士對(duì)本報(bào)記者表示，他們的產(chǎn)業(yè)園廠房空置率約為10%，跟其他區(qū)域的園區(qū)相比這個(gè)數(shù)字算是低的了。
目前，寶安區(qū)駿豐工業(yè)園一棟十層的廠房已經(jīng)改造成寫(xiě)字樓，一眼看上去和繁華市區(qū)的寫(xiě)字樓并無(wú)太大區(qū)別。但是引進(jìn)企業(yè)已經(jīng)成為駿豐工業(yè)園負(fù)責(zé)人之一楊繼斌頭疼的問(wèn)題。“我們的初衷是要引進(jìn)一些高端的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，這些企業(yè)看重周邊環(huán)境等軟實(shí)力，因?yàn)樗鼈兊膯T工很在意生活配套和交通便利性。”
上述寫(xiě)字樓大約能容納80家中小企業(yè)。每平方米的租金在20元~30元，不到周邊繁華區(qū)域的一半，但是一年多以來(lái)，只有十多家科技型企業(yè)進(jìn)駐，包括新材料和電子行業(yè)等。
遭遇招商煩惱的不止上述一家。星河產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理郭智煒告訴本報(bào)記者，園區(qū)要招到合適的企業(yè)并不簡(jiǎn)單。
星河集團(tuán)投資的產(chǎn)業(yè)園區(qū)星河WORLD位于龍崗區(qū)，建筑面積計(jì)劃達(dá)到160萬(wàn)平方米。其中寫(xiě)字樓部分建筑面積為75萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)建好11萬(wàn)平方米，主要引進(jìn)金融、高科技和文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。
在他們的規(guī)劃中，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)將更趨于一個(gè)綜合服務(wù)區(qū)，囊括居住、生活、購(gòu)物、休閑等功能。入駐星河WORLD創(chuàng)客世界的創(chuàng)客將可享受“首年免租、第二年減半、第3年減免30%租金”的優(yōu)惠。郭智煒說(shuō)：“目前只推出了一棟樓，大約5萬(wàn)平方米，其中租出去的面積占60%，約有50家企業(yè)進(jìn)駐。”
園區(qū)修煉內(nèi)功
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)始被迫出手，提升自身的服務(wù)能力。楊繼斌從去年開(kāi)始就一直忙著將園區(qū)從統(tǒng)一的廠房區(qū)域重新劃分，區(qū)分為研發(fā)區(qū)、生活配套區(qū)和生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。進(jìn)駐的企業(yè)可以將車間放在生產(chǎn)區(qū)域，寫(xiě)字間則放在研發(fā)區(qū)。
高新技術(shù)企業(yè)是他們瞄準(zhǔn)的對(duì)象，但是并非所有的高科技企業(yè)都能進(jìn)駐。楊繼斌希望引進(jìn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上的上下游企業(yè)，彼此有業(yè)務(wù)往來(lái)。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院副院長(zhǎng)曲建對(duì)本報(bào)記者表示，目前已經(jīng)出現(xiàn)了四代產(chǎn)業(yè)園，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)是第一代、第二代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)容，大部分是為藍(lán)領(lǐng)做的簡(jiǎn)單配套，而第三、第四代園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入知識(shí)密集和技術(shù)密集時(shí)代，從“制造”到“智造”，配套服務(wù)體系應(yīng)該更加完善，內(nèi)涵也應(yīng)該更加廣泛。
未來(lái)收入不再以租金為主
雖然目前日常運(yùn)作仍是依靠租金收入，但郭智煒相信未來(lái)為園區(qū)企業(yè)提供服務(wù)賺取的收入占總收入的比重會(huì)越來(lái)越大，“比如打造O2O平臺(tái)，通過(guò)企業(yè)線上下單，線下為其提供服務(wù)和商品等盈利。”
郭智煒補(bǔ)充道，同時(shí)也將在園區(qū)中尋找發(fā)展成熟的企業(yè)，幫助它們上市，或是通過(guò)租金或真金白銀去置換初創(chuàng)型企業(yè)的股權(quán)。
深圳已經(jīng)成立專項(xiàng)基金，補(bǔ)助入駐企業(yè)。王晨光正在向當(dāng)?shù)貐^(qū)政府申請(qǐng)補(bǔ)貼。“一般是成長(zhǎng)性好的企業(yè)才有資格申請(qǐng)。寫(xiě)字樓一平方米最高可以補(bǔ)貼20元，面積不超過(guò)500平方米，持續(xù)兩三年，以便初創(chuàng)企業(yè)順利度過(guò)孵化期。”
王晨光租了700平方米的寫(xiě)字間，租金28元/平方米·月。如果申請(qǐng)成功的話，500平方米之內(nèi)的面積每平方米只需要支付8元，這個(gè)數(shù)字讓他很滿意。“在附近非工業(yè)區(qū)，差一點(diǎn)的寫(xiě)字樓每平方米都在五六十元，好一點(diǎn)的要七八十元了。”
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