8月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速環(huán)比下降。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)界大佬齊聚海南博鰲地產(chǎn)論壇，發(fā)出“看多”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的呼聲。

樓市銷量增速下滑 不改業(yè)內(nèi)后市看好態(tài)度

受“330政策”、降準(zhǔn)降息、公積金政策利好，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向好。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月百城房屋成交均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，6月百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，而7月百城住宅均價(jià)漲幅環(huán)比收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。在利好政策刺激下的樓市，現(xiàn)已呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)后的放緩跡象。

這種漲幅趨緩的形勢(shì)未影響房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)下半年市場(chǎng)整體“看多”。最為明顯的表現(xiàn)在于，今年觀點(diǎn)博鰲地產(chǎn)論壇氛圍已經(jīng)完全不同于去年“下行通道中的房地產(chǎn)”，整理趨向于樂(lè)觀。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一將7月銷量增速放緩原因歸結(jié)于“季節(jié)性因素”，他稱，7、8月全國(guó)商品房的銷售量估計(jì)低于6月銷售量，近幾年情況均類似，但“今年全年的銷售量肯定會(huì)好于去年”。至于房?jī)r(jià)，他分析，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)會(huì)總體穩(wěn)定，但一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)會(huì)溫和上漲。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，“近幾年房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三起三落大高潮，此輪是第三落的最低潮開(kāi)始往回走，5-6月房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，僅是降幅收窄，9月以后房?jī)r(jià)漲幅可能恢復(fù)到正負(fù)零以上”。

新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也樂(lè)觀看待下半年市場(chǎng)，“新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期已經(jīng)來(lái)臨，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，下半年很可能會(huì)增長(zhǎng)超過(guò)5%到6%”。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，“肯定是看多”，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司原董事長(zhǎng)劉曉光表示。“但如果希望房地產(chǎn)再像過(guò)去那樣火爆，是肯定不會(huì)再有了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有平穩(wěn)增長(zhǎng)的前景”，央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱也稱。

基于樓市前期調(diào)整，成交數(shù)據(jù)下滑，在政策利好刺激下，業(yè)界集體看好房地產(chǎn)后市情況，而在真實(shí)需求關(guān)系未改變的情況下，如果沒(méi)有后續(xù)寬松政策陸續(xù)出臺(tái)，這輪刺激作用能持續(xù)多久還未可知，業(yè)界的樂(lè)觀可能很難覆蓋到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)。

三四線城市樓市仍未回暖 大腕不擔(dān)心消費(fèi)需求

樓市在經(jīng)歷2014年調(diào)整后，逐漸暴露樓市庫(kù)存高企與供需關(guān)系不平衡的實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)，及城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象讓市場(chǎng)開(kāi)始擔(dān)憂，靠政策刺激的樓市短期走強(qiáng)后，能夠持續(xù)多久，“去庫(kù)存”與“消費(fèi)力”成為后期影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素。

“中央政府沒(méi)有取消限購(gòu)說(shuō)明市場(chǎng)需求仍然存在”，任志強(qiáng)借此來(lái)揭露市場(chǎng)真相。朱中一表示，今年后幾個(gè)月，在信貸政策和住房公積金政策的繼續(xù)支持下，自住性、改善性需求還會(huì)繼續(xù)釋放。劉曉光也稱，“只要人民幣是貶值狀態(tài)，房地產(chǎn)需求就不會(huì)降下來(lái)，因?yàn)榉课菔亲詈玫谋Ｖ诞a(chǎn)品”。

但從樓市成交分化數(shù)據(jù)可以看出，在“330政策”刺激過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的是一線城市和部分二線城市，其余城市并未受利好影響，“供過(guò)于求”的市場(chǎng)境況仍然存在，三四線城市仍受“需求不足”所困擾。

