年初以來，市場(chǎng)陷入極度悲觀的預(yù)期之下，層出不窮的利好政策和瘋狂的“以價(jià)換量”，雙管齊下挽回了市場(chǎng)頹勢(shì)。在信貸政策以及持續(xù)降息、降準(zhǔn)的利好下，市場(chǎng)開始逐漸復(fù)蘇，無論開發(fā)商還是購房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期明顯開始樂觀。六七月份市場(chǎng)的火爆，也給金九銀十給了更多美好的預(yù)期。不過，在經(jīng)濟(jì)深度低迷，股市持續(xù)暴跌的背景下，惠州的開發(fā)商對(duì)今年的金九銀十的推貨策略似乎感到猶豫，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年九月的預(yù)告，推盤數(shù)量無論環(huán)比還是同比，均出現(xiàn)了明顯的下滑。

進(jìn)入下半年，惠州樓市月度成交節(jié)節(jié)攀升，僅在8月第二周才出現(xiàn)淡季跡象，市場(chǎng)整體預(yù)期非常良性。不過，即將進(jìn)入金九銀十的傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商在推貨層面卻尚未給出足夠的信心。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，惠州9月份預(yù)計(jì)開盤或加推的項(xiàng)目數(shù)量?jī)H為26個(gè)，相比8月份的29個(gè)樓盤下降10%，相比去年8月統(tǒng)計(jì)的9月推新數(shù)量(36個(gè)盤)更是猛降27.8%。從數(shù)據(jù)上看，傳統(tǒng)樓市“金九銀十”大不如前，甚至連傳統(tǒng)淡季都比不上。

有地產(chǎn)觀察人士對(duì)此分析，盡管今年6月、7月市場(chǎng)表現(xiàn)非常搶眼，但依然比較依賴“以價(jià)換量”的自我損耗極大的打法，在沒有新的政策刺激之前，很難對(duì)金九銀十形成太好的預(yù)期，不少開發(fā)商由于目前還沒有摸清市場(chǎng)走勢(shì)，可能暫時(shí)選擇觀望。

不過，面對(duì)市場(chǎng)的高庫存，開發(fā)商如果想快速走量，除了把金九銀十這個(gè)年內(nèi)最后的旺季和最佳的營銷節(jié)點(diǎn)利用到極致，似乎沒有其他選擇。由于目前惠州仍有不少開發(fā)商面臨極大的去庫存壓力，德威集團(tuán)營銷總監(jiān)黃建達(dá)表示，不排除會(huì)有些樓盤為搶占客戶資源和沖擊市場(chǎng)銷售量，而祭出讓利幅度驚人的促銷手段。

另有一些地產(chǎn)觀察人士判斷，本周二央媽降息降準(zhǔn)，對(duì)樓市又是一劑強(qiáng)心針，有了新的利好政策刺激，預(yù)計(jì)到了九月份開發(fā)商新推盤和加推的數(shù)量會(huì)有增加。而對(duì)于金九銀十有購房計(jì)劃的消費(fèi)者，黃建達(dá)建議，大多數(shù)房企的利潤(rùn)空間已經(jīng)非常薄，降價(jià)的空間極其有限，購房者如果確實(shí)有置業(yè)需求，又有足夠的經(jīng)濟(jì)條件，遇到有促銷的樓盤，完全可以出手購買了。

觀點(diǎn)

今年金九銀十樓市將量升價(jià)跌

黃建達(dá)，德威集團(tuán)營銷總監(jiān)

每年的金九銀十都是樓市銷售旺季，成交量必然會(huì)好于其他月份，從目前的市場(chǎng)趨勢(shì)來看，今年的金九銀十，不會(huì)有什么意外，惠州樓市的成交量應(yīng)該同樣會(huì)像往年一樣出現(xiàn)環(huán)比8月上升，而價(jià)格受大環(huán)境影響，加上多數(shù)開發(fā)商為抓住傳統(tǒng)的旺季出貨，采取以價(jià)換量的促銷手段，價(jià)格應(yīng)會(huì)略有下降。

