中原地產(chǎn)、中信建投分析人士表示，央行主動(dòng)讓人民幣貶值，是應(yīng)對(duì)美元進(jìn)入加息周期的防御性舉動(dòng)，目前還不能判斷人民幣貶值趨勢(shì)已經(jīng)形成。萬科高級(jí)副總裁譚華杰表示，中國(guó)房?jī)r(jià)整體在10年內(nèi)基本安全，但房?jī)r(jià)單邊上漲已經(jīng)結(jié)束，波動(dòng)加大。而此次的人民幣大幅貶值，正是樓市波動(dòng)的意外推手。
8月11-12日，央行接連“搶頭條”，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)報(bào)6.3306，貶值超2000點(diǎn)。
一夜之間，持續(xù)十年的人民幣升值似乎將要逆轉(zhuǎn)。潘多拉的魔盒打開，以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，是否將步入下降通道?
包括中原地產(chǎn)、中信建投在內(nèi)的分析人士表示，央行主動(dòng)讓人民幣貶值，是應(yīng)對(duì)美元進(jìn)入加息周期的防御性舉動(dòng)，目前還不能判斷人民幣貶值趨勢(shì)已經(jīng)形成。
而今年以來的樓市回暖，在3·30新政加持下，盡管7月出現(xiàn)下滑，但成交相對(duì)仍處高位，易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱認(rèn)為，經(jīng)過7、8月淡季之后，9月市場(chǎng)有望迎來反彈，回暖持續(xù)可期。
此前，萬科高級(jí)副總裁譚華杰曾對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，中國(guó)房?jī)r(jià)整體在10年內(nèi)基本安全，但房?jī)r(jià)單邊上漲已經(jīng)結(jié)束，波動(dòng)加大。而此次的人民幣大幅貶值，正是樓市波動(dòng)的意外推手。
短期影響海外融資
得益于包括人民幣持續(xù)升值在內(nèi)，過去十年內(nèi)房?jī)r(jià)不斷被抬高。
以上海為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的二手房成交均價(jià)數(shù)據(jù)顯示，從2005年1月到2014年2月，上海市區(qū)房?jī)r(jià)從1.33萬元/平方米上漲到3.82萬元/平方米，9年上漲1.87倍。
進(jìn)入2015年以來，受美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期升溫、世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不穩(wěn)、全球大宗商品價(jià)格下挫等因素影響，今年以來全球多數(shù)新興經(jīng)濟(jì)體遭遇顯著的貨幣貶值。從國(guó)內(nèi)來說，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，同時(shí)貨幣政策的持續(xù)寬松也造成了自身貶值的訴求，這一次校正對(duì)于人民幣來說亦是合乎情理的。
盡管如此，房地產(chǎn)連續(xù)兩天的貶值還是給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了沖擊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，雖然目前看貶值的趨勢(shì)未確立，但短期對(duì)房企的海外融資等將形成負(fù)面影響。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：6月房企海外融資合計(jì)33.25億美元，相比5月份的65.1億美元，下調(diào)幅度達(dá)到了48.9%。在5月創(chuàng)年內(nèi)新高后，房企海外融資難度加大。前7月房企合計(jì)海外融資183.1億美元，同比2014年同期431.54億跌幅達(dá)到了57.6%。
中信建投發(fā)布的報(bào)告也表示，人民幣貶值對(duì)房企最切實(shí)的影響是在于海外融資環(huán)境發(fā)生變化。一方面資金可能回流美國(guó)市場(chǎng)造成供需結(jié)構(gòu)倒轉(zhuǎn)，海外市場(chǎng)資金利率上行壓力加大;另一方面人民幣貶值預(yù)期上升可能帶來企業(yè)外債融資成本高昂，外債利息支出、償還成本提高。
然而對(duì)于國(guó)內(nèi)上市房企以及部分內(nèi)房股而言，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)融資渠道趨于暢通的背景下，海外融資的影響其實(shí)有限。
中信建投表示，目前海外融資依然僅限于部分龍頭企業(yè)，且海外融資的比重也相對(duì)較小。而規(guī)模房企如今仍能享受相對(duì)低的利率，中小房企則需要思考海外融資的必要性。另一方面保利、萬科等巨頭已經(jīng)成功發(fā)行中票、公司債等，融資渠道拓寬使得房企整體融資成本中樞下移，能夠有效對(duì)沖海外融資成本影響。
