金九銀十”一直被視為樓市旺季，今年9月預(yù)計(jì)有43個樓盤開盤或加推，環(huán)比增加近六成，加之上海樓市連續(xù)5個月突破百萬的成交量，讓開發(fā)商對“金九”成色普遍看好。甚至有部分開發(fā)商開始醞釀漲價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士指出，“雙降”減緩開發(fā)商資金壓力的同時也帶來成交的進(jìn)一步放量，但商品住宅新房的庫存量依然處于歷史高位，盲目漲價(jià)并非最好的選擇。

9月部分漲價(jià)推盤

據(jù)樂居監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)截至8月20日統(tǒng)計(jì)，上海9月預(yù)計(jì)有43個樓盤開盤或加推，相較于8月預(yù)開盤數(shù)量增加近60%。與去年同期開盤數(shù)量相比相差無幾。在9月開盤的項(xiàng)目中有14個樓盤為純新盤項(xiàng)目，占比約近三分之一。

上海某網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析指出，9月份進(jìn)入樓市傳統(tǒng)成交旺季，較8月相比有大幅提升。今年4-6月的大幅推盤后，7、8月以消化庫存為主，經(jīng)過傳統(tǒng)淡季的高成交消化，9月樓市贏來了新一輪的推盤熱潮，一方面將延續(xù)8月的高成交勢頭，另一方面為下半年成交做鋪墊，成交量是否會隨其推盤量水漲船高不得而知，但推盤熱潮或會為下半年樓市總體帶來一良好的開端。

值得注意的是，開發(fā)商推盤熱情大幅提升的同時，對后市的信心也倍增。甚至有項(xiàng)目出現(xiàn)了報(bào)價(jià)的上漲。

位于寶山上大板塊的經(jīng)緯學(xué)府陽光家園（資料、團(tuán)購、論壇）預(yù)計(jì)9月開盤加推公寓房源，報(bào)價(jià)26000元/平方米。較前一批房源24500元/平方米的價(jià)格上漲6.12%。

同樣漲價(jià)的還有位于松江新城的信達(dá)藍(lán)爵，此次開盤直接報(bào)價(jià)26000-27000元/平方米，項(xiàng)目此前均價(jià)一直在22000元/平方米左右。

金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅新房的庫存量依然處于歷史高位。黃志堅(jiān)表示，巨量成交會扭轉(zhuǎn)了人們的感覺，造成一部分項(xiàng)目暢銷，甚至供不應(yīng)求，產(chǎn)生漲價(jià)的動力和行為，但股市的教訓(xùn)猶在，瘋狂總將難以持續(xù)，推高的價(jià)格一旦導(dǎo)致成交量大幅下跌，后患也會很大。在樓市上政府是沒有辦法為民接盤的，投資者需特別警覺，開發(fā)商也需要謹(jǐn)慎樂觀，不為一時所惑。

成交量高位“消化”5個月

縱觀今年樓市，自4月至今商品房成交量始終處于100萬平方米以上的高位，在6、7月份甚至超過了200萬平方米的高值，8月新房市場供求量開始雙雙走低。

據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)截至8月26日統(tǒng)計(jì)，上海商品住宅成交套數(shù)7332套，環(huán)比下滑14.91%，成交面積89.7萬平方米，環(huán)比下滑17.88%，成交量低于近4個月平均線。而成交均價(jià)31031元/平方米，環(huán)比下滑10.6%，跌幅明顯。

樓市成交經(jīng)歷兩個月的高位運(yùn)行，后續(xù)供應(yīng)乏力，開發(fā)商推盤積極性大打折扣，新增入市項(xiàng)目明顯減少，8月前兩周全市供應(yīng)量只有20萬平方米，8月后半月開始有所反彈，但成交仍處于百萬平方米的高位運(yùn)行。

與此同時，降息降準(zhǔn)再度提升開發(fā)商信心，帶動樓市成交放量。

世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為，新一輪的降息已將按揭利率推向歷史低位，這無疑將有利于住宅市場的進(jìn)一步回暖。然而，假如經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)不及預(yù)期，低利率所帶來的利好將大打折扣。目前，中國仍存在龐大的政策空間（包括基準(zhǔn)利率以及存款準(zhǔn)備金率下調(diào)）并擁有大量的外匯儲備來應(yīng)對經(jīng)濟(jì)增長放緩。

