小區(qū)設施老了、壞了，就得修補修補，這時就需要用到買房時交的物業(yè)專項維修資金。但是業(yè)主們不懂行，掌握信息不足，怎么防止這筆錢被維修公司坑呢？
重慶市渝北區(qū)探索第三方審價機制，請來審價公司多次踏勘，給出詳細的預算報告，讓房子的“治病”錢花在刀刃上。這一審價，兩年來給業(yè)主們省了600多萬元。
近年來，重慶不少小區(qū)與單體住宅樓都到了大修高峰期。更換電梯、外墻維護、公共設施更新……這些麻煩事兒，都得花錢。有人這時候想起來，咱們買房時不是交過物業(yè)專項維修資金嗎，這筆房子的“治病”錢該用起來了。
這筆錢提取使用的程序會不會很繁瑣？咱也不懂維修，這筆錢會不會被維修公司坑？為了更好地使用、管理和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金，重慶市渝北區(qū)探索第三方審價機制，兩年以來，省下600多萬元維修資金。
砍價團出馬，小區(qū)維修費省了1/4
“外墻的磚時不時就啪啪啪往下掉，好嚇人喲，砸到人了咋個辦嘛。”去年底，建成滿10年的重慶市金龍路社區(qū)新城名都小區(qū)，外墻開始脫落。小區(qū)業(yè)主委員會主任傅德珍找到物業(yè)公司，希望能找個維修公司來修一下。
“至少10萬元。”物業(yè)找了好幾個維修公司，收到的報價大體如此。但是，業(yè)主們都覺得報價太高，無法接受。僵持之中，脫落的那面外墻下，馬路的人行道被圍欄圍了兩個多月，物業(yè)公司和業(yè)委會還是沒能找到價格合適的維修公司。
傅德珍決定，先到渝北區(qū)房管局把物業(yè)專項維修資金申請下來，再看看怎么辦。
提取維修資金麻煩嗎？
渝北區(qū)房屋管理局副局長李青松介紹，首先業(yè)主委員會向物業(yè)專項維修資金管理中心提出申請，進而申報預算費用，編制資金使用方案，再公示5日以上并經(jīng)過2/3業(yè)主的同意，最后確定施工單位，就可以申請?zhí)崛【S修資金了。“我們收到申請材料后，緊急維修資金在24小時內(nèi)發(fā)放，普通維修資金在3天內(nèi)到位。今年以來，我們渝北區(qū)已經(jīng)發(fā)放了616筆資金。”李青松說。
就在傅德珍去交材料的時候，房管局工作人員告訴她，“使用維修資金有規(guī)定，你們這種金額較大的項目可以找砍價團幫砍價。”
什么是砍價團？
“小區(qū)共有部位、共有設施設備需要維修、更新、改造的，比如電梯維修、外墻磚脫落改造、消防管網(wǎng)更新等等，都可以使用物業(yè)專項維修資金。”李青松介紹，“電梯維修預算在1萬元以上的、其他維修項目3萬元以上的，必須由有資質(zhì)的第三方審價機構進行審價。低于這個標準，但是實施主體自愿或者資金管理中心認為有必要的，也可以委托審價機構審價，也就是找砍價團來幫忙砍價。”
砍價團有用嗎？
新城名都小區(qū)業(yè)委會討論以后，委托重慶恒昶招標代理有限公司對工程進行了預算審價，精準的預算報告讓業(yè)主們心里也有了底，維修公司也沒法信口開高價了。很快，一家維修公司接下了這個單子，工程只花了7.5萬元。
第三方預算報告有法律效力，各方都信服
一下省了兩萬五，砍價團是怎么做到的？
“審價嚴格按國家規(guī)范和市級規(guī)則進行。一些變動頻繁的比如人工費、材料價格，由造價師或者造價人員根據(jù)價格主管部門的實時指導價和市場實情確定。”重慶同致誠工程咨詢有限公司副總經(jīng)理熊遠勤說，“小區(qū)維修一個3萬元的項目，和3個億的大項目審價流程完全一致。都要有項目負責人，要有三級審核，還要幾次到現(xiàn)場踏勘。”
記者看到一份小區(qū)維修工程預算評審報告，報告給出了費用明細，也明確列出了各項費用的審核依據(jù)和辦法。