由于當(dāng)前惠州樓市庫存量仍然很高，不少開發(fā)商的去庫存壓力非常大，因此，他們會(huì)抓住今年最后一個(gè)最佳的旺季營銷節(jié)點(diǎn)，大量推貨，去庫存沖擊業(yè)績(jī)。由此不排除會(huì)有樓盤為搶占客戶資源和沖擊市場(chǎng)銷售量，而祭出讓利幅度驚人的促銷手段。

現(xiàn)在這種剛需為王的市場(chǎng)，存量大的開發(fā)商，特別是大戶型比例較大的樓盤，都面臨較大的回款壓力。尤其是金山湖、惠博片區(qū)等片區(qū)的樓盤，但凡涉及存量大的，又要資金回籠的，或者存量雖然不大，但資金非常緊缺的，都很可能會(huì)有比較大的促銷動(dòng)作。

由于目前惠州樓市的調(diào)整其實(shí)已基本到位，開發(fā)商的成本不斷高企，價(jià)格卻不漲反跌，大多數(shù)房企的利潤(rùn)空間已經(jīng)非常薄，降價(jià)的空間極其有限，這種情況之下，對(duì)于購房者來說，其實(shí)已經(jīng)沒有必要再觀望了，如果確實(shí)有置業(yè)需求，又有足夠的經(jīng)濟(jì)條件，遇到有促銷的樓盤，完全可以出手購買了。

開發(fā)商要想走貨 降價(jià)或是最好選擇

胡光宇，惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理

金九銀十也是開發(fā)商的期待而已，在行業(yè)看來金九銀十是房地產(chǎn)黃金時(shí)代的最美好的回憶。在類似于惠州這樣以買方主導(dǎo)的市場(chǎng)而言，供求失衡是主旋律，這種背景下，傳統(tǒng)的購房黃金時(shí)段9、10月份的存在是剩下概念，購房者更不會(huì)刻意在這個(gè)時(shí)段選擇購房，除非是價(jià)格上真的無法拒絕。但在9、10月份市場(chǎng)的推貨數(shù)量必然會(huì)增加，這不是開發(fā)商刻意的安排，很多項(xiàng)目的推售節(jié)點(diǎn)也放在了下半年，傳統(tǒng)意義上的暑期因?yàn)樘鞖庋谉岬仍蚴欠康禺a(chǎn)的傳統(tǒng)銷售淡季。但在2012年之后，9、10月份在行業(yè)的話事權(quán)開始越來越低。

今年的9、10月份可以肯定的是市場(chǎng)的亮點(diǎn)依然有限，在去庫存壓力高企的局勢(shì)下，大批新盤的集中入市，會(huì)給市場(chǎng)造成巨大的壓力，尤其是惠博沿江路板塊和仲愷片區(qū)，面臨最大的問題則是產(chǎn)品高度同質(zhì)化，片區(qū)的購買力偏弱，外來人口導(dǎo)入較少，基礎(chǔ)設(shè)施配套處于幾部階段。唯一能批的就是價(jià)格，惠博片區(qū)價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)開始上演，現(xiàn)在的問題是誰更狠。而仲愷片區(qū)的問題更為嚴(yán)重，其9、10月份的供應(yīng)量超過金山湖片區(qū)，但本身購買力極弱，很多開盤發(fā)售的項(xiàng)目的數(shù)據(jù)都極為慘淡，那怎么賣？不降價(jià)估計(jì)沒人看，降價(jià)了也未必能走得好。還有一個(gè)事實(shí)就是，很多開發(fā)商還要等著9、10兩個(gè)月的業(yè)績(jī)?nèi)ブЦ豆こ炭?，以及供?yīng)商的款項(xiàng)，回款成為銷售必然的壓力，怎么辦？只能降價(jià)。金山湖片區(qū)相比較而言，客戶群體來源更廣，與此同時(shí)期片區(qū)的價(jià)值體系已經(jīng)建立，有了標(biāo)簽，類似于水岸城、凱旋城、中洲這樣的項(xiàng)目銷售應(yīng)該還是處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的狀態(tài)，但要大規(guī)模沖量還是比較難。