近日，住建部、財政部與央行發(fā)布通知稱，9月1日起，調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例，擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的公積金最低首付款比例由30%降低至20%。事實上，早在政策出臺之前，南京、西寧、山東等全國多地早已密集調(diào)整了公積金政策，包括“公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款”“公積金即提即貸”“提高公積金貸款額度”等諸多具體措施。業(yè)內(nèi)專家表示，目前樓市在成交量、價格方面都有走強趨勢，各地密集調(diào)整公積金政策等利好政策，將推動樓市進一步去庫存化。
多地多角度調(diào)整公積金政策
樓市政策再出新規(guī)。近日，住建部、財政部與央行發(fā)布通知稱，9月1日起，調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例，擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的公積金最低首付款比例由30%降低至20%。
其實國內(nèi)多個地方在此之前就已經(jīng)在公積金政策方面“各顯神通”。
哈爾濱住房公積金管理中心近日發(fā)布消息稱，進入9月，其5年期以下住房公積金貸款利率由3%下調(diào)至2.75%，5年期以上公積金貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%。據(jù)悉，這是今年以來哈爾濱市三次下調(diào)公積金貸款利率。
8月24日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《南京市個人住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款暫行辦法》，提出“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”措施，而在此前揚州市也推出了這項措施。
據(jù)了解，今年7月份以來，已有四川成都、河南、湖北武漢等多地出臺政策放寬公積金貸款條件，而2季度，深圳、上海、無錫、南昌、寧夏等近20個省份或地級市已出臺住房公積金新政。
除部分城市外，一些省份也在全省范圍內(nèi)調(diào)整公積金政策。山東省8月初出臺關(guān)于完善公積金管理體制擴大住房消費的指導(dǎo)意見，包括降低首付款比例、放寬貸款條件、擴大提取范圍等眾多內(nèi)容。
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今年以來，普通商品住宅庫存高居不下依然是國內(nèi)二三線城市面臨的突出問題。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩也進一步影響了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款新政有助于進一步提振住房消費信心，緩解商品住宅高庫存格局。
據(jù)了解，去年以來，國家相關(guān)部委已多次發(fā)文要求不斷加大對繳存職工住房消費的支持力度。“今年以來，住建部兩次召開專題會議，通報全國住房公積金使用情況，要求各地加快釋放結(jié)余資金，提高資金使用效率，進一步拉動住房消費。”山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長李力對記者表示。
據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)，2014年，山東省發(fā)放住房公積金貸款370億元，拉動住房消費785億元，公積金貸款占個人住房貸款的19.4%。而同時，公積金繳存余額不斷增長，已從2004年的295億元增長到去年的2198億元。
與此相對的是各地房地產(chǎn)市場的高庫存。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積66259萬平方米，同比增長20%。山東一家主要在三線城市投資的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，自2014年以來，這家公司開發(fā)的樓盤銷售速度明顯放緩，“以往竣工前銷售率在80%以上，但現(xiàn)在主體完成后銷售量還不足50%。”而在山東全省，6月末商品房平均去庫存化周期仍然超過20個月。
受高庫存影響，部分房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的經(jīng)營也陷入低迷。山東一家為房地產(chǎn)項目提供粉煤灰磚的企業(yè)負(fù)責(zé)人說，2013年年生產(chǎn)能力達到5億塊，但2014年銷售不足1.2億塊。這位負(fù)責(zé)人說，不僅銷售量萎縮，回款速度也放緩。
業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，公積金的大量沉淀與樓市的高庫存形成鮮明對比，因此以公積金強化對樓市的資金支持成為一條合理路徑。“目前不少三四線城市庫存壓力明顯，放寬公積金政策，明顯有利于降低放這些城市的去庫存壓力。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說。
數(shù)據(jù)顯示，近月來一系列政策的推動，房地產(chǎn)銷售速度明顯加快。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，商品房銷售面積同比增長6.1%，增速比1-6月份提高2.2個百分點。
地產(chǎn)投資完全回暖尚需時日
業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，各地密集出臺公積金貸款新政，將強化目前已開始增長的樓市成交量，推動房地產(chǎn)市場更為活躍，但普通住宅庫存高、消化周期長的局面難一時扭轉(zhuǎn)，特別是改變房地產(chǎn)投資增速下降態(tài)勢仍需時日。
近幾個月來，隨著成交量的上漲，全國房價上漲城市不斷增多，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比，價格下降的城市有29個，上漲和持平的城市分別比上月增加4個和1個。
雖然房地產(chǎn)市場銷售量增長，但要帶動房地產(chǎn)投資的增速提升，仍需時日。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比名義增長4.3%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積仍同比大幅下降32.0%。
“放寬公積金政策肯定有利于推動樓市活躍，但這并不能很快改變整體庫存偏高的現(xiàn)狀，特別是高庫存仍占壓大量開發(fā)商資金，這導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速回調(diào)尚需時日。”合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明說，從生產(chǎn)周期來看，土地市場明顯回暖還需半年至一年時間。
此外，以公積金杠桿撬動樓市，仍面臨一些障礙待破除。今年4月底，濟南市住房公積金管理中心發(fā)布信息提到，經(jīng)調(diào)查、核實，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時存有拒絕繳存住房公積金的購房職工使用公積金貸款，或附加其他不合理條件等行為。
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