激烈的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、走低的地產(chǎn)投資回報(bào)率，驅(qū)使中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)積極“出海”。在收購(gòu)一系列成熟物業(yè)作為進(jìn)軍海外市場(chǎng)的“敲門(mén)磚”后，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始向海外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(俗稱(chēng)“裸地”開(kāi)發(fā))的模式轉(zhuǎn)型。

全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕9日以美國(guó)為例披露數(shù)據(jù)稱(chēng)，2013年中國(guó)資本進(jìn)行美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總金額僅為3.33億美元，而該數(shù)據(jù)在2014年時(shí)已爆發(fā)式增長(zhǎng)為9.54億美元，增幅高達(dá)186%。

近年來(lái)，出于分散投資、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的考慮，中國(guó)投資者開(kāi)始將投資方向聚焦到海外。隨著大量資金涌入海外門(mén)戶城市，當(dāng)?shù)貎?yōu)良物業(yè)的價(jià)格漲幅已經(jīng)超于預(yù)期，未來(lái)的上漲空間受到了大幅度的壓縮，投資回報(bào)率也已較前幾年逐步回落。

此外，海外投資的浪潮也使得優(yōu)良物業(yè)的選擇范圍開(kāi)始縮小，直接購(gòu)買(mǎi)成熟物業(yè)的海外投資模式已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)出一定的弊端。在這種背景下，海外“裸地”開(kāi)發(fā)模式走入大眾視野。

仍以美國(guó)為例，2014年的美國(guó)加州數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)買(mǎi)加州核心地段成熟商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率僅為3%到9%，而買(mǎi)地開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率則高達(dá)30%。可以預(yù)見(jiàn)，高回報(bào)率將進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)投資者海外買(mǎi)地開(kāi)發(fā)的熱情。

比如近日引起業(yè)界關(guān)注的萬(wàn)達(dá)海外項(xiàng)目，投資方式已從之前的投資成熟物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榕f樓改造、買(mǎi)地開(kāi)發(fā)等方式。

不過(guò)，高回報(bào)往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。世邦魏理仕策略顧問(wèn)部中國(guó)區(qū)資深董事王淳認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有極強(qiáng)的地方性差異，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在籌備海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期，應(yīng)系統(tǒng)考慮地方政策、法律、稅收、競(jìng)爭(zhēng)等方面與中國(guó)的差異。

目前，中國(guó)房企進(jìn)入海外的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，多數(shù)是在復(fù)制國(guó)內(nèi)原有的開(kāi)發(fā)模式及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。然而現(xiàn)實(shí)的情況卻是，不同國(guó)家的資金要求、開(kāi)發(fā)周期、市場(chǎng)情況及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣都各不相同。

對(duì)此，業(yè)界人士表示，成功的海外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式須得到市場(chǎng)及消費(fèi)者的認(rèn)同。因此，在開(kāi)發(fā)前期，應(yīng)聘請(qǐng)當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)全程服務(wù)，并隨時(shí)跟蹤區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，才能提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低后期營(yíng)銷(xiāo)壓力。深入研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特征，因地制宜才能使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售策略行之有效。