中金公司地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭也指出，通過梳理A股地產(chǎn)公司海外發(fā)債情況可見，A股地產(chǎn)公司海外發(fā)債占總債務(wù)比不超過15%，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。
居民資產(chǎn)配置多元化
中國(guó)人民銀行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿表示，人民幣中間價(jià)大跌兩千點(diǎn)，是由于此次完善報(bào)價(jià)機(jī)制所帶來的一次性調(diào)整，不應(yīng)該被解讀為人民幣將出現(xiàn)趨勢(shì)性貶值。
張大偉提出，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然平穩(wěn)，所以出現(xiàn)趨勢(shì)性的長(zhǎng)期貶值可能性不大，但市場(chǎng)相關(guān)方必須做好預(yù)案，防止巨量的海外融資發(fā)生匯率風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)房企資金鏈緊張。
中信建投報(bào)告指出，當(dāng)前環(huán)境與此前最大的不同在于“存款大搬家”，居民資產(chǎn)配置發(fā)生了較大的變化，2012年以后高凈值投資者房地產(chǎn)投資的比重開始出現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)2015年在資本市場(chǎng)的投資份額有望和房地產(chǎn)持平。人民幣貶值壓力下，居民資產(chǎn)配置中房地產(chǎn)的配置比重是否進(jìn)一步下降，目前還沒有數(shù)據(jù)支撐，但預(yù)計(jì)趨勢(shì)是下降的。
張大偉分析，人民幣貶值后，將更有利于抑制樓市投資投機(jī)需求。而由于資源分配的不均衡，全國(guó)一二線城市和三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)，地段仍然是買房最重要的因素之一，一二線城市的核心地塊作為居住需求，價(jià)格仍然可以支撐。
建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東則認(rèn)為，相對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，中國(guó)居民配置海外資產(chǎn)的積極性將會(huì)提高。根據(jù)RP Data房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，隨著2014年底澳洲房?jī)r(jià)的一波強(qiáng)勁增長(zhǎng)，澳州首府城市全年房?jī)r(jià)平均增幅飆高至7.9%，在20國(guó)集團(tuán)中位居第四，成為移民、置業(yè)新熱土。
他指出，美國(guó)年內(nèi)加息的可能性不大，“因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是有些周折的，去年的情況特別好，但今年上半年有一些反復(fù)，所以初步判斷加息的可能性不大。”
對(duì)于今年下半年的樓市，張大偉認(rèn)為，各線城市7月集體成交下滑，既有市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的因素，也有前期市場(chǎng)沖高帶來的階段性回調(diào)帶來的影響。他預(yù)計(jì)后期，更多的地方樓市救市政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。但因?yàn)楦鞯厥袌?chǎng)目前庫(kù)存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對(duì)一二線城市影響相對(duì)較大。
值得注意的是，盡管7月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比下滑，但相對(duì)來說仍處于今年的成交高位，樓市回暖趨勢(shì)似乎并未改變。易居中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的8月份前十天，延續(xù)了7月份走勢(shì)，一線城市僅上海、深圳成交上漲，北京、廣州分別環(huán)比下滑11.38%及28.46%。二線城市下滑更為明顯，僅武漢表現(xiàn)搶眼，環(huán)比上漲30.84%。
“8月份情況雖然不會(huì)特別好，但也沒必要過于悲觀，基本面沒有大的變化，政策面也不會(huì)有大的調(diào)整。”丁祖昱說，8月份后20天隨著最惡劣氣候的過去，房地產(chǎn)的淡季也將進(jìn)入尾聲。離“金九銀十”越來越近，開發(fā)商的注意力也都集中到了即將到來的9月份，各地諸多樓盤都已蓄力，將在9月開盤。
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