對傳統(tǒng)行業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)的到來是喜憂參半，被認為互聯(lián)網(wǎng)是競爭對手的企業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)就是魔鬼，于是出現(xiàn)了出租車司機圍毆專車司機，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介抱團抵制線上中介，大有當年線下門店聲討淘寶賣家的架勢。房地產(chǎn)也不例外，潘石屹在說不會網(wǎng)上賣房時，萬科王石說：淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)，最終被競爭對手所淘汰。從那以后，潘石屹一心扎在研究他的SOHO3Q上。自此，多家地產(chǎn)紛紛宣布借互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，歷經(jīng)兩年的探索，房地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)道路上越走越遠，已經(jīng)從簡單的營銷推廣到結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維打造智能化、互動化產(chǎn)品。

互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段挑戰(zhàn)大于機遇

據(jù)相關(guān)資料顯示，我國購物中心截至2014年底，累計商業(yè)建筑面積2.4億平方米。按照全國660個地級市，80%購物中心數(shù)量分布在20%城市計算，每個大購物中心10萬平方米體量。按購物中心商品銷售額占地方社會零售商業(yè)消費總額20%計算，每個城市購物中心保有量將達到36個。以每個城市人均商業(yè)面積為2平方米的國際指標測算，這100個大城市，每個城市需要有1000萬人口才能支撐，這樣的數(shù)據(jù)顯然是不切實際的，購物中心數(shù)量上的飽和過剩態(tài)勢已十分明顯。

在過去的很長一段時間里，中國的商業(yè)地產(chǎn)商們只會做房東，不會取悅消費者。而隨著同質(zhì)化競爭越來越激烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要回頭“補課”怎么討好消費者。

電商行業(yè)大舉入侵各大商業(yè)生態(tài)圈，商業(yè)地產(chǎn)亦不能幸免于難。越來越多的人被吸引到線上購物，而傳統(tǒng)的以經(jīng)營商品、經(jīng)營品牌為理念以拉動直接消費的商業(yè)地產(chǎn)模式日漸式微。“互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)的影響要比住宅大?；ヂ?lián)網(wǎng)對住宅地產(chǎn)的影響以正面居多，增加很多營銷方式，也更為便捷，但對于商業(yè)地產(chǎn)而言是機遇與挑戰(zhàn)并存，并且在現(xiàn)階段挑戰(zhàn)大于機遇。2015年，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)好的會更好，壞的會更壞，企業(yè)家應該意識到，過去靠開發(fā)和資本推動繁榮的時代已經(jīng)一去不復返了，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮發(fā)展最終還是要回歸運營的本質(zhì)，以前企業(yè)家把住宅賣掉貼補商業(yè)地產(chǎn)的運營，現(xiàn)在大家都在追逐以資源為首的資本，出現(xiàn)了從團隊追逐資本，到資本追逐團隊的新趨勢。”有人認為，2015年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還出現(xiàn)了一些新現(xiàn)象，三四線城市購買力下降得很厲害，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了投資商向一二線城市回流的現(xiàn)象。而一二線城市商業(yè)地產(chǎn)的競爭也進入了白熱化、短兵相接的階段。

線上線下融合是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的主流方向

傳統(tǒng)商業(yè)的邏輯更多的考慮是商家的利益，比如動線設(shè)計、品牌引入、銷售場景設(shè)計、氣氛營造，都是為了吸引更多消費者的購物沖動而設(shè)計的，讓客戶走更多的路，進更多的店，細節(jié)很多，很成熟，但給用戶的體驗卻不那么完美。對于零售業(yè)來說，得客戶者得天下，客戶規(guī)模的穩(wěn)定和增長尤為重要，轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵不僅是線上線下融合，更重要的是與“本地化服務”融合，為客戶提供更高效、更完美的購物體驗。業(yè)內(nèi)專家介紹，現(xiàn)在人們逛商場純粹為購物的已越來越少，娛樂、休閑成分占了大頭，未來商場轉(zhuǎn)型，就是要為顧客提供休閑活動場所，并以貼心的服務讓顧客愉悅。體驗式消費’融合了購物、休閑、娛樂、餐飲甚至教育等消費元素，這種消費體驗是網(wǎng)絡購物所不能代替的，傳統(tǒng)商場仍然有著很大的市場”。