樓市全面復(fù)蘇提振了開發(fā)企業(yè)信心，一方面樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”依舊具有較大誘惑力。

上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海表示，“雖然說今年上半年的成交很好，但是消化掉的是近幾年累積下來的改善需求，但這部分量并沒有提前消費(fèi)掉上海剛需型消費(fèi)的需求。再遇到"雙降"，購房成本的降低會刺激到上海這部分的剛需市場，所以，金九的高成交是可期的。”

雙降或強(qiáng)勁刺激跑量

克而瑞分析師李春燕預(yù)計(jì)在年內(nèi)多次降息將準(zhǔn)的影響下，“金九”行情將如期而至。她表示，8月底的二次“雙降“對6、7月股災(zāi)以來走低的樓市帶來三重利好。首先是銀行發(fā)放個人按揭貸的意愿上升，執(zhí)行地方政府救市政策的力度會顯著加強(qiáng)，首套首付兩至三成和二套首付四至五成的執(zhí)行力度上升，利率優(yōu)惠力度也會增強(qiáng)。其次是股市受到強(qiáng)有力的流動性支撐，而隨著股市解套和獲利資金增多，樓市中高端需求會共振上行。最后，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，居民的消費(fèi)和投資意愿上升，其中包括購房需求。伴隨傳統(tǒng)銷售旺季的到來，三、四季度樓市成交量有望再攀高，房價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步上揚(yáng)。

嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝表示，央行的“雙降”政策有望進(jìn)一步降低貨款成本和房企成本，對促進(jìn)即將到來的9月樓市交易有利好。成交量上面會有一個明顯提升，會比去年的9月市場好很多。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年“金九銀十”的成交量勢必會短期反彈，“金九銀十”或?qū)]有懸念。

得益于今年政策及股市資金轉(zhuǎn)投樓市等多重因素的影響，今年上海“金九銀十”的可期度還是比較高的。大部分剛需型項(xiàng)目都在8月這一傳統(tǒng)淡季積極蓄客，準(zhǔn)備在“金九”沖刺。而市場成交主力也會隨著銀行雙降政策、多家銀行首套房利率下調(diào)，從改善型住宅向剛需轉(zhuǎn)移，上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示。

最高優(yōu)惠逾百萬元

上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至8月26日統(tǒng)計(jì)，上海9月打折優(yōu)惠商品住宅共計(jì)251個（含別墅），環(huán)比上漲27.41%，同比上漲87.31%。相較去年4-9月優(yōu)惠持平的情況，今年近幾月優(yōu)惠盤量持續(xù)走高，9月更是創(chuàng)兩年內(nèi)新高。

自4月其上海市場推出優(yōu)惠的項(xiàng)目逐月開始增長，9月優(yōu)惠盤量的增速創(chuàng)5個月內(nèi)最高，項(xiàng)目增多近一倍。

值得注意的是，優(yōu)惠項(xiàng)目的增加伴隨著成交量的明顯上漲，二季度的高成交量，使得上半年成交量突破600萬平方米，各樓盤預(yù)借此熱潮加大優(yōu)惠，提升去化率。

改善型項(xiàng)目的折扣力度激增，位于長寧的中星美華村目前在售230-250平方米的產(chǎn)品，均價(jià)65000元/平方米，推出了170萬元的會員優(yōu)惠。而位于普陀的中鷹黑森林也推出了8萬元抵60萬元的大幅折扣，同屬于中內(nèi)環(huán)間的旭輝保利西安也推出了最高60萬元的折扣力度。

新增優(yōu)惠樓盤中，部分樓盤前期成交量良好，閘北大寧金茂府（資料、團(tuán)購、論壇）預(yù)計(jì)9月5日加推132套精裝3房房源，房型有95-158平方米的三房，認(rèn)籌最高優(yōu)惠將達(dá)42萬元。

陸騎麟指出，開發(fā)商正積極地調(diào)整推盤節(jié)奏，借助此次“雙降”快速地去庫存，尤其要抓住即將到來的銷售旺季“金九銀十”，適時推出優(yōu)惠，尤其是前期銷售良好的項(xiàng)目，加大力度提高“金九銀十”的銷售業(yè)績在全年中的占比，為完成年度銷售目標(biāo)提前應(yīng)戰(zhàn)。