從限購(gòu)放開(kāi)影響來(lái)看，目前全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳四大一線城市維持限購(gòu)。四大城市常住人口加起來(lái)為7155.17萬(wàn)人，僅占總?cè)珖?guó)總?cè)丝?3.6億的5.26%。即使限購(gòu)全部放開(kāi)，所能增加的市場(chǎng)需求仍然有限，且限購(gòu)政策放開(kāi)帶來(lái)的需求增長(zhǎng)并不具有傳導(dǎo)效應(yīng)。

“利率影響大于限購(gòu)”，任志強(qiáng)曾經(jīng)表達(dá)過(guò)此觀點(diǎn)，他曾多次提到“個(gè)人貸款”政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的至關(guān)重要性。目前看來(lái)，盡管330政策將二手房貸款首付比例降低至總房?jī)r(jià)的四成，但據(jù)報(bào)道，全國(guó)多地銀行提高二套房門檻，并未執(zhí)行首付四成政策。另外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未走出“三期疊加”，降息可能性仍大。盤活公積金存量的政策仍在陸續(xù)的摸索推出。以上三大領(lǐng)域均有放松空間，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能能起到有效釋放需求的作用。

作為投資屬性，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值的“黃金十年”已經(jīng)過(guò)去。“房地產(chǎn)行業(yè)不再是高利潤(rùn)、高空間行業(yè)”，匯聯(lián)金融服務(wù)控股有限公司執(zhí)行董事、首席運(yùn)營(yíng)官郭馨孺表示。另外，各種金融產(chǎn)品面市擴(kuò)展了市場(chǎng)投資渠道，樓市投資資金將會(huì)被分流。德信資本董事長(zhǎng)陳義楓曾表示，今后買房想持續(xù)每年10%的收益率不太容易。且不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)買房屋更適合剛性需求和改善型需求，投資性需求不宜再進(jìn)場(chǎng)。

“需求”端存在不同城市分化現(xiàn)象，“供應(yīng)”端去庫(kù)存方面則呈現(xiàn)些微好轉(zhuǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站6月24日刊文表示，5月末商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

房地產(chǎn)投資增速下滑 業(yè)內(nèi)呼吁政策繼續(xù)松動(dòng)

統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2015年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52562億元，同比名義增長(zhǎng)4.3%，增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資35380億元，增長(zhǎng)3.0%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐月回落，全國(guó)商品房銷售面積則持續(xù)上升。從6月各主要指標(biāo)的增速上來(lái)看，在5項(xiàng)主要指標(biāo)中有2項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別是商品房新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和商品房銷售面積兩項(xiàng)指標(biāo)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持增長(zhǎng)，但增速回落。

國(guó)家信息中心報(bào)告稱，銷售形勢(shì)改善并沒(méi)有帶動(dòng)新開(kāi)工、土地購(gòu)置等先行指標(biāo)好轉(zhuǎn)，表明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足，但“房地產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)會(huì)在三季度企穩(wěn)回升”。部分機(jī)構(gòu)也預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的繼續(xù)改善，房地產(chǎn)投資有望在三季度企穩(wěn)。

作為曾經(jīng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，有分析認(rèn)為房地產(chǎn)投資影響固定資產(chǎn)投資，進(jìn)而影響“穩(wěn)增長(zhǎng)”，持續(xù)的寬松支持政策出臺(tái)實(shí)有必要。

瑞穗證券董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，“房地產(chǎn)還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)”，“下一步相關(guān)政策繼續(xù)應(yīng)該朝著房地產(chǎn)政策松動(dòng)的方向發(fā)展”。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，“房地產(chǎn)行業(yè)占固定資產(chǎn)投資僅20%，但它對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響占50%。說(shuō)明房地產(chǎn)投資急劇回落，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力是非常大的”。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策是否出臺(tái)，仍在各方期待之中。而在中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)中，結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咴鲩L(zhǎng)滑向中高速增長(zhǎng)，寬松的政策成為避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的其中一個(gè)手段，多位專家及機(jī)構(gòu)均預(yù)期下半年可能將繼續(xù)出臺(tái)降準(zhǔn)、降息等政策，在這種寬松的政策氛圍中，房地產(chǎn)行業(yè)將受益其中。