不久前，網(wǎng)上一則“中國(guó)人推高日本房?jī)r(jià)”的新聞，引起廣泛關(guān)注。盡管，近兩年日本房?jī)r(jià)的迅速回升與中國(guó)買家并無(wú)太大關(guān)系，但日本的確正在成為中國(guó)投資客的新目的地。

與熱衷投資美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞房產(chǎn)的“土豪”相比，意向投資日本房產(chǎn)的中國(guó)買家以中產(chǎn)階層為主——日元貶值、購(gòu)房門檻相對(duì)較低、較高的租金回報(bào)，成為吸引內(nèi)地中產(chǎn)階層圓海外購(gòu)房夢(mèng)的重要因素。公寓、酒店等高租金回報(bào)率的物業(yè)類型，成為中國(guó)買家的首選。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)房地產(chǎn)海外投資達(dá)到165億美元，比2013年增長(zhǎng)了46%。今年，中國(guó)購(gòu)房者投資海外市場(chǎng)的熱情還在不斷高漲。繼澳大利亞、美國(guó)之后，購(gòu)房者的目標(biāo)開(kāi)始轉(zhuǎn)移到亞洲，日本成為中國(guó)投資者一個(gè)新的購(gòu)房目的地。

為國(guó)內(nèi)購(gòu)房者提供海外置業(yè)服務(wù)的居外網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年第二季度中國(guó)人對(duì)日本房地產(chǎn)的購(gòu)買意愿指數(shù)為2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，這個(gè)指數(shù)僅為100。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)多方采訪了解到，北京、上海越來(lái)越多的投資客開(kāi)始通過(guò)不同渠道進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比澳大利亞、美國(guó)已經(jīng)是比較成熟的國(guó)外市場(chǎng)，日本市場(chǎng)比較低門檻的投入和未來(lái)的前景正不斷被中國(guó)人看好。

走，去日本買房

2015年發(fā)布的胡潤(rùn)百富榜中，中國(guó)超高凈值人群約17000人，總資產(chǎn)規(guī)模約31萬(wàn)億元人民幣，平均資產(chǎn)規(guī)模18.2億元人民幣。而這些超高凈值人群超過(guò)80%有海外投資需求，這里面的市場(chǎng)還在不斷加大。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，北京一家房地產(chǎn)公司每月組織兩次資產(chǎn)投資旅行團(tuán)，這個(gè)為期三天、每次40人的旅行團(tuán)前往日本東京和大阪的目的是為了在海外尋求安全的投資目的地。上海的類似投資旅行團(tuán)也將于近期啟程赴日。

搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)人咨詢?nèi)毡痉慨a(chǎn)的人數(shù)正在快速增長(zhǎng)，中國(guó)人2015年上半年購(gòu)買日本房產(chǎn)的成交金額是2014年下半年的3倍。搜房網(wǎng)駐日本大阪公司的周一楠表示，來(lái)自中國(guó)的購(gòu)房者比去年同期增加了20%左右。

“我每天利用微信和QQ與來(lái)自中國(guó)各地的潛在購(gòu)買者聯(lián)絡(luò)，達(dá)成購(gòu)買意向后買家會(huì)直接過(guò)來(lái)交錢，目前的交易量是過(guò)去的3倍。”日本東京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張艷(化名)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。在接受本報(bào)記者采訪的時(shí)候，已經(jīng)晚上9點(diǎn)，他正在帶一位中國(guó)買家去看一套房屋。

世邦魏理仕發(fā)布2015年第一季度海外赴日本房產(chǎn)投資報(bào)告顯示，在今年1月至3月期間，海外投資者購(gòu)買日本房產(chǎn)共花費(fèi)1580 億日元(約127億美元)，占日本房產(chǎn)投資總價(jià)值的14%。對(duì)此，世邦魏理仕認(rèn)為盡管日本房產(chǎn)投資仍以國(guó)內(nèi)投資客為主(86%)，但海外投資對(duì)日本房產(chǎn)市場(chǎng)的影響正在擴(kuò)大。

上述報(bào)告進(jìn)一步指出，在日本，大東京地區(qū)(包括東京23個(gè)區(qū)在內(nèi)的所有地區(qū))是最受海外買家歡迎的房產(chǎn)投資地區(qū)。從東京各地區(qū)來(lái)看，“中心五區(qū)”是最受海外歡迎的投資地區(qū)。值得注意的是，名古屋與大阪地區(qū)在房產(chǎn)投資市場(chǎng)“異軍突起”，兩地在2015年第一季度房產(chǎn)投資總額同比增長(zhǎng)48%，達(dá)到2260億日元，正在逐漸拉近與東京市場(chǎng)的距離。

公寓、酒店物業(yè)成首選

搜房網(wǎng)通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)人赴日投資最喜歡的標(biāo)的是50萬(wàn)~100萬(wàn)元人民幣的單身公寓。此外，還有一大批客戶投資200 萬(wàn)~500 萬(wàn)元人民幣的住宅。同時(shí)，還有少量客戶是購(gòu)買土地進(jìn)行投資，金額一般在500萬(wàn)人民幣以上。

日本當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，單身公寓的興起主要是東京龐大的需求。據(jù)搜房資料，在過(guò)去3年內(nèi)其人口增長(zhǎng)量超過(guò)10萬(wàn)，日本國(guó)內(nèi)新興高科技企業(yè)與學(xué)生人流逐漸向東京搬遷，租賃市場(chǎng)擴(kuò)張兇猛。而在20世紀(jì)90年代，日本曾面對(duì)了老齡化嚴(yán)重問(wèn)題，其65歲人口占比一度增至16.68%。

