6月初，一則保利地產(chǎn)入股上置集團(tuán)公告成為熱點(diǎn)。但這熱點(diǎn)和股市一樣，沒(méi)維持多久就再次遇冷。
8月14日晚間，上置集團(tuán)和保利地產(chǎn)同時(shí)發(fā)布公告稱，由于協(xié)議各方在后續(xù)談判過(guò)程中未能就認(rèn)購(gòu)條款達(dá)成一致意見(jiàn)，經(jīng)各方友好協(xié)商，于2015年8月14日簽署了一份終止確認(rèn)書，各方同意本次投資意向即時(shí)終止。
時(shí)隔僅兩月，各方均看好的收購(gòu)戛然而止，相比于僅有百余字的公告，各種緣由顯然更耐人尋味。受此消息影響，近日上置集團(tuán)復(fù)牌低開(kāi)低走。而保利地產(chǎn)本就不高的股價(jià)再次出現(xiàn)波動(dòng)。
抄底上置未遂
今年6月5日，保利地產(chǎn)分別與上置集團(tuán)有限公司及其控股母公司上置投資控股有限公司簽署股份投資意向書。公司或全資附屬公司擬以0.25港元/股的價(jià)格現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)上置集團(tuán)新發(fā)股份。股份認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，公司或全資附屬公司將成為上置集團(tuán)持股30%以上的單一最大股東。
當(dāng)時(shí)，對(duì)于保利地產(chǎn)的洽購(gòu)，各方看好，皆認(rèn)為這是一筆相當(dāng)劃算的買殼投資。
時(shí)隔僅兩月，各方均看好的收購(gòu)卻戛然而止，相比于僅有百余字的公告，背后緣由顯然更耐人尋味。
為此，記者致電保利地產(chǎn)投資者相關(guān)部門，該部門一工作人員回應(yīng)稱：保利之所以簽訂不具約束力的備忘錄，是為了給自己留下一個(gè)后退的機(jī)會(huì)并經(jīng)過(guò)內(nèi)部的最終磋商，認(rèn)為這筆交易并不能使得股東利益最大化，沒(méi)有達(dá)到安全、合理的預(yù)期，所以終止。
最后，該工作人員還補(bǔ)充說(shuō)：“這筆交易屬于公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，與大股東的重組并沒(méi)有太大的關(guān)系。而交易的終止對(duì)保利地產(chǎn)并不算利空。”
雖然上置集團(tuán)并未就此事作出回復(fù)，但在第三方看來(lái)，公告中的“未能就認(rèn)購(gòu)條款達(dá)成一致意見(jiàn)”則有多種解釋。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析認(rèn)為：“保利地產(chǎn)和上置都在尋求新的發(fā)展機(jī)會(huì)，但沒(méi)有在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)入。”
此外，上置集團(tuán)在過(guò)往的發(fā)展中由于管理以及發(fā)展方向不明確等也使得其在收購(gòu)決策上產(chǎn)生猶豫。資料顯示，2014年6月和8月，上置集團(tuán)獨(dú)立非執(zhí)行董事及審核委員會(huì)主席姜燮富以及執(zhí)行董事、董事會(huì)副主席行政總裁蔣旭東先后掛印而去。
相比之下，研究機(jī)構(gòu)CRIC分析認(rèn)為，雙方終止收購(gòu)主要是前期的收購(gòu)協(xié)議約束力不足以及收購(gòu)的價(jià)格過(guò)低導(dǎo)致。
其次，保利地產(chǎn)以0.25港元/股低價(jià)進(jìn)行抄底，這一價(jià)格是公告當(dāng)天上置收盤價(jià)的三分之一，即便在經(jīng)歷股市大跌和主席被帶走的雙重影響下，上置的股價(jià)依然沒(méi)有低于0.25港元/股。截至14日停牌前，上置的股價(jià)為0.35港元/股?？梢?jiàn)保利地產(chǎn)給出的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上置的價(jià)值。
此外，5月以來(lái)，一線城市全面升溫，尤其是高端項(xiàng)目更是不乏熱銷。而上置在上海有非常多的項(xiàng)目，且以高端為主，和時(shí)下市場(chǎng)走勢(shì)非常吻合，此時(shí)出售給保利地產(chǎn)，進(jìn)一步加大了出售價(jià)格和實(shí)際價(jià)值的落差。
公開(kāi)資料亦顯示，截至2014年底，上置集團(tuán)可售物業(yè)96.2萬(wàn)方，多為高端項(xiàng)目；土地儲(chǔ)備約290萬(wàn)平方米，其中上海約140萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)有盧灣豪宅項(xiàng)目華府天地等；項(xiàng)目同時(shí)分布無(wú)錫、?？诤蜕蜿?yáng)。
