建材商老譚最近一直憂心忡忡。
往日扎堆太陽(yáng)能光熱行業(yè)尋覓商家的這位河北邯鄲的太陽(yáng)能熱水器供應(yīng)商，一反常態(tài)干起了并不擅長(zhǎng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷的活。
說(shuō)起這個(gè)“副業(yè)”，老譚面露難色：“這些房子都是開(kāi)發(fā)商給我們用來(lái)抵押太陽(yáng)能熱水器工程款的，現(xiàn)在邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，想要出手變現(xiàn)沒(méi)那么容易，真是犯愁。”
原來(lái)，前不久他中標(biāo)了當(dāng)?shù)匾患曳科筇?yáng)能熱水器工程，數(shù)量高達(dá)幾千套，工程款合計(jì)2000多萬(wàn)元（當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)6000元/平方米），但開(kāi)發(fā)商表態(tài)沒(méi)錢，要全部用房子抵押，在這不接活今天死，接活興許還能活到明天的市場(chǎng)環(huán)境下，老譚無(wú)奈接下了這堆“燙手山芋”。就這樣，干完太陽(yáng)能熱水器工程之后，老譚手上落下了亟待尋找下家的幾十套房子。
老譚的故事并不鮮見(jiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，在房地產(chǎn)下游像老譚一樣的人越來(lái)越多。建材供應(yīng)商回款難的背后是國(guó)內(nèi)內(nèi)需恢復(fù)疲弱、房地產(chǎn)新開(kāi)工量顯著下滑、房地產(chǎn)尤其是三四線城市項(xiàng)目去化艱難，拖累著整個(gè)建材行業(yè)。面臨去庫(kù)存壓力的開(kāi)發(fā)商，采取了以房抵款的原始交易方式，在此背景下是一條緊張得隨時(shí)可能拉爆的建材產(chǎn)業(yè)資金鏈，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。
難以承受之重
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的蔓延，這種不良效應(yīng)還在加劇。
“其實(shí)，開(kāi)發(fā)商用房子抵押工程款不是新鮮事，但是全部（100%合同款）用房子來(lái)抵押的情況并不常見(jiàn)，畢竟供應(yīng)商也需要現(xiàn)金流。”與眾多知名房企打過(guò)交道的一家山東品牌太陽(yáng)能企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人一語(yǔ)道出了其中要害。
據(jù)悉，這家來(lái)自太陽(yáng)能光熱生產(chǎn)基地之一的企業(yè)也遇到過(guò)類似的情況，比如過(guò)往在山東省會(huì)城市濟(jì)南就有開(kāi)發(fā)商在采購(gòu)合同中明確提出，10%~30%的合同款用房子抵押。
“當(dāng)時(shí)那個(gè)項(xiàng)目也并不大，就300萬(wàn)元左右，按照當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)均價(jià)9000元/平方米計(jì)算，核算下來(lái)也就抵一套小戶型的房子，加之開(kāi)發(fā)商用低于市場(chǎng)銷售價(jià)做的抵押，因此只要通過(guò)當(dāng)?shù)毓こ檀砩袒蛘邇?nèi)部人員也就消化掉了。”該人士如是解釋自己企業(yè)應(yīng)對(duì)房企以房抵款之策。
這也是大多數(shù)太陽(yáng)能光熱企業(yè)人的一致做法，與四季沐歌、皇明、力諾瑞特等知名光熱企業(yè)的路徑不無(wú)二致。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，從2012年開(kāi)始發(fā)力太陽(yáng)能與建筑一體化在工程市場(chǎng)開(kāi)疆辟土的光熱行業(yè)沒(méi)能分享地產(chǎn)黃金時(shí)代的紅利，面對(duì)房地產(chǎn)不景氣帶來(lái)的沖擊是以房抵押工程款的次數(shù)越來(lái)越多，比例越來(lái)越高。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本質(zhì)就是投資商，他們干的就是用別人的錢來(lái)賺錢的事，一旦資金緊張了，首先就會(huì)從話語(yǔ)權(quán)弱的供應(yīng)商下手。一方面來(lái)自銀行貸款等資金來(lái)源的收縮，另一方面房子賣不出去回款乏術(shù)，用房抵押工程款也就成了自然而然的事。”國(guó)際金屬太陽(yáng)能產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳講運(yùn)如是分析。