而日本的酒店也逐漸受到熱捧。

公開(kāi)資料顯示，2014年日本最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團(tuán)收購(gòu)了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂(lè)部度假村，該度假村是東京迪士尼度假區(qū)的公認(rèn)酒店，總值約350億日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K。其在去年6月已購(gòu)置了377間房的沖繩島萬(wàn)麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產(chǎn)總共耗資125億日元。

但是也有觀點(diǎn)認(rèn)為酒店并不適合投資，因?yàn)楫?dāng)前日本的旅游業(yè)并不那么發(fā)達(dá)，尤其是在福島核電站發(fā)生核泄漏之后，中國(guó)游客更是減少了對(duì)日本的觀光。

盡管如此，不少國(guó)內(nèi)買家仍然持看多態(tài)度，日本酒店地產(chǎn)回報(bào)相對(duì)較高也是主因。搜房網(wǎng)給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者的一份報(bào)告顯示，日本酒店地產(chǎn)2014年回報(bào)率已經(jīng)升至10.4%，過(guò)去三年來(lái)，日本酒店單間回報(bào)每年上漲約10%，領(lǐng)先于如美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、新加坡等主要市場(chǎng)。此外，日本酒店收費(fèi)低于其他主要經(jīng)濟(jì)體。日均消費(fèi)為123美元，而新加坡和法國(guó)則分別達(dá)到236美元和220美元。

事實(shí)上，亞洲國(guó)家日本、韓國(guó)一直受到中國(guó)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的偏好，包括綠地集團(tuán)、連合地產(chǎn)都選擇在韓國(guó)濟(jì)州島進(jìn)行了房地產(chǎn)投資。“國(guó)內(nèi)越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商將面臨下行的市場(chǎng)，亞洲將成為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商海外投資的新的地點(diǎn)。”連合地產(chǎn)CEO許仰東認(rèn)為。

賺錢的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪國(guó)內(nèi)、日本業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者獲悉，日元貶值促使了不少中國(guó)人去日本買房。目前日元處于匯率最低點(diǎn)，而人民幣貶值的預(yù)期也在不斷上升，那么現(xiàn)在去日本購(gòu)房則是一個(gè)最佳時(shí)期。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前東京中心六區(qū)的公寓價(jià)格正在不斷上漲，同比去年增長(zhǎng)13.4%，70平方米公寓平均要價(jià)已經(jīng)達(dá)到6492萬(wàn)日元(約330萬(wàn)人民幣)。作為日本的政治與經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域——千代田區(qū)(日本國(guó)會(huì)、最高法院及中央省廳等在該區(qū))，70平方米公寓平均要價(jià)接近9000萬(wàn)日元(約456萬(wàn)人民幣)。

正是由于日本東京房?jī)r(jià)的上漲，而其首都圈中心區(qū)域的房屋供應(yīng)量又十分有限，因此業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)至2016年?yáng)|京中心區(qū)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲。

也有日本房產(chǎn)投資顧問(wèn)表示，日本租賃市場(chǎng)成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產(chǎn)后的租賃回報(bào)率較為可觀，高達(dá)10%左右，而中國(guó)的房屋租賃回報(bào)率只有約2%~3%。

雖然有如此好的前景，但是東京房?jī)r(jià)仍低于全球其他主要城市。也有媒體曾報(bào)道，2013年中國(guó)買家以近400萬(wàn)人民幣的價(jià)格在日本東京投資購(gòu)買了一套房子，目前估值420萬(wàn)人民幣，而每個(gè)月收入約9300元。但是當(dāng)時(shí)1元人民幣可兌14日元，現(xiàn)在已經(jīng)變成將近20日元了，日元貶值約40%，如果這樣計(jì)算中國(guó)買家不賺反賠。

此外，由于缺乏對(duì)日本房產(chǎn)項(xiàng)目以及當(dāng)?shù)胤傻牧私?，中?guó)投資者可能會(huì)面臨種種風(fēng)險(xiǎn)，如，日本的租賃政策保護(hù)房客利益，房客不主動(dòng)搬走，房東不能趕走房客。有媒體報(bào)道，在日本，曾發(fā)生房客不搬走導(dǎo)致房主賣房交易失敗的情況。

臺(tái)灣信義房屋日本東京分公司總經(jīng)理KennyHo曾表示，一些開(kāi)發(fā)商只愿意將樓盤中不超過(guò)20%的房子賣給外國(guó)人，日本人本身也不喜歡周圍太多外國(guó)人。

其他風(fēng)險(xiǎn)還包括房屋的高折舊率、地震等自然災(zāi)害高發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)各種稅費(fèi)保險(xiǎn)等。

還有媒體報(bào)道，由于日本住房自有率較高，且日本老齡化問(wèn)題嚴(yán)重，房屋過(guò)剩的問(wèn)題將會(huì)在2020 年奧運(yùn)會(huì)后變得更加嚴(yán)重，這會(huì)降低所投資房產(chǎn)的利用率。

但野村證券認(rèn)為，東京的房地產(chǎn)價(jià)格便宜且投資回報(bào)相對(duì)較高，不同于在新加坡或香港投資房產(chǎn)會(huì)受到限制，東京的房屋投資機(jī)會(huì)充足。