2001年7月14日，北京申奧成功的第二天，身在莫斯科的王石說(shuō)，北京申奧成功，受影響最大的是房地產(chǎn)業(yè)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，奧運(yùn)級(jí)別的體育賽事將帶來(lái)大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，而自2003年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“黃金十年”。

14年后，北京再次獲得了2022年冬奧會(huì)主辦權(quán)。又一場(chǎng)國(guó)際體育賽事的舉辦，將給北京及周邊區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)哪些機(jī)會(huì)？能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢(shì)？

繼2008年成功舉辦第29屆夏季奧運(yùn)會(huì)之后，北京與張家口再次獲得2022年第24屆冬奧會(huì)主辦權(quán)。屆時(shí)，北京將成為世界上第一個(gè)既舉辦夏季奧運(yùn)會(huì)，又舉辦冬季奧運(yùn)會(huì)的城市。

大型運(yùn)動(dòng)會(huì)不僅是體育的盛宴，更是地產(chǎn)資本的狂歡。2001年7月13日，北京獲得2008年夏季奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)，年底成立組委會(huì)，奧運(yùn)準(zhǔn)備工作啟動(dòng)。2002年12月3日，上海獲得2010年世博會(huì)主辦權(quán)，次年上海世博會(huì)籌備工作正式啟動(dòng)。而2003年，正是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”的起點(diǎn)，這僅僅是巧合嗎？北京再次申奧成功，能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢(shì)？

黃金時(shí)代

“需求+政策”雙重驅(qū)動(dòng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1991~2013年，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格從786元/平方米上漲到6237元/平方米，上漲了6.94倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)10.16%。

從2003年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)更呈現(xiàn)出前所未有的繁榮。2004~2013年間，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格由2778元/平方米上漲到6237元/平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)11.57%，超過(guò)1991年以來(lái)整個(gè)時(shí)期平均水平1.41個(gè)百分點(diǎn)。

盡管自2005年起，為抑制市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，一度被戲稱(chēng)為“十年九調(diào)”，但這十年依然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最活躍的時(shí)期。

財(cái)富證券研究發(fā)展中心分析師王群向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)“黃金十年”歸根結(jié)底還是“需求增長(zhǎng)+政策指引”共同作用的結(jié)果。

“中國(guó)在實(shí)施住房市場(chǎng)化改革之前，城鎮(zhèn)居民住房實(shí)行實(shí)物分配制度。然而，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)國(guó)家對(duì)住房建設(shè)的投資規(guī)模都比較低，明顯滯后于居民對(duì)住房的需求，導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房供給嚴(yán)重不足”，王群認(rèn)為，隨著中國(guó)購(gòu)房人口群體增加以及人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動(dòng)，民眾對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求進(jìn)一步增長(zhǎng)，在住房需求積壓、購(gòu)房人口增加、農(nóng)村人口向城市流動(dòng)等因素疊加下，房地產(chǎn)需求端不斷膨脹。

與此同時(shí)，過(guò)去十年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”中，投資一直是重點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)由于具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)和行業(yè)面寬的特征，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯的拉動(dòng)作用。

財(cái)富證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1991~2013年，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重由6.01%增長(zhǎng)到19.27%，尤其是2000年以來(lái)，這一比例保持在17.05%~19.84%，房地產(chǎn)也長(zhǎng)期被定位為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

白銀時(shí)代

普漲結(jié)束，分化加劇

然而，牛市總有終結(jié)的一日。

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在沒(méi)有任何調(diào)控政策的背景下出現(xiàn)深度調(diào)整。盡管自2015年二季度起市場(chǎng)逐步回暖，但在多位行業(yè)人士看來(lái)，與2003年相比，支持房地產(chǎn)“黃金十年”的兩個(gè)關(guān)鍵因素——需求與政策正悄然發(fā)生改變。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，經(jīng)歷了“黃金十年”，房地產(chǎn)需求已經(jīng)得到了較為充分的釋放，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求正在下降，供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

財(cái)富證券的統(tǒng)計(jì)顯示，在目前世界主要國(guó)家中，人均居住面積最高的是美國(guó)，達(dá)到67平方米，這與其地廣人稀的特點(diǎn)有關(guān)，其他國(guó)家的人均居住面積均在40平方米以下。2013年，中國(guó)城市人均住宅建筑面積達(dá)到34.7平方米，已經(jīng)明顯高于日本等國(guó)的水平，與法國(guó)、英國(guó)的差距也不到1個(gè)百分點(diǎn)，這意味著中國(guó)城市人均居住面積的上升空間有限。

王群表示，25~44歲的人口群體是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體。2004~2013年，該群體人口占總?cè)丝诘谋戎赜?4.33%下降至32.57%。以20~39歲、15~34歲、10~29歲和5~24歲的人口群體數(shù)量來(lái)推測(cè)未來(lái)5年、10年、15年和20年后的購(gòu)房人口比重，測(cè)算結(jié)果分別是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，說(shuō)明中國(guó)購(gòu)房主力人口比重將逐步下降。

但在供應(yīng)層面，由于土地的過(guò)量供應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下。根據(jù)歐陽(yáng)捷的預(yù)計(jì)，如果加上在建面積與土地儲(chǔ)備，僅存量房地產(chǎn)便需要6年時(shí)間來(lái)消化，這意味著即使未來(lái)3~5年地方政府不再出讓土地，也可以保證市場(chǎng)的足夠供應(yīng)。

至于在政策層面，歐陽(yáng)捷預(yù)計(jì)，伴隨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式將逐步由投資驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。但由于新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的形成還需要時(shí)間來(lái)培育，為了保持整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取措施維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，這也是自2014年以來(lái)國(guó)家相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策來(lái)刺激房地產(chǎn)的主要原因。

綜合上述因素，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將難以持續(xù)過(guò)去的繁華，增長(zhǎng)拐點(diǎn)已至，行業(yè)將進(jìn)入中速而穩(wěn)定發(fā)展的“白銀時(shí)代”，房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代終結(jié)，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化。

未來(lái)機(jī)會(huì)

掘金城鎮(zhèn)化、社區(qū)服務(wù)

盡管房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”已經(jīng)終結(jié)，但在“白銀時(shí)代”，房企仍有大把機(jī)會(huì)。

“首先，中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化階段，據(jù)測(cè)算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕”，歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)國(guó)務(wù)院去年發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃，到2020年要將常住人口城鎮(zhèn)化率從當(dāng)前的53.7%提高到60%左右，實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)，這將帶來(lái)巨大的住房需求。

但歐陽(yáng)捷提醒，隨著人均住房面積超過(guò)33平方米，面積改善型需求將大幅下降，剩下的是品質(zhì)改善型需求。在房?jī)r(jià)單邊上漲時(shí)代終結(jié)的背景下，房子的商品屬性會(huì)更加明顯，誰(shuí)的產(chǎn)品品質(zhì)好，誰(shuí)就能搶到有限的客戶(hù)，這將更加考驗(yàn)房企的“內(nèi)功”。

區(qū)域一體化是另一個(gè)機(jī)遇。王群認(rèn)為，區(qū)域一體化在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，還能協(xié)調(diào)各城市間的產(chǎn)業(yè)布局，并促進(jìn)人口的轉(zhuǎn)移，從而為房地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。