復(fù)地華東地區(qū)一位采購(gòu)工程師告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“建材企業(yè)一般都是總包的分包，開(kāi)發(fā)商一般不直接和建材企業(yè)合作，不過(guò)現(xiàn)在抵房的挺多的，畢竟甲方資金壓力也很大。”
一位重慶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表也坦陳：“經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，我們開(kāi)發(fā)商的日子也不好過(guò)，去庫(kù)存降成本是我們的當(dāng)務(wù)之急，特別是過(guò)度開(kāi)發(fā)的二三線城市房子賣不出去，沒(méi)有回款怎么來(lái)支付供應(yīng)商的貨款呢？只好用手頭積壓的房子來(lái)抵押。”
老譚的親身經(jīng)歷就是一個(gè)鮮活的例子。從2009年進(jìn)入太陽(yáng)能光熱行業(yè)以來(lái)，他經(jīng)歷了最初打款發(fā)貨到后來(lái)30%（進(jìn)場(chǎng)）:30%（安裝）:40%（驗(yàn)收，其中留下1%的質(zhì)保金）工程回款原則，再到如今開(kāi)發(fā)商用房子抵押部分工程款最后到全部工程款也就幾年光景?，F(xiàn)今2000多萬(wàn)元換回的幾十套房子猶如壓在胸口的一塊大石。
中國(guó)太陽(yáng)能熱利用產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行理事長(zhǎng)張曉黎告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“太陽(yáng)能光熱企業(yè)很多老板手上都有不少的房子，以山東威海為例，有人手上甚至有幾十套，但有價(jià)無(wú)市，當(dāng)?shù)胤孔犹喔举u不出去。”
他進(jìn)一步指出，太陽(yáng)能工程一般與房地產(chǎn)項(xiàng)目周期有關(guān)，有時(shí)為配合房地產(chǎn)項(xiàng)目早早就進(jìn)入招投標(biāo)階段，而房地產(chǎn)項(xiàng)目從建設(shè)到裝修驗(yàn)收完成需要一兩年，所以可能是兩三年前簽下的合同，過(guò)后再來(lái)具體執(zhí)行。兩三年前太陽(yáng)能工程市場(chǎng)還是風(fēng)起云涌，誰(shuí)也未曾料想到會(huì)遇到房地產(chǎn)不景氣的“寒流”，房企資金鏈斷裂或者緊張的高壓傳導(dǎo)速度極快。
浸淫太陽(yáng)能光熱行業(yè)十幾年的山東毫瓦特新能源有限公司營(yíng)銷總經(jīng)理于濤告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“有的是在合作之初就提出用房抵押并在合同中標(biāo)注清楚，也有事后開(kāi)發(fā)商實(shí)在沒(méi)錢，用房子抵押一小部分比例工程款對(duì)供應(yīng)商來(lái)說(shuō)還可以勉強(qiáng)接受，但如果全部合同款以及多項(xiàng)目都以房易款那將是難以承受之重。”
畢竟，消化一兩套房子與幾十套房源的壓力不可同日而語(yǔ)。
抵押后遺癥凸顯
“房?jī)r(jià)堅(jiān)挺市場(chǎng)行情很好的一線城市幾乎不會(huì)有開(kāi)發(fā)商用房子來(lái)做籌碼，一般用房抵押工程款的多是在開(kāi)發(fā)體量較大的二三線城市，如河北、安徽、山東等地，而在這些市場(chǎng)中精于地產(chǎn)營(yíng)銷的開(kāi)發(fā)商都難以銷售出去的房屋，供應(yīng)商要想變現(xiàn)也非常艱難。”于濤向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析指出。
這得到了北京一家品牌太陽(yáng)能光熱企業(yè)工程負(fù)責(zé)人老鄭的附和。多年來(lái)一直專注華北市場(chǎng)的他幾乎沒(méi)有在北京遇到過(guò)開(kāi)發(fā)商用房子抵押工程款的情況，但在地產(chǎn)形勢(shì)不太好的河北秦皇島、曹妃甸等地有所見(jiàn)聞。
