銀行貸款收緊和股市的低迷，是引發(fā)市場快速冷卻的兩大主因。上半年成交量暴漲，過度透支了市場需求，新一輪調(diào)整周期已經(jīng)來臨。
深圳樓市隨著股市的劇烈震蕩也在迅速降溫，7月份美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)的二手房成交量比6月下滑幅度達(dá)到40%-50%以上。
據(jù)記者了解，深圳多個樓盤出現(xiàn)購房者退訂或變更付款方式，以高端樓盤與投資屬性較強的物業(yè)受影響最為明顯。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，銀行貸款收緊和股市的低迷，是引發(fā)市場快速冷卻的兩大主因。上半年成交量暴漲，過度透支了市場需求，新一輪調(diào)整周期已經(jīng)來臨。
成交量暴跌
位于深圳坂田某大型社區(qū)內(nèi)的置業(yè)顧問告訴記者，該小區(qū)在四五月份每個月可以成交五六十套，放出一套賣一套，房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，六月份市場有些轉(zhuǎn)淡，成交了二十多套，七月份迅速冷卻，只成交了5套，而放盤量增加到80多套。
“有些客戶聽到傳言，8月份開始執(zhí)行營業(yè)稅免征期2年改5年，所以很多人又開始觀望，買房的人少了，還有些客戶轉(zhuǎn)到新房市場。”中原地產(chǎn)置業(yè)顧問李斌告訴記者，目前中介又開始靠租房支撐。
由于跳單爭搶租房客戶，7月24日，南山區(qū)相鄰的地產(chǎn)中介家家順和某中介員工發(fā)生了暴力沖突，據(jù)家家順員工介紹，中介要他們交出一位在門店簽單的客戶，家家順不肯，某中介就動手打人，家家順有5人受傷被送往醫(yī)院。而這也從側(cè)面反映出市場爭搶客戶的激烈程度。
“我們7月份的成交量比6月下降了50%以上”，美聯(lián)物業(yè)深圳總經(jīng)理江少杰告訴記者，7月初市場慢慢冷淡，越到后面成交萎縮越嚴(yán)重，股市過山車導(dǎo)致客戶資金出 現(xiàn)問題，與公司合作的開發(fā)商現(xiàn)在想法是盡量將前期預(yù)訂的單子順利成交，尤其是高端豪宅項目，客戶出現(xiàn)延期付款，或者一次性付款改按揭貸款的情況，都需要重 新協(xié)商處理。
同樣，中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智也告訴記者，7月成交量比6月下降了40%左右，主要是換房的改善型需求和豪宅客戶受影響較大，有些是資金被股市套住，有些是原有的盈利變?yōu)樘潛p，影響了購房計劃，而銀行貸款收緊又導(dǎo)致首次置業(yè)的剛需客受影響。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，深圳二手住宅成交面積為107萬平方米，較6月同期的117萬平方米下降了10%；成交套數(shù)12739套，環(huán)比下跌11%。成交均價為39011元/平米，6月同期價格為39567元/平米，調(diào)整幅度僅為1%。
由于網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)滯后于門店的實際成交數(shù)，預(yù)計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在8月份將有更明顯的下滑。
樓市進(jìn)入調(diào)整期
去年四季度開始的深圳樓市回暖，從7月份開始，隨著股市的暴跌又進(jìn)入了新一輪調(diào)整期。
7月初，謝小姐股市虧損套現(xiàn)購買一套總價650萬元的二手毛坯房，但不到半個月時間，該小區(qū)一套同戶型的精裝修房子放盤價跌到630萬元，中介稱若有意購買還可談價，加上裝修費用，差價起碼在50萬元以上。
“現(xiàn)在業(yè)主普遍愿意降價賣，”李耀智說，今年上半年二手房成交量相當(dāng)于去年全年成交量，透支了未來需求，預(yù)計金九銀十出現(xiàn)的幾率較小，而成交量的下降肯定會引起房價的回落。
江少杰介紹，上半年漲價較多的區(qū)域如龍華坂田、寶中等炒作較多，目前市場冷卻速度也較快，二手房業(yè)主溢價空間增大，成交價已下降5%左右。
7月份以來，深圳中原地產(chǎn)的報價指數(shù)連續(xù)四周出現(xiàn)下滑，一半以上片區(qū)二手房報價出現(xiàn)下調(diào)，僅龍崗、福田部分片區(qū)二手房報價仍在上漲。其中，寶安北片區(qū)二手房 報價環(huán)比下跌了4.8％，下跌幅度最大；其次為南山北片區(qū)，環(huán)比跌幅為3.5％。二手房報價上漲的片區(qū)有龍崗橫崗片區(qū)，環(huán)比上漲了1.9％，漲幅最大；其 次為福田北區(qū)，環(huán)比漲幅為1.4%。
即便是上半年非常搶手的深圳實驗學(xué)校、荔園小學(xué)等學(xué)區(qū)房，也在7月份遇冷，中原報價系統(tǒng)顯示，金茂禮都36平方米戶型，報價從360萬元降至330萬元；百花片區(qū)南天大廈二期94平方米的房源從1125萬元降至1000萬元。
而下半年新房市場的供應(yīng)量加大，也將打破上半年市場供不應(yīng)求的格局，目前新樓盤蓄客期普遍加長。
“市場需求還是很多，只是越來越多人開始觀望，而銀行貸款首付比例提高一成，突然要多出幾十萬的首付款，也導(dǎo)致了很多人入市能力受到影響。”江少杰分析稱。上 半年很多開發(fā)商放慢了開盤速度，有些捂盤惜售的味道，而如今看到市場動蕩，考慮到下半年資金回籠和年度銷售目標(biāo)的完成，又會積極入市銷售。
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