另一方面，保利地產(chǎn)收購(gòu)上置和上置主席施健被帶走執(zhí)行監(jiān)視居住的措施是同一天。不難推測(cè)，保利地產(chǎn)在收購(gòu)中抓住了上置受到主席被帶走事件影響軍心不穩(wěn)的時(shí)機(jī)。時(shí)隔兩個(gè)月，上置集團(tuán)穩(wěn)住陣腳之后，再次考量這次收購(gòu)，“價(jià)和值”差距太大，終止交易也在情理之中。
擴(kuò)張難題
雖然收購(gòu)折戟并沒(méi)有給保利地產(chǎn)帶來(lái)收益以及損失，但也不能掩蓋保利在整合擴(kuò)張上遇到的問(wèn)題。
保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾于2013年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示：“最保守估計(jì)，2020年保利銷售達(dá)到2000億元不是太大問(wèn)題。”愿景很美好，但事實(shí)卻是僅以2014年底千億企業(yè)的綜合業(yè)務(wù)指標(biāo)做對(duì)比，保利地產(chǎn)的銷售額、總資產(chǎn)、土地儲(chǔ)備分別排在第四位，城市進(jìn)入排在第五位，整體來(lái)看在千億企業(yè)的角逐中仍處于劣勢(shì)。
“目前，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來(lái)越高，大型民營(yíng)房企可以通過(guò)并購(gòu)使得規(guī)模越來(lái)越大，小型房企則被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；而像招商這樣的大型央企則可以依靠大股東的在整合擴(kuò)大自己的規(guī)模。”
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁對(duì)本報(bào)透露：“倘若保利地產(chǎn)意欲盡快實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，將要加大拿地、并購(gòu)以及與保利置業(yè)整合的力度。”
但在保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合問(wèn)題上，雙方卻不給力。除了管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上“正在籌劃”的發(fā)聲外，鮮有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展公布。大多數(shù)時(shí)候，兩家公司都在各自拿地?cái)U(kuò)充、各自銷售以及在共同進(jìn)入的城市中互為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。截至2014年年底，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)重疊城市已經(jīng)由原來(lái)的4個(gè)漲到現(xiàn)在的7個(gè)，新添北京、貴陽(yáng)和佛山三市。
顯然，兩家企業(yè)城市布局的重疊使得其同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題愈演愈烈，整合更難下手。而保利地產(chǎn)的擴(kuò)張也因此受到一定的阻力。
“保利地產(chǎn)電話會(huì)議曾提出，未來(lái)加快并購(gòu)擴(kuò)張規(guī)模，希望在這一兩年內(nèi)達(dá)到2000億的規(guī)模。并購(gòu)的對(duì)象也可能是有大量土地儲(chǔ)備的國(guó)企和民企，其中首選想要退出房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)企。”竺勁進(jìn)一步分析稱。
以此次失敗的收購(gòu)為例，上置本可以為保利地產(chǎn)帶來(lái)A+H兩個(gè)上市平臺(tái)以及290萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。畢竟，對(duì)于曾經(jīng)兩次曲線海外融資的保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，雖然有兄弟公司保利置業(yè)在香港占位，但如何打開(kāi)海外資本市場(chǎng)的大門依然是保利急需解決的問(wèn)題。
在收購(gòu)上的著力，使得保利地產(chǎn)在公開(kāi)土地市場(chǎng)的身影減少。
從當(dāng)月土地成交總價(jià)與銷售金額的比值來(lái)看，7月為8.46%，與上月基本持平，但依舊明顯小于今年的月均12%和去年的31%，與本年月度最高值相比也有大幅回落。
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