在于濤看來(lái)，多比例多項(xiàng)目嚴(yán)重透支供應(yīng)商的以房抵押的模式或?qū)⑼侠圻@些制造企業(yè)，甚至在產(chǎn)業(yè)鏈中產(chǎn)生負(fù)面作用。
據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士透露，山東、河北、浙江等太陽(yáng)能光熱生產(chǎn)基地就曾有被開(kāi)發(fā)商拖死的企業(yè)，山東幾家主攻工程市場(chǎng)的太陽(yáng)能光熱巨頭傳出陷入資金斷裂的消息。
對(duì)于老譚用兩千多萬(wàn)元換幾十套房子的故事，上述資深人士表露了自己的擔(dān)憂：“一般大企業(yè)不會(huì)這么干，對(duì)這位隸屬行業(yè)第三梯隊(duì)企業(yè)的同行的魄力表示敬佩，但靜下心來(lái)想想，如果不能及時(shí)變現(xiàn)，他的命運(yùn)也是岌岌可危。”
這從老鄭最近的煩惱中也可見(jiàn)一斑。他們公司最近接了新疆一個(gè)上市公司在北京的項(xiàng)目，這家公司也有地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，但在安裝太陽(yáng)能之后一直拖欠55%合同款，發(fā)了律師函也不見(jiàn)效果，對(duì)方一口咬定沒(méi)錢支付。
“所幸這是一家上市公司，實(shí)力還算可以，支付尾款只是時(shí)間問(wèn)題，看誰(shuí)耗得過(guò)誰(shuí)。我的幾個(gè)朋友在山東、河北為當(dāng)?shù)匦⌒头科笞隽藥讉€(gè)項(xiàng)目可就沒(méi)這么幸運(yùn)，資金鏈斷裂后，開(kāi)發(fā)商深陷漩渦，最后連房子也沒(méi)撈到。”老鄭感慨不已。
即使落下幾套房子，能否順利變現(xiàn)也是一件頗為頭疼的事。老鄭此前在河北曹妃甸接了一個(gè)項(xiàng)目，抵了5套房，到現(xiàn)在也沒(méi)能成功變現(xiàn)。“曹妃甸離北京僅200多公里，但房?jī)r(jià)卻不及京城六環(huán)外每平方米兩萬(wàn)元均價(jià)的四分之一，為了加速變現(xiàn)，甚至我們每平方米比市面售價(jià)低200元，但還是很難轉(zhuǎn)手。”
為此，老鄭所在的集團(tuán)總部要求他們一般不準(zhǔn)接以房抵工程款的項(xiàng)目。
據(jù)悉，老譚近日也將觸角伸向了銀行等金融機(jī)構(gòu)，因?yàn)樽杂械馁Y源和人脈的剛性需求畢竟有限，如何消化這幾十套房子成為一大困擾。
值得注意的是，除了太陽(yáng)能光熱行業(yè)遭受了開(kāi)發(fā)商用房子抵押工程款的難以承受之重外，防水、地板、瓷磚、保溫墻材等其他建材行業(yè)也未能幸免。
安徽銘源新型建材科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安徽銘源”）常務(wù)副總經(jīng)理鄭鵬在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“以房易款在建材行業(yè)還是比較常見(jiàn)的，一般都是按百分比來(lái)抵扣，這個(gè)是市場(chǎng)的產(chǎn)物。但建材企業(yè)手里有很多房子，做不好的話，容易把自己給拖垮，所以要慎重對(duì)待。”
據(jù)了解，目前安徽銘源沒(méi)有做以房抵押的工程，鄭鵬表示，供應(yīng)商最希望的就是現(xiàn)金交易。
專注北京、河北市場(chǎng)的唐山德生防水股份有限公司“掌門(mén)人”李德生曾對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者袒露，他們公司愿意與開(kāi)發(fā)商嘗試以房抵押工程款的合作模式，但據(jù)市場(chǎng)反饋信息顯示，該種嘗試起色不大。
值得慶幸的是，在以房抵押模式后遺癥逐漸凸顯的當(dāng)下，彼此都缺流動(dòng)資金的開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商似乎又找到了另外的新出路，金隅與東方雨虹互相參股，當(dāng)代置業(yè)提出的產(chǎn)業(yè)合伙人似乎更有吸引力。
這引起了像老鄭一樣的部品供應(yīng)商的興趣。
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