面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)沖擊，商業(yè)地產(chǎn)盈利壓力愈加增大的背景下，新華傳媒（600825）今日發(fā)布公告，將脫手所持有的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。擬分別以不低于1.06億元和9675萬元的價(jià)格，以承債式股轉(zhuǎn)方式（股權(quán)加債權(quán)）將南橋項(xiàng)目30%股權(quán)和間接持有的南翔項(xiàng)目60%股權(quán)，通過上海文化產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓完成后，新華傳媒將不再持有南橋項(xiàng)目股權(quán)，但仍持有南翔項(xiàng)目40%股權(quán)。

新華傳媒對(duì)此解釋，公司的戰(zhàn)略重心已逐步向新媒體領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，為配合公司調(diào)整和優(yōu)化存量資產(chǎn)及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，決定進(jìn)一步回籠前期在房地產(chǎn)領(lǐng)域投入的大量資金和借款，適度分散商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，集中資源拓展新型文化產(chǎn)業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)處于拐點(diǎn)期

就在今年新華傳媒的半年報(bào)里，公司董事會(huì)對(duì)于文化地產(chǎn)業(yè)務(wù)的描述，已經(jīng)提出“及時(shí)回籠資金”的需求。

董事會(huì)報(bào)告稱，針對(duì)文化地產(chǎn)項(xiàng)目，“加快存量包銷、代銷房產(chǎn)的銷售去化，及時(shí)回籠資金，積極拓展新的銷售代理樓盤。南翔天下一家項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)展正常。”

此處提及的“南翔天下一家項(xiàng)目”正是本次掛牌出售60%股權(quán)的南翔項(xiàng)目。去年7月奠基的南翔項(xiàng)目，位于上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)銀南翔商務(wù)區(qū)，名為“新華悅都”。

新華傳媒曾公告稱，為發(fā)展圖書業(yè)務(wù)，應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)、電子技術(shù)給傳統(tǒng)圖書經(jīng)營(yíng)模式帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，公司在2012年投資了上海天下一家置業(yè)有限公司，而天下一家作為新華全資子公司的首個(gè)項(xiàng)目，正是新華悅都。

據(jù)悉，南翔項(xiàng)目目前四證（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）已在2015年4月全部辦齊，預(yù)計(jì)2016年4月主樓結(jié)構(gòu)封頂，并可拿到主樓的預(yù)售許可證，整個(gè)項(xiàng)目驗(yàn)收交付時(shí)間預(yù)計(jì)在2017年6月底前完成。

為何急于出售，新華傳媒解釋，南翔項(xiàng)目總預(yù)算投資為4.335億元，后續(xù)建設(shè)尚需投入超過3億元，距離投資回收和盈利尚有一定時(shí)間，加之商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)處于拐點(diǎn)時(shí)期，項(xiàng)目前景有一定不確定性。

如果本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓順利，新華傳媒將仍持有南翔項(xiàng)目40%股權(quán)，且保有對(duì)南翔項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位，以使該項(xiàng)目能遵循既定的設(shè)計(jì)思想順利完工，實(shí)現(xiàn)銷售，并繼續(xù)主導(dǎo)后續(xù)自持文化商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)。

回籠資金另覓出路

另一被掛牌出售的南橋項(xiàng)目同樣為商業(yè)地產(chǎn)。

2014年，新華傳媒與上海上報(bào)資產(chǎn)管理有限公司和上海解放置業(yè)有限公司共同設(shè)立了上海上報(bào)傳悅置業(yè)發(fā)展有限公司作為投資主體，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)南橋項(xiàng)目。公告顯示，上報(bào)傳悅注冊(cè)資本5000萬元，其中上報(bào)資產(chǎn)出資1500 萬元占股 30%，解放置業(yè)出資2000萬元占股40%，新華傳媒出資1500萬元占股30%。

為籌集支付項(xiàng)目土地款及前期開發(fā)所需資金，三方股東為上報(bào)傳悅同比例提供股東借款，借款利率為12%/年，期限為3年，并按會(huì)計(jì)年度結(jié)息。其中，新華傳媒向上報(bào)傳悅提供借款7980萬元。

公告稱，目前南橋項(xiàng)目房地產(chǎn)權(quán)證尚在辦理之中。由于土地出讓合同約定的限制性條款較多，目前地塊的前期方案設(shè)計(jì)仍處于報(bào)批階段，待方案經(jīng)規(guī)審委審批通過后即可依次辦理四證。截至2015年8月31日，上報(bào)傳悅已投入超過3億元（其中公司已投入9480萬元），后續(xù)建設(shè)尚需投入較大資金量，同時(shí)土地出讓合同限制條件較多，項(xiàng)目盈利前景有較大不確定性。

愿望總是美好的，現(xiàn)實(shí)總是殘酷的。新華傳媒先后投資兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是為發(fā)展圖書業(yè)務(wù)，應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)、電子技術(shù)給傳統(tǒng)圖書經(jīng)營(yíng)模式帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，嘗試通過建設(shè)大型文化商業(yè)中心的模式改善圖書自營(yíng)的盈利能力。

但現(xiàn)在兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，盈利均存在“較大不確定性”，只能說投資商業(yè)地產(chǎn)的步調(diào)踏錯(cuò)了。

新華傳媒今年中報(bào)顯示，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)以圖書、音像制品、文教用品、廣告報(bào)刊為核心，四大業(yè)務(wù)占上半年?duì)I業(yè)收入的93.8%，但是除圖書營(yíng)收有6.8% 的增長(zhǎng)外，音像制品、文教用品、廣告報(bào)刊營(yíng)收均出現(xiàn)下跌，其中廣告報(bào)刊下跌最嚴(yán)重達(dá)26%。因此尋找轉(zhuǎn)型方向顯得更為緊迫，而出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，回籠資金另覓投資機(jī)會(huì)，未嘗不是出路。

新華傳媒公告稱，如果上述兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)均按掛牌價(jià)成功轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后投資收益約464萬元。另假設(shè)受讓方在2015年9月30日清償該等股權(quán)對(duì)應(yīng)的全部借款本息，則公司對(duì)南橋項(xiàng)目和南翔項(xiàng)目借款出讓部分合計(jì)可獲利息收入約2566萬元。