“報告是具有法律效力的，會為工程給出一個合理的價格，業(yè)主、物業(yè)公司和維修公司都信服。”李青松說。
根據(jù)預算評審報告，業(yè)委會編制維修資金使用方案。方案在小區(qū)公示5日以上，并經(jīng)2/3以上小區(qū)業(yè)主同意，便可使用維修資金。
砍價團給業(yè)主省了物業(yè)專項維修資金。“以前審價是由街道和房管局來做，但是我們并不是專業(yè)機構，也沒有專業(yè)審價資質(zhì)，審核結果很難有公信力。”李青松說，第三方審價機制實施兩年了，重慶市渝北區(qū)共支用維修資金近3000萬元，通過審價節(jié)省了600多萬元。
砍價團還推動了維修工程的進度。
“以前是我們?nèi)フ揖S修公司，維修公司肯定愿意把價格報高些。業(yè)主就懷疑我們和維修公司勾結起來‘吃錢’，吵來吵去，維修項目很難開工。”重慶北城物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理蘇淵勇說，“在我們管理的‘清邁陽光’小區(qū)，小區(qū)花園路面維修就這樣吵了一年半。有了審價以后，一切都在一個月之內(nèi)搞定了。”
砍價團靠譜嗎？
為了保證審價公司獨立第三方地位，其在工程進行中不會與維修公司直接接觸，保證報告的獨立性、公正性。
“雖然叫砍價團，其實都是有專業(yè)資質(zhì)的審價公司。我們推薦了3家，小區(qū)業(yè)委會也可以在這3家以外自己找。”李青松介紹。
審價公司也不是活雷鋒。“砍價團并不免費，10萬元以內(nèi)的項目審價費用2000元，超出部分按1%收取。”李青松介紹說，“但是，這個錢不由小區(qū)業(yè)主出，由物業(yè)專項維修資金管理中心出。”
“作為審價公司，以前其實很少有人愿意做這樣的單子。”恒昶招標代理有限公司副總經(jīng)理何嘉說，“兩年來我們接了400多單，最大的一單收入也只有5000多元，這一塊只占到公司總業(yè)務量的10%左右，但是花費的力氣遠高于這個比例。對我們來說，性價比是蠻低的。”
幾個審價公司負責人也都承認，小區(qū)維修項目逐漸增多，審價公司參與其中是大趨勢。“提前介入新藍海，我們也積累了經(jīng)驗。”何嘉說。
小區(qū)老齡化，維修資金用完了咋辦
小區(qū)維修，該開發(fā)商負責的，該業(yè)主自己負責的，該動用物業(yè)專項維修資金的，三種情況如何界定？
“建設質(zhì)量保修期內(nèi)出了問題，開發(fā)商負責。過了保修期之后，公共部位、公共設施設備出了問題，可以動用維修資金。私人所有部分，由業(yè)主自己負責維修。”李青松介紹。
為了確保物業(yè)專項維修資金的安全，渝北區(qū)通過公開招投標，將其委托給5家銀行管理，并對使用程序作了嚴格規(guī)定。
但是，隨著小區(qū)老化，維修需求逐漸增多，一些小區(qū)的物業(yè)專項維修資金即將用盡。
“渝北區(qū)10年以上的小區(qū)占一半以上，公共部位、設施設備逐步進入維修高峰期，有的小區(qū)房子‘治病’錢已經(jīng)見底，少數(shù)小區(qū)已經(jīng)用光了。”李青松說，“按照規(guī)定，物業(yè)專項維修資金余額低于首期交存額30%的，業(yè)主就該續(xù)交。但是，很多小區(qū)業(yè)主都不愿意交錢。房屋、設施設備的維修沒有保障，將直接影響到房屋使用安全。”
物業(yè)管理人士認為，維修資金如果得不到保障，對于小區(qū)管理是一大隱患，建議從國家或者省市一級層面出臺相關法律法規(guī)，明確法律責任。比如，如果小區(qū)業(yè)主在主管部門發(fā)函幾個月內(nèi)仍不續(xù)繳的，可禁止其轉讓該房屋。
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