在鄭州，眾多商業(yè)地產(chǎn)也開始擁抱互聯(lián)網(wǎng)，大觀國貿(mào)、銀基商貿(mào)城、世貿(mào)購物中心等火車站商圈內(nèi)的代表性商業(yè)體都已經(jīng)開始順應商業(yè)潮流，在營造良好體驗和售后服務上進行了一系列大膽的創(chuàng)新。除此之外，盛潤·錦繡城等商業(yè)綜合體也將打造O2O新型購物中心。

商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域?qū)傩暂^強的領(lǐng)域，未來的互聯(lián)網(wǎng)帶來的方向，也是基于區(qū)域的精細化運作，在正常的運營狀態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)的品牌效應和公信力要遠遠高于信用度不強的網(wǎng)絡電商。商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)改造，不僅僅是對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)或者某一個模式的應用，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與模式的選擇，是更好地加快互聯(lián)網(wǎng)化的滲入。

從短期來看，一個基本的平臺定位很重要，互聯(lián)網(wǎng)模式千變?nèi)f化，但都有共同的目標，就是收益，改造后的商業(yè)地產(chǎn)，收益從哪里來？除了銷售蓄水、租金蓄水、土地溢價等投資回報之外，基于互聯(lián)網(wǎng)的相關(guān)領(lǐng)域，都可以變?yōu)殇N售額轉(zhuǎn)化的渠道。

“O2O帶來的，是更好的用戶體驗，消費者網(wǎng)上篩選、線上支付，線下享受產(chǎn)品和服務的過程，是商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的一個基本邏輯，但僅僅是一部分。簡單的B2C平臺，或者是通過日常的銷售帶來的收益是相對固定的，但我們要更多地關(guān)注利用互聯(lián)網(wǎng)改造之后給商業(yè)地產(chǎn)在資本領(lǐng)域以及資金流方面創(chuàng)造的價值。”

因為燙手，所以不得不變

在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因看好物業(yè)升值前景，慣常采用自己開發(fā)和持有運營的“重資產(chǎn)”模式。在以萬達為代表的一些專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引導下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“輕資產(chǎn)”模式悄然興起。而對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，是否需要轉(zhuǎn)型到輕資產(chǎn)模式，開發(fā)企業(yè)對此認識不一。

聽起來是輕裝上陣，然而這并非和平的演變，背后隱藏著眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的血淚。在融資成本不斷加大的時候，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商持有的物業(yè)有時候會成為燙手山芋。目前，國內(nèi)鮮有商業(yè)地產(chǎn)租金收益足以支付貸款成本的例子。因為燙手，所以不得不變。然而，由“重”變“輕”的道路亦不好走。

“未來，商業(yè)物業(yè)投資的兩個能力決定了誰將成為最大贏家，一是資產(chǎn)運營管理能力，二是金融創(chuàng)新能力，其中前者是決定力，而后者是助力，主次順序不能顛倒。金融化是重要的出路，但在轉(zhuǎn)型過程中必定面臨許多新的問題。不管金融模式如何變化，資金都是有成本的。所以當你投資標的不成功時，金融模式再好再新也是輸錢，而且融得越多輸?shù)迷蕉唷?rdquo;有人認為，對項目的把控程度，合理評估運營能力對資產(chǎn)回報的提升，確保項目的可行度。對于重資產(chǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，如果有成本較低的資金渠道，比如險資、境外資金等，就可以有效降低物業(yè)持有成本。如果企業(yè)的主要項目又處于一線城市或者二線城市的核心商圈，具有較強的升值預期，那么不妨繼續(xù)選擇重資產(chǎn)之路，在獲取運營收益的同時，更多地著眼于獲取未來的資產(chǎn)升值收益。